康定壹拾玖官网聚焦@康定壹拾玖官方售楼处发布：人居新典范

这个隐藏老静安梧桐区下的豪宅项目——康定壹拾玖终于还是被粉丝“催更”了。

即将加推的1号楼，带着足以刷新梧桐区最美天际线的实力来了。

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上海滩百年梧桐浓荫

“半山式”坡地豪宅

半围合化高私密居住体验

前有“九曲花街”，后享康定文脉

建面约120㎡-183㎡城央瞰景大宅

过会均价17万/㎡，即将开启认筹

不可错过的重工豪宅

精准切中豪宅市场最轻压力位

几乎任何房子，都必须面对二手阶段的价值考验。

其实在二手市场有一个交易的底层逻辑：

同质化产品的挂牌量越大，房东的议价权力就越小。

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遵循这个原则，我统计了2015年以后竣工的大户型商品房在二手市场的挂牌表现。

非常明显的一点：这个面积段内，三房的抛压明显高于四房。

两者间的挂牌比值大约在2.2:1。

这意味着在150-200㎡的二手房市场，三房房东面临的竞争压力是四房的2.2倍。

户型功能性更强的四房，在实际的使用时长、应对家庭人口升级等各方面，包容性都远高于三房。

理解了一二手市场的供需真相，我们再来看康定壹拾玖这次即将推出建面约183㎡四房大户型：

它所切入的赛道，无论是从当下的供应还是到未来二手市场的流转，面临的压力都更小，价值的稀缺性更强。

据悉，本次加推的四房大户型总价约在3000-3500万，对比目前头部中介在挂的同总价段房源，会发现不少二手大户型，不仅房龄较老，受限于过去老旧的设计理念，户型产品大多较为“奇葩”。

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02

即将加推的1号楼，稀缺度超乎想象

所有脱离真实市场验证的稀缺性，都是一纸空谈。

但康定壹拾玖这次带来的1号楼，面积从120㎡-183㎡，彻底实现了从产品到区域，从局部到细节的全方位稀缺价值。

这里我们重点看大户型，先看区域供应情况。

排除常年缺少供应的长宁区，老静安大户型的新增供应少的可怜。

10年来一共就供应了584套150-200㎡的大户型新房，平均到每年的供应量仅58套。

隔壁黄浦是它的4.6倍，徐汇是它的3.6倍。

而且不难发现，尽管黄浦、徐汇近年来供应放量，但反观过去的年份，整体上保持每年都有稳定的供应。

但老静安在过去，缺席了整整6年。

可想而知，这无疑在整个老静安形成了长期的，向上置换的巨大缺口。

也从另一个侧面印证了为什么康定壹拾玖首开，建面约193㎡的户型遭到疯抢的重要原因。

再看产品层面。

本次加推的房源全部位于下图所示的1号楼。

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根据上图所示，我们可以发现1号楼所处的位置，非常巧妙形成了内部，相对独立、私密的区域。

对外，它与康定路交互成为有机的相依相隔关系。

先说相依。

首先在物理属性上，1号楼的确更靠近康定路。

但这恰恰成了它延续梧桐区浪漫气质的优势。

熟悉老上海情调的人，都知道在梧桐区，能拥有一扇俯瞰诗意街景的窗户，是怎样的含金量。

根据数据显示，康定路和衡山路、永嘉路（15～16米宽）、桃江路（12.5～13.9米）这些梧桐区经典马路相似。

其宽度大约在12.8～17.5米，具有典型的海派漫步式小马路风情。

加上康定路沉淀了康定花园、锡克教堂、暨南大学上海旧址等高密度历史建筑，让1号楼外部的氛围，沉淀了高浓度的沪上人文底蕴。

再说相隔。

1号楼周围的围墙高度达到5-6米左右，是正常人身高的3倍左右，这在很大程度上阻隔了外部对居住空间的视觉穿透。

除了保证了绝对的隐私外，梧桐区浓荫下的高墙大院既视感，也很好的诠释了上海滩公馆的高贵气质。

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对内，1号楼半山式+半围合的独特性，进一步增强了稀缺性。

在梧桐区如何拥有“高人一等”的瞰景视野？

康定壹拾玖的1号楼，能给你一个满意的答案。

结合原始的地块条件，在1号楼所在位置采用“堆坡”的手法，把绝对标高的基础上，上抬约3米。

使得1号楼拥有天然“俯视”梧桐区和内部“九曲花街”的双景色体验，独一无二！

但还远远不够。

由于1号楼底部设计有架空层（泛会所），挑空高度约6.6米左右，进一步对楼栋的整体居住空间向上抬升。

效果图，最终以实际交付为准

使1号楼的1层高度比较高，相当于首批开盘楼栋3层左右的视野。

对新房价格有了解的小伙伴一定知道，通常楼层越高，溢价也越高。

但这次康定壹拾玖1号楼，以同样的预算，够到更高楼层的房源，超高性价比放眼上海也仅此一处了。

还不止，1号楼除了有高度，还有超优越的栋距和私密性优势。

据悉1号楼距离东南侧楼栋的最大距离可达约40米，远高于建筑规范中，浦西内环高层24米标准线的1.7倍，确保了更优秀的采光和视野。

此外，得益于更大的楼栋间距带来充沛公区空间。

在1号楼下方的公区空间，通过绿植和小景，实现局部区域的半围合。

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通过地面水膜、各类休闲设施等，打造1号楼家门口的便利性公区配套，形成“园中园，区中区”的高奢公馆级的私密体验。

综上所述，此次加推的1号楼，无论是价值稳健的产品设计，和梧桐区的地脉渊源，还是独特的“半坡式”视野，是放眼上海最独特、稀缺的存在。

03

优越户型与重工细节的完美契合

本次加推的户型一共分两类，建面约120㎡三房两厅两卫，建面约183㎡四房两厅两卫。

这里先重点看一下这次1号楼的王炸户型：建面约183㎡的四房。

首先，产品位于1号的东侧，这就为大户型带来一个非常核心的双景观价值：

对外，可以高位俯瞰百年梧桐区的精髓；对内，客厅甚至南向卧室（局部）能欣赏到小区特色的“九曲花街”。

类一梯一户设计，更具私密感的独立候梯厅。

南向三开间，结合宽阔栋距，大面积的采光与景观面尽收眼底。

样板间实景图，仅供参考，非交付标准

南向主卧+次卧均带有独立衣帽间，其中主卧双台盆，星级酒店的私密与便利性。

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样板间实景图，仅供参考，非交付标准

全卧室配置景观飘窗，扩容更多风景与空间感。

LDKB长厅设计，餐客厅空间大气，入户视野统一且宽阔。

样板间实景图，仅供参考，非交付标准

此外，这次加推的三房户型和首开一致，是开放7090政策中，市场上存量非常稀少且又受欢迎的大三房产品。

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除了户型上的经典大气外，产品在建筑和内部工艺细节上，也堪称一绝。

就在不久前，朋友所在建筑设计院的负责人，也是一位深耕全国精品住宅建筑的资深大佬，在看完项目后，回到公司也由衷的夸赞康定壹拾玖的细节和工艺。

足见其产品的用心程度，让业内人士也颇为折服。

效果图，最终以实际交付为主

据悉，产品的精准标准非常之高，卫浴设备均采用国际一线的唯宝、高仪、卡德维等，厨电精选嘉格纳全套设计，搭配上德国美诺洗衣机烘干机套装等等，在细节中体现豪宅该有的精致感。

展示空间实景图 非交付标准

而在外部的建筑立面和公区设计上，产品也极为考究。

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比如建筑造型汲取了怀特利酒店、切尔西将军公馆的建筑灵感，采用柱式基座设计，隐隐透出古典建筑美学的浑厚美感，紧密贴合产品公馆级调性。

效果图，最终以实际交付为准

以造欧洲贵族家族徽章为范本，定制了专属康定壹拾玖的“家族勋章”，通过繁复的工艺嵌入窗框之上。

实景图，最终以实际交付为准

优选全球top级材质，如矿脉白沙米黄、进口世茂白等上等石材，以更优良的建筑材质，确保整体建筑的经典与质感。

主入口的景墙，采用水刀雕刻、手工打磨等工艺，搭配高立的围墙，将康定壹拾玖公馆级隐贵之感，再一次展现的淋漓尽致。

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而在景观设计上，融入了源自旧金山“移植”而来的“九曲花街”灵感，

搭配花期较长的白杆紫薇（每年6-9月开花）。

实景图

严选造型优美的乌桕树等名贵树种，与梧桐区氛围内外辉映。

另外在内部功能与物业服务上，项目所打造的配置也堪称沪上罕见。

首先是硬件上。

公区一共设计了约3000㎡全域会所空间。

其中涵盖了约1800㎡搭配泳池的主会所，采用下沉式设计，与外部堆坡式造型形成灵动的内部格局。

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此外，建面约1200㎡，挑高约6.6m的楼栋架空层泛会所也容纳了多样化的社交休闲场景。

效果图，最终以实际交付为准

效果图，最终以实际交付为准

通过灵集中+分散的疏密形式，把书房、游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等10余种功能合理分布在小区内部，满足业主多样化的生活需求。

效果图，最终以实际交付为准

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其次，配置顶奢的公官级管家服务，依托国内物业服务排名领先的招商蛇口，全面提升超高品质的豪宅物业体验。

康定壹拾玖的热卖，离不开产品极致的考究与用心，区域供应稀缺等多重因素，但老静安这张王牌，也实打实的为项目加分不少。

在上海的顶奢商圈中，如果要论真正具有稳定的集群效应，只有南京西路—静安寺商圈这一张名片。

无论经久不衰的梅泰恒，还是到如今的太古汇——张园，静安商圈的顶流地位至今无人可撼动。

图源网络

而对于一个真正的豪宅而言，要拥有由内而外，全方位的豪宅气度，放眼整个上海，其实很难两全。

而康定壹拾玖的成功，恰恰证明了真豪宅骨子里的气度，是从地缘、历史到建筑之间的一脉相承。

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