待解困写字楼 辗转海航、福晟的上海前滩钱隆广场14亿再处置

观点网 就目前来说，上海即使作为国内大宗交易的核心市场，区域内的不少资产也面临着无人接盘的局面，其中受冲击最大的当属写字楼类项目。

由于一些企业在行业调整过程中出现“暴雷”情况，因此大量写字楼资产被执行法拍。但在如今的行情下，能通过拍卖被接盘的写字楼屈指可数，因此市面上出现了大量以写字楼作为核心抵押物的不良债权包。

6月9日，据资产交易平台披露的信息显示，上海福晟前滩钱隆广场总价约14.027亿元的债权将被处置，持有人为中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司。

截至3月31日，该项目的债权本金约10.75亿元，债权利息约3.277亿元。

据此前的相关报道显示，前滩钱隆广场曾在2023年11月和2024年1月进行了两次法拍，起拍价分别为15亿元和12亿元，但最终全部流拍。因此长城资产将该项目的债权挂牌处置。

资料显示，前滩钱隆广场的抵押物具体包括24层写字楼全幢，建筑面积2.46万平方米；地下一层商铺5846.23平方米；抵押车库441个，面积合计2.08万平方米；

另有售楼处一幢，面积5846.23平方米；两套住宅，面积合计273.28平方米。并且抵押物已经全部竣工通过验收，证件齐全。

通过十多年的发展，前滩建设正逐步完善，浦东新区将其打造成第二个陆家嘴的机会接近实现，但福晟集团很显然已经没有机会吃到前滩发展的红利了。受房地产市场调控等因素影响，福晟集团早已经陷入债务危机。

前滩钱隆广场对于前滩有着不一样的意义，其项目地皮是上海开启前滩开发规划之时出让的第一块土地。而其第一任主人是海航集团。

2013年9月，海航集团通过“招拍挂”形式以16.7亿元竞得钱隆广场的项目地皮。按当时规划，项目总投计划约35亿元。截止至2018年出售给福晟集团，海航集团已经在该项目上已经投入25亿元，预估还需8亿元即可完工。

当时的海航集团正在进行大规模的资产出清，除了前滩项目以外，海航在上海正寻求买家的项目还包括上海淳大万丽酒店、上海海航大厦项目、上海祝桥仓储项目、上海扬子江国际企业广场项目等5个。

彼时福晟集团愿意以29亿元的价格收购该项目，对于海航集团而言还有4亿的利润空间，可以极大的缓解扣非净利润的亏损。摆在海航集团眼前的现实是，它已经连续5年扣非净利润亏损了。而交易完成后，所得计29.80亿元中的16.2亿元资金，也被海航用于偿还上海信托的债务。

作为收购方，福晟集团彼时正处于跑马圈地的最后风光中，对前滩项目也是信心满满，想要借此机会打开上海市场。

在收购公告中，福晟集团称收购的该项目预计将于2019年上半年完成，商业部分将持有作为长期投资用途，住宅将出售。根据公告，该项目估值为41.4亿元，扣除收购和后续开发费用后，利润大约只有3.6亿元。

然而现实却给福晟集团狠狠一击。在正式接手钱隆广场的第一年，福晟集团就出现了资金链断裂的情况。

2019年11月，福晟在一年前以“明股实债”形式发起的"信泽福润一号私募投资基金"产品宣布逾期，这笔总金额为3亿元的基金直到2019年年底都未付利息和本金，最终作为导火索引爆了福晟集团的债务危机。

随后，世茂携金融机构入场为其托底。2020年1月，世茂集团和福晟集团成立世茂福晟平台，双方将通过联合平台在房地产开发、旧改城造、建筑施工、物业经营等多领域开展合作。自此，前滩钱隆广场项目就归属该联合平台。

然而世茂和金融机构入局后，项目推进似乎也并不顺利。

2020年，购买了福晟前滩项目的豪宅业主们，大批业主为子女购置的学区房因公章被锁而无法办理房产证，影响了其子女上学问题，因此为了产权证的办理而大打出手“抢公章”。

“抢公章”事件的爆发则牵涉到另一家基金机构——上海钜派投资集团有限公司。

在福晟集团发布公告宣布收购前滩项目的当月，上海钜派投资牵头为该项目建设开发成立了"钜福上海前滩并购私募基金"。该基金分两期，合计规模7.5亿元，到期时间分别为2020年7月2日和9月29日。

然而由于2019年福晟集团因基金兑付逾期而爆发债务危机，导致钜派对自家基金的兑付产生担忧。

于是在2020年5月，钜派与福晟、世茂两方共同拟定《钜派投资存量融资债务去化备忘录》，约定世茂福晟应在今年7月份支付前滩项目本息，如不支付则恢复共管印鉴。

基于三方洽谈的顺利进展和形成的协议内容，钜派于2020年6月17日发布该基金退出方案公告，称钜吉投资将持有的钱隆海晟股权转让给福晟指定方后，基金退出款项将于2020年7月和2021年4月分两期支付本金和利息。

然而，在2020年7月31日，福晟正式向钜派发送《说明函》，称前滩项目涉及两项建设工程合同及销售代理合同纠纷案件，导致兑付资金被司法查封冻结，并向钜派提出延长兑付期限的需求。

在与福晟方进行多次的谈判和磋商后，钜派方负责上海前滩并购私募基金项目的投后团队在律师出具公函后，于9月4日从前滩钱隆广场带走了上海前滩项目的公章，将其锁进了中国第一高楼上海中心的"宝库一号"。

最终，在政府相关部门的协调下，“抢公章”事件以业主成功办出房产证结束。

但前滩钱隆广场的这场纠纷，似乎预示着福晟集团旗下资产的复杂性。

合作仅8个月，世茂就选择将“世茂福晟”改成了“福晟纾困管理平台”，但双方的合作也开始僵化。不久后，随着房企融资迅速收紧，世茂集团自身也陷入债务困局，无力继续经营该项目。

前滩钱隆广场最终被法院查封。有着如此复杂纠纷背景的前滩钱隆广场，在市场情绪探底的环境下，能否找到人接盘？还有待观察。

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