大道消息2025.6.12

00.有信源透露，之前媒体报道那位被带走的业界大佬，源于老大和老二的互相举报。结果就是老大先被带走，作为老二的这位业界大佬就顺理成章被带走了。

还有一个版本，这位业界大佬想杀回前东家，正在运作关系中，就有人出手了。表姐听说后，都不知道说什么好，也不便多说其它。

0.有网友爆料，原建工集团的HJ最近已经调任到首开集团任职。

表姐打听了下，应该是因为首开集团的财务总监退休，才有了这纸调令。

表姐查了下，HJ于1972年出生，现在也是当打之年，原来在建工集团的时候，任职过总会计师。

除了建工，HJ曾经也在金隅集团担任过重要岗位，资历相当丰富，估计能给首开带来一些新变化。

1.现在的中高档餐厅生意真是冷清。表姐中午去某餐厅吃饭，12个包间，订出4个，2/3空置，一年前是满的。

上周表姐参加活动，吃的还是开发商食堂，吃的是简餐，极简主义，面条细得跟旭格窗边框一样，很有臻澐外立面金属细条的质感。

2.表姐看到有客户在小红书上吐槽：花2000w+买房，看不到鸟瞰图，看不到景观效果图，只是买个户型图。

客户很郁闷说，简直太魔幻了，又不是买个500w的刚需，花2000万买个空气，完全不能接受。

原来说开盘前能看到效果图，开盘了还是没有看到。所以，她就拖着网签，甚至想退认购金。

甚至她隐约有不安全感，总感觉开发商效果图都不给，是不是不想留把柄在业主手里，从一开始就防范业主维权，或者一开始就打算降配。太不真诚了！

曾经有媒体写过一篇文章，说北京开发商专坑有钱人。

表姐觉得，买这么多银两，不缺房的有钱人买的是确定性，虽然不是眼见为实的现房实景，但鸟瞰图、景观效果图、总规图总该给吧，这个要求真不过分。

北京豪宅从来都是示范区出来后走量，豪宅从来没有过只靠户型图卖房。

不然，置业顾问光凭一张嘴去跟这些见过世面的有钱人喷，的确是为难了他们。高端盘网签越来越慢，真不是没有道理。有钱人不缺钱不缺房，更不缺心眼。

3.这段时间大家都很关心一件事，海淀朱房双子认筹多少组客户，表姐打听到的确切消息是三位数。

朱房双子是北京限价打开后的豪宅风向标，特别是经历4月、5月市场冰冷期后，大家从关心网签前置到开盘业绩减肥，再到认筹验真伪。

主要的原因是，现在认筹客户转签难度特别大，折损率约在40%。

打个比方，认筹100组，转网签约是60套，认筹客户不着急网签，开发商也不敢清退，市场卖压严重不足。

4.接上条，表姐听说某位Y性女明星father认筹了某豪宅5套，只是认筹，也不交首付，开发商催急了，这位father就说：

你清退我吧，come on baby!

5.关于市场卖压这件事，有信源透露，北京市场偷面积这种事，接下来可能会面临窗口指导，就是说政府会严查。

原因也很简单，改善客户是卖旧买新，新房得房率面积超20%，就意味二手房掉价20%，这是最简单的数学题。

目前，北京二手房掉价很厉害，二手房越掉价，买二手房的人就越观望，改善客户就越置换不掉新房。

也就是说，卖旧买新的链条很撕裂，二手掉价出不去，新房卖不动。所以，偷面积这件事必须叫停。

有信源称，最早刮赠送风的广州，已经叫停偷面积这件事情了。

表姐觉得，北京可能也快了，所以现在得房率高的新盘，想买房的小伙伴可以认真考虑出手了。

6.接上条，偷面积这件事既然是违规，就有个天然隐患。

假设房价一路走低，客户不愿意收房，就直接告开发商违规拒绝收房，开发商想哭都找不着地儿。

所以，从交付风险管理角度看，开发商偷面积的动力也越来越不足。

7.朝阳北路产品力大战，已经开打了，是真砸钱的那种烧钱战争。表姐看到某家开发商的立面效果图了，真的是哇噻。

更不可思议的是，园林单方造价做到了接近3000块钱。这是什么概念呢？

改善盘园林景观单方成本是800块，豪宅景观造价约是1400元左右。这位开发商称，还想再花钱，找不到花钱的地儿了。

8.接上条，为什么这么烧钱？这家开发商老大私下里说，如果不想违规，后期交付不出风险和客诉，前期把钱花到位，不仅是省了后期的麻烦。

更主要的原因是，面对层出不穷的好地块，开发商只剩下超级产品力这个大招了。

舍得花钱，会花钱，断崖式领先才能破局。不然产品出来后，马上是库存，这简直就是灾难。

9.某家以成本控制闻名业界的开发商，最近半年来被维权很厉害，而且销售端也被市场反噬。有人问表姐，怎么破局？

表姐觉得，先从集团层面提高设计条线和营销条线的地位，催残成本条线和合约条线，把公司的基因改过来。

不要把省钱天天挂在嘴上，还很得意，省出一堆库存，省出一堆维权，这样的省钱，是真省钱还是假省钱。除此之外，没有别的办法。

10.西四环的北京华曦府本月13号就正式进入交付期了。

华曦府先后进行过两次开放日的活动，95%到访业主对园林、楼间距、精装细节等都表示满意。做到了北京楼市中少有的交付0负面的教科书级交付。

据说，他们在华曦府首创「双开放日+实时播报」机制，主动暴露并整改细节问题。

内部在施工过程中更是进行多轮次、多岗位的专项检查，不放任何一处细节，最终才让1万㎡中央草坪、蒙古栎树王、交互C客厅等实景，实现「图纸0误差」。

到现在，创造奇迹的华曦府也进入现房销售的尾声，感兴趣的朋友可以去现场一探究竟，去之前可以联系助理：XGDBJ2022。

11.璞园park的配套公园最近开了，建设速度比表姐预期的要快。

璞园park开盘到现在才过去6个月，配套的约1.8万方的公园就建好了，连区域配套的商业外立面也快出来了。

这建设速度真是不慢，小区域的度假感明显出来了，所以今年璞园park卖得非常好。

表姐查了，璞园+璞园park两期今年已经网签了320多套，是朝阳今年前网签量最大的项目。

中建智地还总是能在意外的地方给人惊喜，搞得表姐有点额外期待黄杉木店了。

12.实际上，朝阳北路也越来越有意思，互相都是亲戚。且不只是股权的血缘关系，还有同窗情。

A项目设计总和B项目设计总是清华同学，还是一个班的，一个师傅教出来的。这既是考老师，也是考学生，看谁交作业更好。

谁也不想认输，谁都想赢，这下就热闹了。不过，这对客户来说更幸福了，是好事。

13.小道消息，前阶段CY区一把卖了120多亿的一个大地块，这事儿大家应该都知道。

本来表姐也觉得这笔成交基本是各方皆大欢喜，但有网友爆料，说市里不太开心，觉得这地卖便宜了，这么看来市里对朝北板块的预期挺高呢。

14.海淀区最近又开始征地，表姐看了下是上地0702街区，位置在树村北边，距离清河站的直线距离大概有一公里左右。

表姐听说，两个住宅地块的体量都是4万冒头，F3地块一个是8万多方，一个是13万多方。

据说HK应该是计划底价拿地，所以想把两个住宅和两个F3地块打包一起出。

有网友爆料，据说打包方案已经递到市里了，但是还没有批，估计是怕卖便宜了。

15.有大佬爆料说，某个区对市场也有点拿不准，所以玩命往前推递，趁着上半年房企还有钱，就赶紧推。

其实，房企比较倾向上半年拿地还有一个原因是，上半年拿的地一般当年就能开盘冲业绩，如果是下半年拿的话产生业绩大概率要到年后。

现在房企的指标也是压死人，所以能往前赶的都不往后挤。

16.朝棠揽阅户型正式出街，表姐搂了一眼，拓展率还挺高的，户型面积集中在69/86/89/101/124几个面积段，有点主打首置刚需和刚改。

其中69平的三居估计是在年轻人中间呼声最高的一款，表姐有粉丝看到这个户型之后，大呼心动，已经准备跟家里打招呼筹钱了。

说实话，这个69平三居，总价估计差不多400万冒头，首付差不多六七十万，关注的朋友们可以联系XGDBJ2022。

17.最近首次拿预售证的项目真不少，表姐查了下，朱房双子臻澐、海晏拿证了，朝阳三间房双子金茂满曜、朝观天珺也拿证了。

除此之外，懋源云纪也拿证了，拿证之后，就是开盘大战，现在的市场密集供应，操盘手们的压力还是挺大的，表姐先预祝新拿证的项目们开盘大麦。

18.中海丽泽叁號院开盘，官宣海报16.8亿，表姐打听了下，项目的开盘均价应该在9万多。

项目的网签速度还挺快，开盘之后第二天已经有4套网签，网签均价在9.3万/㎡。

话说，中海最近开盘的项目网签都很快。

丽金府现在已经签了70套了，网签均价10.6万/㎡，万吉玖序也签了40多套，网签价格11.4万/㎡，海子还是有点太低调了。

19.金隅花溪云锦网签速度也不慢，开盘大概半个月的时间就已经网签了56套，表姐看了下，网签均价在5.5万/㎡。

金隅这两年冲得蛮猛的，上周还拿下了海淀宝山地块。

当然，花溪云锦除了在位置上沾到了副中心的红利，产品本身也很不错，尤其是社区门头连带着园林，几乎可以说是区域标杆。

表姐听说，项目首开之后端午节就加推了新房源，之后也一直卖得不错，感兴趣的朋友们可以联系：XGDBJ2022。

20.有网友爆料，昌平北四村地块户型面积跟旁边的龙湖观萃差不多，表姐之前去看过观萃，论产品力的话，区域很难有项目能卷得过观萃。

表姐正愁北四村咋办，有网友给项目支招：

只要卖得便宜，能把阳台封起来多送点就够了，作为一个产品主义者，表姐还是希望房企能卷卷上限，但是总价低的话，上车的人能更多。

可以不可许愿都要啊。

21.有网友爆料，朱房项目开盘价格可能会有惊喜，这时候最紧张的应该是树村的海子了吧。

海子：家人们，谁懂啊，拿地之后碰到隔壁两个友商，一个死命卷产品、一个卷完产品还卷价格…怎么办，在线等，挺急的。销冠100

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