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上一个大盘时代，福州在世纪初开始启动。

2001年，2800亩的江南水都；

2003年，1800亩的五四北居住主题公园和大景城为代表的鼓山新区；

2005年，马尾东江滨大盘启动；

这些大盘的早期业主，与房企一起拿到城市期权，享受到了时代的红利。

2025年，全国楼市都进入新阶段。此刻，福州在呼唤品质大盘重出江湖。

市中心大盘榕发·锦珹大观的亮相，是产品的进阶，也是楼市的里程碑。同时，也带来了疑问：为什么是榕发？

20年 品质大盘断档

大盘意味着什么？配套更容易形成规模、居住品质更高，中心楼栋更静谧等。

但福州购房者，当下对大盘印象却是割裂而模糊的。主要原因有以下几点：

第一，20年2个周期，大盘却离城芯越来越远。

2001年，福州大盘在金山、五四北等区域开始出现。2014年起，是福州大盘的向周边区县扩张的周期。

大盘离城市中心越走越远，类似榕发·锦珹大观，择址在寸土寸金的城区王庄核心，少有。

第二，政策原因，出让地块面积受限影响大盘。

2009年，国土资源部曾出台规定。根据城市的规模，对住宅用地出让面积进行了限制。这自然限制了后续大盘的发展。

第三，地价高企的周期，有大盘，却没有纯粹的户型。

福州购房者对大盘的偏见，往往来源于“杂”。这个背后是产品设计的问题。

地价高企的年代，大盘就等于高价。一个10万方楼盘，不少民营房企拿地价很可能就要近30亿。

为利润最大化，户型要尽量做小，地块有时还要搭载人才房、租赁住房。

福州会展中心周边的某大盘为例，一面有120㎡的房子，一面还有4.5米层高小户型公寓等产品。

东二环的某大盘，甚至是榕发·锦珹大观隔壁的大盘，也都有这个户配比和梯户比过密的问题。

榕发·锦珹大观效果图

第四，过去20年的大盘，普遍存在“重规模，轻产品”的问题。

过去20年，除外滩等少数品质标杆外，多数大盘选址远离二环，租客占比高导致居住氛围混杂。地段偏远之外，产品规划也存在明显缺陷：

• 规划局限：受限于早期住宅设计理念，梯户比失衡（如两梯六户），高峰时段等电梯耗时严重；

• 空间逼仄：楼间距常不足20米，采光通风受限，居住私密性差；

• 业态混杂：部分项目功能规划粗放，缺乏纯粹居住氛围。

长达20年的野蛮生长，让“大盘”在福州购房者心中逐渐形成负面印象，甚至谈之色变。

2025年，榕发·锦珹大观，百亩规模用地，择址二环内，位于有烟火气的城市核心，这本身就是一种突破。

榕发·锦珹大观区位图

项目位于王庄，是晋安、鼓楼、台江三区交汇之处。

晋安河、光明港的闽商传奇于此书写。福州的第一座机场、第一条水泥公路、第一个现代化新村，都在此兴建。而做好大盘，最重要的核心是要规划生活。

项目约500米外，是晋安河公园。约640米外，是光明港公园，约1公里之外，是明代作为重要外事接待场所的南公园。

500米内3公园，项目周边更有2号线紫阳站与F1两线环绕。

社区的一路之隔，便是片区内最大的商业综合体——世欧王庄。烟火美食，人间值得。

在医疗教育配套上，榕发·锦珹大观的资源同样丰富。

福州市第一医院总院距离项目 2km，福建省人民医院距离楼盘 2.7km；项目约 200 米外，是福州市博物馆。福州青少年活动中心，晋五小、仓山区第二中心小学等教育配套，也在周边。

榕发·锦珹大观区位图

冲破历史周期，福州在王庄商圈和二环内的核心位置提供了一块百亩品质地块。

2025年，谁能重塑品质，为大盘正名？这是时代交付福州楼市的核心命题。

打破惯性靠榕发

依托规划的放松，房地产又得以重回20年前大师辈出的激情年代，这给了榕发·锦珹大观重塑大盘，改写福州楼市认知的最好机会。

在福州打造大盘的荣耀，曾属于融侨、金源等民营房企。2025福州大盘升级，职责重担落在了榕发肩上。为啥是TA？

榕发·锦珹大观实景图

做大盘难度极高，准定位、长开发、全周期、多业态。这背后，展现的是开发商的资金、运维、规划等方面的硬实力。

榕发出列，顺理成章。

2024年，福州楼市销售榜上，榕发拿下2024年度五区面积第一、金额第二的耀眼成绩，站稳福州前三宝座。

2025年，榕发地产问鼎一季度福州（五区+闽侯）+大福州权益、操盘及全口径三大榜单榜首，更是唯一业绩突破15亿的房企。

在四代宅、洋房等产品，榕发都已亮剑。面对这轮福州大盘焕新难题，作为福州市属国企的典范，榕发亮出4招。

1 2000㎡会所+ 148米长的超长门街，榕发·锦珹大观引领大盘重回产品力时代。

为提升归家的尊贵体验，榕发·锦珹大观独树一帜打造长约148米的门街与重工主入口大门。以马达加斯蓝翡翠奢石为主材料，大门旁的两棵罗汉松，更是价值近50万。

下沉式会所，是当下鉴定福州豪宅的核心指标。榕发·锦珹大观打造的约2000平的会所，面积是福州市中心之最，包含四季恒温泳池、健身房、瑜伽馆、私宴厅等七大主题领域。

健身房器材采用德国品牌沃特罗伦，约8万元每台的跑步机、《纸牌屋》同款划船机等。

此外，榕发·锦珹大观还配备了6大主题架空层空间，8个架空层精装泛会所，商务、健身、亲子全场景覆盖，面积达到了4500㎡左右。

2 住建新规，高得房率使大盘可以从容。

住建新规，松绑产品设计，是榕发·锦珹大观打造好产品的底气。外立面美学在线，给予社区的业主面子，是最基本的要求。

项目主推约149-239㎡四房产品，大面宽、短进深的户型格局，独梯入户且户户带前厅，作为计容新规出台后的产品，最高得房率约90%。

3 游走在大盘间，终于有了享受。

约5.2万方锦绣花园，面积相当于8个标准足球场大，园林灵感来自明代画家项圣谟的《闽江游》，形成了福州楼市少有的“超级绿毯”。

“超级绿毯”，不是简单只有树和草，而是做出层层嵌套，高投入的重装庭院。在不同主题的庭院之间穿梭，就有了无数种散步路线。

搭配约1500㎡的风雨连廊，还有约800米的智慧跑道，一个风雨天气无惧的体系已经完成，移步换景，美尽收眼底。

榕发·锦珹大观风雨连廊实景图

4 物业+智慧设备，是维系大盘的关键。

致力成为一流的智慧城市建设运营商，榕发在大盘运营中也引入一些“黑科技”。剧透一把：AI智慧社区：七大智能系统+五重安防。甚至规划机器人在物业中的使用，

除了3小时/次巡查、每日2次生活垃圾上门收取外，还提供每年1次的外幕墙清洗/大堂石材晶面养护等常规服务。

不断突破参数限制，榕发·锦珹大观剑指福州大盘的标杆。

品质大盘的2个标准

在建筑品质，业主情绪价值层面外，一个成功的大盘，还要站在更高的维度——与城市发展节奏同频，和谐共生。

站在城市规划的高度，让我们看看榕发·锦珹大观的答卷。

1 与三家获得国际设计大奖的团队合作，让原本2个居住组团变成111亩超大社区，也形成了地上与地下空间。

百亩大社区，使得方正、大花园、好日照形成了可能。

20年前，快递、网约车等业态还没有出现。这就使得当下不少大盘在面对这些业界形态时，遭遇了冲击。

榕发·锦珹大观早已成竹在胸，为快递分发、网约车等新业态与大盘的和谐共生提供了地下空间。

2 楼市的逻辑正在变化。高净值人群聚集+大盘+持续人气，是物业保障，也是大盘的会所形态稳步运营的关键。

榕发·锦珹大观充分考虑了社区与人的互动。

在人流量最大的西侧底商，把建筑后退2-4米，使得人和商户之间得以互动。有产业、有工作、有配套、有生活，大盘也会与城市共生共荣。

榕发·锦珹大观效果图

3 新加坡版的低密大盘，是未来大盘的方向。

随着福州城市更新的进行，地块回归城芯。二环内不可能到处是别墅，品质大盘的重新出现，是楼市的必然。

所以地块出让时的容积率只是个参数，可以调整为不同的花样。

榕发·锦珹大观效果图

寸土寸金的新加坡，也讲究低密。楼高，花园多，绿植多，是未来的方向。

所以影响大盘项目价值的，不是高度，而是楼间距，是得房率。楼间距宽，独梯独户的感觉，胜过很多叠拼+板楼间只有窄窄一条路的“伪低密”。

榕发·锦珹大观效果图

福州楼市，当下有一部分“参数党”+等等党，经常拿二手房与新房进行对比。

我们就以得房率为例：不做架空层，减少每栋楼的公区面积，就能做高这个数字。

但这样的房子，得房率高了，居住体验又会好吗？所以不要只看一个参数，更要看围绕着数字，项目做出的诸多精细设计。

核心城市，无论纽约，还是东京，新加坡，大盘都不会消失与没落。

总结：大盘开发更像是一次房企主导的城市资源的运营。

大盘体量大，入住的家庭多，在后期配套方面更容易形成规模，同时促进这个区域的经济发展，推动本区域价值的提升。

此外，完善的教育、医疗、商业、公园等综合生活配套，形成了更宜居美好的生活环境。

新政策的放松，使得宽阔的楼间距与一梯一户、下沉式会所等超级配置也在福州大盘首次出现。

2025，封印和限制解除，榕发锦珹大观努力打造的新大盘，瞄准福州楼市的一个空白。

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