广东
4月17日
湛江晚报以
《小区车位权属及管理存争议，
停车纠纷屡屡上演物业管理难题谁来解？》
报道了湛江人和春天小区停车位权属问题
报道一经发出
便引发社会多方关注热议
记者就此走访了该小区
小区地下车库出口多次出现堵塞
车主和物业管理人员不时发生争吵
原因到底是啥？
跟着湛报君回顾详情↓
记者采访获悉，该小区2021年8月10日成立业委会。业委会于2022年6月11日“开掉”开发商委托的原物业公司，引入深圳市深龙鑫物业管理有限公司湛江分公司（下称深龙鑫物业）。在新旧物业更迭间，开发商、业委会、新物业公司及业主，围绕车位权属及车位管理问题产生矛盾，并引发系列连锁问题，导致业主苦不堪言。
新物业因何拆装
停车场道闸？
2024年11月1日，深龙鑫物业工作人员来到停车场，拆除开发商安装的原有道闸，并安装上新道闸。这样的举措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龙鑫物业便对原开发商的道闸拆装过一次，后开发商又重新装回。
拆装道闸的背后，则是双方关于停车位权属及管理权问题的长期争议。据了解，人和春天小区建成于2013年，共配套有车位约1900个，其中，一期车位一直未通过整体验收，开发商也未向业主销售。开发商认为：开发方对未销售的产权车位享有占有、使用、收益和处分的权利，即专属权利；对人防车位享有使用、收益权利。
在业委会成立后，业委会以“国内存在车位计入公摊则归全体业主”的判决案例为由，多次向街道办、人防办、住建局等有关部门主张开发商需移交全部车位、商铺管理权至新物业公司。但开发商出示了《建设工程规划许可证》及产权证明，强调人和春天小区的“地下车库未计入公摊面积”，且产权归属明确归属开发商。2024年11月1日后，深龙鑫物业又提出：要依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，主张全域管理权，强行接管了停车场道闸，并开始收费。
为此，街道办及物业纠纷人民调解委员会还组织了双方调解，双方各执一言，均出示了各类文件，最终未能达成和解。
4月16日，泉庄街道办城市建设管理办有关负责人说，人和春天的纠纷焦点在于小区人防车位的权属问题。业委会多次到有关部门提出人防车位归全体业主共有，但一直未能提供有效法律依据，目前也未有部门对此作出定性。他认为，在此前提下应遵循“谁投资谁收益”的原则。同时，要解决矛盾，不仅需要多部门联动介入化解，业委会也更应该发挥桥梁纽带作用，推动业主与新旧物业、开发商等多方座谈调解。
针对车位管理出现的种种问题，记者致电深龙鑫物业。有关负责人回应称，针对租赁了车位的业主，只需到物业登记资料，则可正常通车出入。目前因系统数据录入衔接等问题，导致通车较慢，后期将积极改进。同时针对已租赁车位的业主是否可免收60元管理费问题，他表示会向上级领导反映业主诉求。
专家观点
车位产权之争，是人和春天小区纠纷的根源所在。
对此，湛江开放大学法学副教授周剑平表示，关于小区停车位的所有权问题，一般存在三种情况：开发商建设的建筑规划范围内的车位，如果开发商没有将建设成本分摊至房价或计入公摊面积的，该车位的所有权属于开发商。人防车位的权属通常来说归人防部门所有。这两种情况一般由开发商或开发商委托的管理公司进行管理，但使用权需优先满足业主需求。而占用业主共有的道路、绿地或其他公共区域的车位（如地面停车位）所有权属于全体业主共有。由业委会或业委会委托的管理公司进行管理，需优先满足小区业主需求。
记者了解到，类似人和春天小区停车位纠纷案件并非孤例，早在2021年，江西省高院就判决过类似案件。2021年，江西省高院在《（2021）赣民申476号民事裁定》中，撤销了抚州市中院和临川区法院关于公元1959小区人防车位纠纷的原判决，改判由开发商东旭地产对200个地下人防车位承担管理义务并享有使用收益权。该判决书中指出，现行法律制度框架下，商品房面积（含专有建筑面积及公摊建筑面积）并未包含地下人防工程面积，其销售价格自然也不包含地下人防工程建设成本。故商品房销售收入系开发商除人防工程（车位）以外的投资所产生的收益，而人防车位的使用收益权实际是国家鼓励开发商建设并管理人防工程的补偿。
目前
该小区车位闹剧仍在持续
后续情况
我们仍将继续追踪
敬请关注
来源：湛江晚报
文字：记者肖胤 李亚强 黎阳明
图片：受访者提供
编辑：陈俊蓉
审核：郑时雨 罗颖露
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