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项目位于五山汇景新城板块，地段比较不错，小区临近广园快速，这里算是珠江新城和琶洲金融城两地中轴间的位置，开车去珠金琶都是15-20分钟车程，楼盘身后就是发展了20年的汇景新城，周边顶级学府环绕，集浓厚改善属性、高端圈层于一体，天瑞自身也有配套九年制一贯制学校，目前已经官宣为广东实验中学教育集团办学，今年九月就会开学，业主不用担心小孩上学问题了，项目目前都是准现房在售，也开放了实景中式园林，外立面玻璃幕墙都非常不错，看了非常上头，目前天瑞整体货量也不算多了，部分户型可选楼层非常少，其中107和268平还有少量，125的剩下几套，143的已经卖完了，188的剩下几套低楼层，最多楼层选择的是112平，不过比较靠广园，现在价格性价比也是比较高，总价800万起就能买到，有兴趣看房的可以联系博主。

①项目基本信息

占地面积：155000方，建筑面积：330000方

绿化面积：54250方，绿化率：35.00%，容积率：2.93

规划车位：地上42个，地下2100个，车位配比：1:1.7

规划楼栋：17栋，8-20层小高层，规划户数：1249户

物业公司：保利物业，物业费用：5元/平/月

产品配置：2梯4塔楼、2T2、2T3板楼，107-268平

项目实景图

②交通配套

项目对面就是穗深城际石牌站，届时开通后可直达广州东站、增城以及深圳东莞等地，而且石牌站开通后，业主驾车进出小区方便很多，自驾的话，小区出门就是广园快速，十分方便，地铁的话，最近的11号线华景路站也去到了3公里，规划中的37号线已纳入四期，据说会经过石牌站，官方尚未公布，这个就不用太过期待，买这个盘基本要靠自驾出行的。

由于距离地铁较远，今天我们就来测评下，从项目出发，自驾去往珠金琶所需的距离与时间。

自驾去往珠江新城：出小区上广园快速路，转至天河东路，再转金穗路，全程9.9公里到珠城，耗时26分钟左右。

自驾去往金融城：出小区走广园快速转科韵中路，全程4.7公里可达金融城，耗时13分钟左右，非常近。

自驾去往琶洲：走广园快速转科韵路，全程6.9公里可达琶洲，耗时18分钟左右。

项目自驾真是非常方便的，出门就是广园快速，开车去往珠金琶都不超过半小时，去各CBD通勤时间非常短。

③教育资源

项目配建一所18班的幼儿园，以及一所45班的九年制学校，将引入广东实验中学教育集团办学，由广东实验中学派出团队管理，基本上业主子女在家门口就能解决12年的教育问题，学校在今年九月就会开学，小学招4个班，初中招5个班。

作为广州仅有的两所省属中学，省实是个非常牛的存在，是无数家长心中的白月光。可以说，但凡有一点可能，没哪个家长不想自家孩子就读省实的，因为，省实的成绩表现，实在太牛了，入读省实，几乎相当于一只脚迈入了重点大学的大门。

省实党委书记、省实教育集团理事长全汉炎在之前的采访中曾明确表示：拒绝贴牌，以省实本部的标准开办集团校！全书记说：省实教育集团要真真正正要做大、做强，绝对是不能“贴牌”的，必须经得起时间的考验……现在我们要求每个学校必须要有20名以上省实本部老师到校，保证“省实气质”得到充分体现……通过各项政策支持，让每一间集团校都能以省实本部的标准开办。

④商业休闲

项目自身配建3000方商业，可以满足业主的日常生活所需，大型商业的话，周边有8.8万方是智汇Park、3万平的亚太盛汇等商业。

项目背面就是山顶公园和汇景高尔夫球场，这是富人最惬意的休闲场所，山顶公园，足足有约5万㎡，闲暇时出门转个弯，沿着登山道漫步，满目苍翠，如同身居在城市绿肺中。这里集聚了一批身价千万的高管精英、财富领袖，甚至国际友人，藏龙卧虎，非富即贵。

汇景新城高尔夫

⑤医疗

项目周边有暨南大学附属第一医院、南方医科大学第三附属医院、中山大学附属第六医院等医疗配置。

⑥小区设计、在售户型以及价格

在“容积率2.93，住宅建面约20万方，限高65米”的命题下，保利究竟是如何惊艳全城，把“瑞”演绎成生活方式的？答案，是新中式。

不同于普通“速成式”住宅，新中式做工细腻，造价成本更高，往往是非富即贵的代名词，保利天瑞的中式，更是尤为独特，不遵循守旧，不是传统的唐宋风格，亦不局限在徽派、岭南派系，而是骨相中式，有中式的灵魂，和瑞见东方的理念。

保利天瑞，之所以能拿捏住这份气质，有三个关键词，极为重要。第一个关键词，建筑的“骨相美”。正如，美人在骨不在皮。如果说，建筑的皮相之美，在于华丽的装饰，那骨相之美，则体现在不俗的气质与调性上。线条感的灵活运用，恰恰是骨相美的呈现。你瞧，展厅内部，金属线条作为骨架，勾勒出整个建筑的空间形态，硬朗大方，象征自信和傲骨。

而穹顶上方的弧形曲线，则温和流畅，近100平悬空穹顶，约8米挑高，恢弘大气。参观途中，我站在屋顶下，仿佛置身在天地间，建筑的“天人合一”感，尽在不言中。

第二个关键词，园林的“禅意美”，如果说，中式府制，彰显骨相，那么，东方园林，则强调写意调性，两者结合，便是保利天瑞打造的东方府院之制，亦是「府」与「院」的交融，我们穿过大漠流金石铺设的御礼道，跨过御水桥，体验府院礼序的仪式感，眼前映入一方水景，这是园景的精妙之处。水聚四方之财，代表祥瑞之意，在风水里为上乘。

往前走几步，四季常青的迎客松映入眼帘，和坐落一旁龟纹石，构成一幅生动的「院」景，意趣盎然，颇有游园如画的意境，让人心中陡然一亮。

眼前，是一幅山水意境，身后，是一处龙鳞景墙，寓意鱼跃龙门，飞黄腾达，扶摇直上。

游廊中间的月洞门，如同一轮满月，这是保利对业主生活团圆美满的祈愿。业主闲暇时，下楼就是一方意境之地，一边倾听潺潺流水，观赏四季园林，移步换景；一边吟诗朗诵，抚琴弹奏，悠然自得。或在静谧的夜晚，和家人共同散步观月，舒展身体，放松心灵，惬意十足。

穿过归堂，步入园林。名贵花木、景观楼阁，构成「四水归堂」形制。整体格局犹如一个“聚宝盆”，方正有序，端庄典雅，汇天地灵气于其中，让人感觉不只是打开一座园子，更是精神世界的桃源。

第三个关键词，工艺的“细节美”。

中国人最讲究门第，门第的工艺细节，最能体现项目品质。你看，业主归家的这扇万字纹铜门，倾注了诸多心血。门头高达4.8米，足足约10.8米宽，重量超5吨。数十位匠人，精雕镂刻，成本造价超过百万！

项目实景图

约2000㎡的下沉式会所，更是将功能性和体验式空间，均做了出色的营造。让这里既是一处为高阶人群定制的社交、活动空间，更是难得的精神家园，室内空间，框景自然。集传统府院的尊崇大气与自然山水的雅趣于一处。在这里，可以静下心来，或独自斟茶品茗，或与人谈天论道，看窗外风卷云舒，从室内到室外，中轴对称、序列有致的原则一以贯之，令人不禁赞叹于项目对中式建筑审美的恪守。

不仅是门面会所用心，项目的车库品质感也超强。作为一个隐藏在地下的空间，车库经常被忽略，但是它却是小区最日常需求最大的一个空间。

我敢肯定，保利天瑞9栋地下车库，会刷新你对车库的印象，大家可以看两张图过过眼瘾先。

我不说这是车库，你会不会以为是酒店大堂，保利真的“离谱”，卷成这样，其他项目都没路可走了。

车库实景图

整个楼盘，四排小高层（8-20F）布局，南北板式，户户朝南，最大限度消弭对角之忌。

要知道，市中心土地金贵，不少高层住宅，楼间距仅有35米，多少有些局促。而保利天瑞，每排小高层之间，楼间距宽度基本能达到40-50米，尤其强调“均好性”，最大化呈现每一栋的园林视野，实现资源共享。户户朝南，则让每一户业主，享受到均好的采光通风。

住在低密小高层，业主不用操心采光，不用担心遮挡，每一户，都能享受养眼的园景。

其二、一字排布，采光雨露均沾，一整年都能拥抱阳光。小高层由南往北，一字排布，如同台阶一样，从低到高，拾级而上。这样的设计，实在太妙了。即使是后排建筑的低楼层业主，也能享受到阳光，雨露均沾。

其三，更低的梯户比，舒适度buff，保利天瑞小高层板楼，以1梯2户/2梯2户/3梯2户为主，一般而言，能做到专梯入户的产品，面积几乎要去到200平+。而保利天瑞，不超豪宅线的约143平，也能拥有专梯专户的体面，舒适度极高，最大面积的约260平户型，则做到了3梯2户的私密体验。平均下来，一部电梯，仅仅服务13-38位业主。

目前项目在售房源也不多了，快的话，今年中之前就能清盘，其中107和268平还有少量，125的剩下几套，143的已经卖完了，188的剩下几套低楼层，最多楼层选择的是112平，性价比也是最高的，不过比较靠路，全部户型图如下：

建面107平，两梯四户，总价800-840万左右，基本没货。

建面112平，总价800万起。

建面125平，两梯四户，总价1020-1080万左右。

建面147-152平，11.12栋有货，两梯两户，总价1240-1400万左右。

建面188平，15.16栋有货，两梯两户，总价1600-1800万左右。

建面268平，加推8栋，三梯两户，入户就是，面积110㎡的LDKG大方厅，有着超级宽阔的空间感。更夸张的是，在这个大方厅，经过科学设计，拥有一个等面宽客餐厅，客厅、餐厅、中厨都是约7米面宽，墙体严谨对齐，为空间营造了完整性和阔绰感，私人空间方面，双主套设计，让家中长辈的晚年生活更加便捷舒服，主卧双开门，步入式衣帽间设计，270°转角飘窗设计，采光长度接近10米，大角度巨幕环绕，景观尽收眼底，总价2400-2900万左右。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：区位还算不错，距离珠金琶都很近，出门就是广园快速，自驾去往珠金琶CBD都很方便，学校官宣为九年制省实管理办学，今年九月就能开学，学校就在家门口，接送很方便，中式园林，小区低密度，小高层设计比较好，户型产品设计还不错，多数为板楼，专梯专户，住起来舒适度较高，玻璃外立面，品质不错，准现房发售。

缺点：项目位于广园快速以北，周围没有太多可圈可点的规划，配套也不是最好，大型商业欠缺，公共交通非常欠缺，目前出行只能依赖开车，短期内没有地铁，最重要的就是噪音问题，项目部分楼栋距离广园快速太近了，之前有博主测试，晚上10-11点前排楼栋1-5栋噪音还有50多分贝，自住没问题，投资属性不高，这边城市面貌一比较一般。

能不能买 ：关于保利天瑞这个板块其实是没有太多可以讲的，旁边的汇景新城名声在外，大家也都不陌生，周边也没有太多故事可以讲。

更多还是回归于项目本身，作为一个改善产品是否将改善做到位，本身地块容积率很低，先天优势在这里，小区规模较大，在中心区这点非常香，也是未来进入二手市场之后成为网红盘的一个必要条件，项目在风格定位、展示面、户型设计等方面比较用心，产品力不错，未来进入二手市场之后，在一二手市场中PK也不会落下风。

配备幼儿园+九年制中小学，已经引进了省实，从这些优点来看，天瑞是具备了一个优质的改善住区的品质，至于没地铁，对于改善盘来说，好像没那么重要，多数还是开车出行，只不过，有自然是最好了，毕竟我们买手机都喜欢选功能多的，用不用另说，周边配套是没有老城区那么丰富的，小区周边该有的配套还是有的，只不过大型商业、医院没有那么方便，开个车出去问题不大，这点也是看个人喜欢了，见仁见智吧，自己能接受就好。

可对比楼盘：越秀天河和樾府、越秀观樾、中海大境、西派天河序。

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央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。

广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。

公积金贷款利率降至历史低位

此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。

如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。

“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。

“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？

对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”

降准降息对房企有何影响？

此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。

“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。

同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”

值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。

央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。

“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。

更多楼市政策有望出台

本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。

具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。

“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。

在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。

同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。

就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。