老破小聚集区旧房改造，上海又多了一条经验｜上海“新”事

界面新闻记者 | 杨舒鸿吉
界面新闻编辑 | 谢灵宁

2025年5月30日，上海宝山路591号房屋改造项目签约生效，90多岁的陈阿婆告别了三代人居住了50年的“蜗居”。待改造完成，她憧憬已久的独立厨房、卫生间和电梯将梦想成真。

她栖身半个世纪之久的居所俗称“小梁薄板”建筑。这种建筑集中出现于上世纪50年代，用混凝土预制薄板和小梁结构建造。这类建筑隔音差、生活设施缺失极大影响居民生活品质。2023年，在上海市政府工作报告中，上海提出要进一步改善市民居住条件。其中，“完成28万平方米 ‘小梁薄板’房屋改造”，让这种建筑类型首次得到公众关注。

按照上海市政府的规划，到2025年底，上海将基本完成“小梁薄板”房屋的改造任务，到2027年底全面完成改造，2032年前完成所有不成套职工住宅的改造工作。

随着宝山路改造工程的启动，上海静安区正式宣布全面清零“小梁薄板”。而在全市范围内，随着政策发力推动，“小梁薄板”建筑即将走入历史。

作为上海静安区最后一片“小梁薄板”建筑，此次改造项目共涉及宝山路571、581、591、601、611号及东宝兴路490号，这个项目位于宝山路与东宝兴路交叉口，涉及房屋总建筑面积约0.6万平方米，居民180户。小区建于上世纪60-70年代，外观陈旧、破败，厨卫合用，居民生活十分不便。再加上房屋结构不断老化，房屋漏水、下水堵塞、电路老化、墙面开裂等问题日益凸显。

据透露，宝山路项目自2024年6月20日启动居民意愿征询以来，得到了96.67%的高同意率，并于2025年5月30日达到95%的签约率，项目正式生效。

改造后，新建住宅在原有住宅上增加二层，总建筑面积约0.8万平方米，每户都配有独立的厨房和卫生间，180户居民将告别厨卫合用的历史。

宝山路项目是近年来上海推动“小梁薄板”建筑改造的重大进展之一。作为上海市“小梁薄板”建筑最多的城区，上海静安在推进改造这类建筑上，节奏加快。

静安区房管局副局长王燕锋向界面新闻记者透露：“到今天为止，我们最后一个‘小梁薄板’项目生效，提前两年半完成静安区的 ‘小梁薄板’任务。”

上海静安在解决“小梁薄板”建筑上，采取的是逐步推进的策略。

资料显示，2023年，静安区蕃瓜弄小区实现签约率100%、搬迁率100%。2024年10月25日，普善小区项目启动居民签约，并于当日生效；11月8日实现100%签约。2025年2月8日，愚园路627弄30、31号项目启动居民签约，并于当日实现100%签约；2月10日，中兴路1377弄5-14号项目启动签约，并于当日生效；3月11日实现100%签约；3月5日，常德路695号项目启动居民签约，并于当日实现100%签约。

这批项目能够实现100%的签约，主要是被改造项目中，居民的诉求得到了满足。

“我们改造好的房屋是每户都配备了厨房和卫生间，而且厨房和卫生间都要有基本的面积和功能，比如厨房里面该放冰箱的地方，放不下，那么过道要放冰箱，位置都要给他们考虑进去，洗衣机的位置也要考虑进去，总体面积增量不大，我们就在‘螺蛳壳’里面做道场，不断地优化配置。”宝山路街道“小梁薄板”成套改造工作办公室副主任胡侃介绍道。

更为重要的是，静安区在改造过程中，特别注重资金的募集和使用，采取的是因地制宜的策略。

这种方式就是以居民诉求为核心，采取性价比最佳的方式来力求改造效果最优、同时资金使用效率最高。

王燕锋告诉记者，静安区经过因地制宜、多策并举、分类施策，多渠道多途径地解决居民群众居住条件，“对于空间相对独立，可以整街坊统一规划的，采用拆除重建的方式进行改造。针对无法进行拆除重建的，依据房屋的实际情况，采用原址改建的方式进行改造。针对受周边严苛条件限制，难以通过拆除重建或原址改建的方式进行改造的，采用异地安置的方式进行改造。总的来说，最终的目标都是实现厨卫独用，改善生活环境，让居民住得安心舒心。”

静安在此次的宝山路项目中，采用的是“原拆原建”模式为例，这种方式不仅能够一次性解决独立厨卫、人车分流等问题，还能有效利用现有土地资源，减少额外的土地占用。

该项目中，政府部门通过合理规划和设计，确保每户居民都能在改造后获得独立的厨房和卫生间，同时增加电梯等现代化设施，极大地提升了居民的生活质量。这种模式不仅得到了居民的广泛支持，也为改造工作提供了坚实的资金保障。

其他行政区，也是采取针对性的策略，加速了小梁薄板建筑的“清零”节奏。

例如，青浦区白鹤镇采用“拆落地”方式，建设现代化7层住宅，增设地下车库，提升居住条件；黄浦区保屯路211弄的改造项目，通过“抽户+原拆原建”的方式，解决了面积问题，并给予抽户居民相应的资金补偿；徐汇区襄阳南路452弄的改造项目，通过召开圆桌会、听证会等方式，广泛征求居民意见，最终实现100%签约。

类似策略，也应用在了城市更新的零星旧改任务中，甚至精确到“一户一策”，即针对不同居民不同诉求，旧改主管部门逐个做工作，挨个解烦忧，实现项目顺利签约。

记者日前获悉，2025年5月30日19时20分，静安区最后一幅零星旧改地块江宁路街道海防路、新丰路、西康路项目达到90%生效比例，这意味着静安区零星旧改任务全部圆满完成，47幅零星旧改地块全面完成，5000余证旧里房屋、17万平方米旧里建筑面积实现“清零”目标。

尽管上海在“小梁薄板”建筑改造中取得了显著成效，但仍面临一些困难和挑战。

不可否认的是，作为我国建筑类型的时代产物，上海总共87万方的“小梁薄板”房屋改造任务依然艰巨，剩余的房屋多为情况复杂、改造难度大的“硬骨头”。

尤其是资金筹措和土地政策上，上海也推出了多重举措。

比如，在2021年上海印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》就提出，加强政策支持和资金保障，加大财政资金投入，支持地方政府债券发行，引入社会资本参与改造。

2025年上海推出的《 〈上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案〉任务分工方案》中，也再次明确了改造目标：到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

华福证券在相关研报中，就指出，上海将深入推进新型城镇化，通过城市更新、保租房、公积金制度的优化，提升居民住房质量，带动产业投资，推进库存去化。