遭遇卖家恶意违约，如何计算合理赔偿？北京房地产律师指导

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在支付百万元购房款并完成装修入住八年后，买受人竟因出卖人的不当行为面临房财两失的困境？当房屋被司法查封、出卖人下落不明时，购房人应当如何通过法律途径维护自身合法权益？本文将通过一则真实司法案例，深入剖析二手房交易过程中潜藏的重大法律风险。

案情梳理

（一）购房交易与矛盾初显

2015 年 9 月 25 日，李然与赵峰、乙公司（甲公司）签订《房屋买卖居间见证合同》，约定以 100 万元总价购买一号房屋（北京市大兴区）。当日双方又签订《补充协议》，明确在房产证下发后 30 个工作日内办理过户，并约定若卖家违约，需退还房款、赔偿 80 万元违约金及装修费用 。

合同签订后，李然支付 1 万元中介费，陆续向赵峰转账 85 万元，并接手房屋进行 15 万元装修后入住 。然而，2018 年 5 月赵峰取得房产证后，因房价上涨拒绝履行过户义务。更恶劣的是，他与孙昊恶意串通，以虚构借款为由将房屋抵押给孙昊，导致房屋被法院强制执行。

（二）双方争议焦点

原告主张（李然）：

要求解除房屋买卖合同及补充协议；

判令赵峰、其前妻周雯返还 100 万元购房款；

赔偿 1 万元中介费、15 万元装修费及 80 万元违约金；

认为购房发生在赵峰与周雯婚姻存续期间，属夫妻共同债务，周雯应承担连带责任 。

被告抗辩（赵峰）：

同意解除合同，但称仅收到 85 万元房款，且该款项用于个人购彩，与周雯无关；

拒绝支付违约金，认为李然将房屋出租获利，且违约金过高 。

被告抗辩（周雯）：

对房屋买卖毫不知情，合同未经其签字确认；

主张自己收入稳定，家庭开支由其承担，购房款未用于共同生活，不属于夫妻共同债务 。

（三）关键事实与证据

房屋权属与抵押：一号房屋登记在赵峰名下，实际为其与周雯夫妻共同财产；后因虚构债务被抵押，进入法院执行程序 。

房款支付争议：李然主张支付 100 万元（含 15 万元现金尾款），但法院根据生效判决及付款时间、方式，仅认定 85 万元转账记录有效。

夫妻债务证据：赵峰提供银行流水显示房款未用于家庭支出，李然未能举证证明周雯知情或款项用于共同生活 。

案件分析

（一）合同解除与违约责任认定

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，因房屋被查封导致无法过户，合同目的无法实现，李然有权解除合同 。赵峰恶意违约事实清楚，虽约定 80 万元违约金，但法院结合实际损失（如装修、资金占用），酌情调整为 70 万元，体现“补偿性为主、惩罚性为辅” 原则 。

（二）夫妻共同债务的法律界定

依据《民法典》（本案适用旧法但逻辑一致），认定夫妻共同债务需满足 “共签共认” 或 “用于共同生活” 。周雯未参与合同签订，赵峰流水证明款项未用于家庭，李然无其他证据，因此法院不支持其对周雯的诉求。

（三）购房款数额的司法认定

法院遵循 “谁主张谁举证” 原则，对李然主张的 15 万元现金尾款，因发生在房屋查封后且与约定付款条件矛盾，在无其他证据佐证下不予采信。

裁判结果

法院判决：

李然与赵峰的房屋买卖合同及补充协议于 2024 年 12 月 2 日解除；

赵峰退还 85 万元购房款；

赵峰支付 70 万元违约金；

驳回顾某对周雯的全部诉讼请求 。

案件启示

（一）过户前的 “三道防线”

查产权：通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封；

做公证：未过户时办理委托公证，限制卖家单方处分；

留尾款：过户后再支付大额尾款，降低交易风险 。

（二）夫妻共有房产交易 “双保险”

涉及夫妻共有房产，必须要求双方签字确认；或由未签字方出具书面同意书，避免合同无效风险 。

（三）证据留存的 “黄金法则”

大额交易尽量采用银行转账并备注用途；保留聊天记录、录音等协商证据，关键时刻能扭转局面 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）