5月刊 | 保租房REITs整体上涨，苏州恒泰REIT上市

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2025 年 5 月

政策动态：

中办、国办支持利用存量低效用地建设保障性住房。全国保障房供应规模显著扩张，多城市同步发力，筹建计划逐步落实至地级市。在提升租住品质方面，厦门推行梯度化设计，山西发布《租赁住房建设标准(征求意见稿)》将保障性租赁房屋条件进行标准量化。在人才安居方面，深圳、江苏、杭州等发行相关补贴政策

行业动态：

1）土地供应：5月，22城成交涉租用地14宗，其中7宗为纯租赁用地，7宗配建租赁用地，合计占地面积约30万方

2）品牌动态：5月品牌发声主要以新店开业、活动宣传为主。另外，由中国房地产业协会指导，克而瑞集团、地新引力主办，克而瑞长租、中房优采平台承办的“安居有道 租赁有”第九届地新引力峰会·住房租赁论坛圆满落幕

3）城市动态：5月各城市保障房租赁项目建设及配租有序展开，上海临港新片区三个保租房项目即将入市 共7898套房源；成都城投臻寓·高新西区店第一批次866套房源开始登记

4）金融动态：5月租赁住房REITs首发与扩募双轨并进，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨30%，中金厦门安居REIT启动扩募；新黄浦拟发行新黄浦筑梦城保租房REIT

市场监测：

1）量价走势：“毕业季”即将来临，业主预期提升， 5月55城新增个人房源供应上涨至53.64万间，30城租金环比上调；核心八城集中式公寓累计规模约124万间，租金环比下降0.39%

2）项目新开：5月，22城共计79个项目新增供应，其中涉及保租房68个，供应房源约26683间，新开市场化项目11个，供应房源约2551间

企业监测：

5月，重点监测企业在核心8城新开业4个项目

Part 1 . 政 策 动 态

01

政 策 要 闻

中办、国办支持利用存量低效用地建设保障性住房

5月16日讯，近期中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出，支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业、完善公共服务设施。除国有土地使用权出让合同约定或者划拨用地决定书规定由政府收回土地使用权以及法律、行政法规禁止擅自转让的情形外，鼓励国有土地使用权人按程序自行或以转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。

02

要 闻 解 读

全国保障房发展进入加速周期，呈现规模放量、结构优化与人才导向三重特征

2025年，在“十四五”规划的收官之年，亦是保租房筹建任务达成的关键节点上，“保租房”成为行业关注的焦点。依据规划，“十四五”期间全国预期筹建870万套（间）保障性租赁住房房源，旨在助力2600余万新市民、青年人改善居住条件。

全国保障房供应规模显著扩张，筹建计划逐步落实至地级市

2025年以来，全国保障房供应规模显著扩张，5月十堰、鄂尔多斯、江门、温州市公布年供应保障房建设计划，其中十堰计划新增保障性租赁住房8303套，多城市同步发力，筹建计划逐步落实至地级市。

租赁住房结构梯度化、品质标准化

在提升租住品质方面，厦门推行梯度化设计，山西发布《租赁住房建设标准(征求意见稿)》将保障性租赁房屋条件进行标准量化。

人才安居成为核心抓手

在人才安居方面，深圳南山区住房和建设局宣布启动人才补贴，针对A卡和B卡持卡人将分别获得每月5000元和3000元的租房补贴。江苏省宿迁市发布人才公寓建设计划打造标杆示范社区；珠海高新区推出人才住房政策五大举措，在为青年人才提供更优质、高效、贴心的住房保障，助力人才在高新区安居乐业，推动区域高质量发展。

随着“十四五”规划渐近尾声，全国保障房发展进入加速周期，呈现规模放量、结构优化与人才导向三重特征。同时保租房的供给量将持续稳步增长，将进一步优化住房租赁市场的供应结构，有效缓解新市民、青年人等群体的住房压力，有力推动保障性租赁住房领域迈向持续、健康、高效的发展轨道。

03

政 策 汇 总

（本章节部分略，详见完整报告）

04

政 策 指 导

武汉计划收购3000套个人二手住房，用于各类租赁住房和安置房；重庆拟向低收入住房困难家庭发放租赁补贴；广东扩大保障性住房供给，支持城市收购存量商品房用作保障房。

表：2025年5月政策指导相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

05

政 策 规 范

昆明公租房管理征求意见；合肥5月起各类新建保障性住房、人才公寓等将全面采用装配式建筑；昆明拟调整公租房准入条件，放宽准入条件扩大补贴范围

表：2025年5月政策规范相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

06

金 融 支 持

（本章节部分略，详见完整报告）

Part 2 .行 业 动 态

01

土 地 供 应

1）涉租用地

2021年-2023年，重点22城累积成交涉租用地993宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约4708万方，其中上海成交277宗，合计面积约1392万方，面积占比整体22城近三成；其次为杭州成交面积超615万方，合肥、南京、广州及青岛4城成交200-400万方，处第三梯队；2024年，22城共计成交涉租用地196宗，合计占地面积约507万方，其中上海成交70宗共186万方位列第一；2025年1-5月，22城成交涉租用地55宗，合计占地面积约104万方；

从拿地方式来看，本月共成交14宗涉租土地，其中7宗为纯租赁用地，7宗配建租赁用地。

2）纯租赁用地

2021年-2023年，重点22城累积成交纯租赁用地145宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约432万方，其中核心8城成交93宗，合计占地面积约312万方，整体占比22城超七成水平，上海等核心城市对纯租赁用地需求较大；2024年，重点22城共计成交纯租赁用地57宗，合计面积约160万方，其中核心8城成交31宗，合计占地面积约92万方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面积26万方位列第一，其次为北京，成交面积23万方；

2025年1-5月，重点22城共成交纯租赁用地41宗，深圳、 杭州、重庆主力供给，合计占地面积近40万方。

3）配建租赁用地

2021年-2023年，重点22城累积成交配建租赁用地561宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约2786万方，其中核心8城成交397宗，面积合计约2032万方，整体占比22城72%；配建租赁住房主要用于各地新建保租房供应，上海多宗土地条件设置配建5%保租房，2021-2023年成交配建租赁用地面积1059万方位列第一；2024年成交64宗，合计面积约171万方，其中核心8城成交50宗，合计面积约127万方，占比22城整体74%；

2025年1-5月，重点22城共成交14宗配建租赁用地，合计用地面积约34万方，其中13宗位于上海，合计用地面积29万方。

4）含自持住宅用地

22城成交自持用地比例提升，后续城市土拍政策呈先严后松表现，土拍规则多涉及“竞自持”，而后各地土拍中“竞自持”逐渐被“竞品质”和“竞现房销售”所取代，直至目前多城土拍规则回归“价高者得”，故2021-2023年成交含自持住宅用地较多，而后基本无该类土地成交。2021年-2023年，重点22城累积成交含自持住宅用地191宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约920万方，其中核心8城成交165宗，面积合计约780万方，杭州、成都、深圳等重点城市成交量高位水平；2024年仅成交含自持住宅用地约21万方，分别位于深圳、福州、上海，其中深圳是少数利用竞自持完成新建租赁住房供应的城市；

2025年以来，22城暂无自持住宅用地成交。

5）涉租用地明细

（本章节略，详见完整报告）

02

品 牌 动 态

克而瑞“安居有道 租赁有”第九届地新引力峰会·住房租赁论坛圆满落幕；雅诗阁中国发布馨乐庭2.0及雅院品牌焕新；滨江集团长租公寓平均出租率达90%以上；中原投资成立全新学生公寓营运服务品牌；泊寓杭州、天津、上海、合肥四城新店开业；龙湖冠寓上海嘉定店开业，规划780套白领公寓。

（本章节部分略，详见完整报告）

03

城 市 动 态

北京石景山区面向毕业大学生专项配租保租房；北京顺义张喜庄保租房项目将设置1000张床位；上海临港新片区三个保租房项目即将入市；上海普陀区1156套保租房入市供应。

（本章节部分略，详见完整报告）

04

金 融 动 态

华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式上市首日涨30%，23日涨幅超50%，26日将停牌一小时；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT公布分红方案。

（本章节部分略，详见完整报告）

截至2025年5月底，共有22家租售同权概念股，股价走势相对平稳，中下旬因华泰苏州恒泰租赁住房REIT首日涨停，提升客户投资意向，上涨至峰值，月末进入回调周期。

市场回调期，超八成个股上涨，2只个股下跌，上涨的个股涨幅在0.2-5%左右。

表：住房租赁概念股企业估值表

8支保租房REITs均呈上涨态势，厦门安居保租房REIT涨幅领先

截止2025年5月底，已上市8支保租房公募REITs收盘均价为4.02元，较2024年底平均涨幅达19个百分点；其中招商蛇口REIT涨幅最高，达23%，主因该REIT底层资产位于深圳市南山区核心区位，周边发展成熟，租赁市场需求旺盛。从5月单支REIT收盘价绝对值看，厦门安居以4.50元领先，城投宽庭、北京保障房均以4.30元紧跟，这得益于其底层资产的优质运营。

Part 3 . 市 场 监 测

租金预测

本月五城租金环比上涨，预计后市6月“毕业季”迎来普涨趋势

克而瑞长租观点：2025年5月，部分城市租金回调趋势开始出现，成都、南京、武汉三城租金同环比均涨，城市为迎接即将到来的“毕业季”，市场预期提升明显，租金上涨显著；上海、杭州两城因保租房规模较高，市场竞争仍较激烈，同比降幅均超8%；

预测后市，6月将迎来“毕业季”租房旺季，核心八城租金预计普遍呈上涨趋势，但整体涨幅较理性，预期环比涨幅均在3%以内水平

01

供应监测

1）55城个人房源——现状表现

2025年5月，55城个人房源合计新增供应量53.64万间，同比上涨10.56%，环比上涨8.20%。

6月即将迎来“毕业季”租赁旺季，个人房源业主积极挂牌自有房源，推动全国整体个人房源新增挂牌量同环比上涨明显，预计下月挂牌量将持续提升，市场竞争环境或持续加剧。

克而瑞长租观点：为迎接6月“毕业季”，业主预期上涨，个人房源挂牌房源量同环比齐涨。

2）55城个人房源——单城市表现

供应绝对值看：北京新增挂牌量近7万套领跑，上海、沈阳两城供应超3万套，成都、重庆两城供应2万套以上；

环比看：55城中，六成城市供应量环比上涨，降幅多在15%以内，其中北京环比涨幅超68%；22城环比下降，降幅多在10%以内；

同比看：55城中40个城市供应同比上涨，其中南通、常州、北京三城同比涨超50%。

克而瑞观点：北京挂牌量近7万间领跑，六成城市新增规模环比上涨。

3）8城集中式公寓——现状表现

截止2025年5月底，核心八城集中式公寓房源累计规模合计123.55万间，其中，上海规模近40万间，规模占比八城整体达32%，深圳规模超28万间，市占23%，两城规模远超其他核心城市，二线城市中杭州集中式公寓累计规模超18.4万间，发展领先于其他二线城市；

规模同比变化来看，上海涨幅最高，达20.8%，近一年城市保租房规模入市，推动集中式公寓高速发展，未来市场竞争环境或持续加剧。

克而瑞观点：上海供应量持续稳居榜首，市占核心八城整体超32%。

4）8城集中式公寓——产品系线

（本章节部分略，详见完整报告）

02

运营监测

1）55城个人房源——整体租金坪效

（本章节部分略，详见完整报告）

2）55城个人房源——单城市租金坪效

（本章节部分略，详见完整报告）

3）55城个人房源——单城市套均总价

（本章节部分略，详见完整报告）

4）8城租金价格指数

（本章节部分略，详见完整报告）

5）8城集中式公寓——租金表现

5月，核心8城集中式公寓平均租金101.25元/㎡/月，整体租金环比下降0.39%，同比下降2.56%；

城市层面，成都集中式公寓租金同环比齐涨；北京、南京两城租金环比有所回升，上海、杭州、武汉三城租金同环比下滑，其中上海主因城市规模持续走高，加之保租房加剧市场竞争，租金持续承压。

克而瑞观点：八城平均租金101元/㎡/月，环比下降0.39个百分点，本月成都租金同环比齐涨，上海租金持续承压。

6）8城集中式公寓——单城市现状表现

（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都略，详见完整报告）

03

新开项目监测

1） 22城集中式公寓——保租房

5月，22城共计68个典型保租房项目新增供应，房源约26683间，筹建方式以新建为主，产品多为白领公寓，其中之寓·未来二期正式运营，投入房源近5000套。

表：2025年5月22城集中式公寓（保租房）典型新开项目明细（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

2） 22城集中式公寓——市场化

5月，22城新开业加推11个市场化典型项目，供应房源约2551间，筹建方式以新建为主；产品端，均为白领公寓

（本章节部分略，详见完整报告）

Part 4 . 企 业 监 测

01

房企系

（本章节部分略，详见完整报告）

典型企业：龙湖冠寓

运营现状

（本章节部分略，详见完整报告）

新开项目展示

02

酒店系

（本章节部分略，详见完整报告）

03

创业系

（本章节部分略，详见完整报告）

04

中介系

（本章节部分略，详见完整报告）

本文摘选自《2025年5月中国住房租赁行业监报告》

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