房价转跌！这个计划单列市，难了！

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作者：余飞

01

宁波房价，再次转跌

今年1月份本号在分析宁波新房价格自去年11月止跌反弹时，就说过：

宁波楼市并未翻篇。

国家统计局公布最新数据显示：

宁波4月份新房环比止涨，同比下跌4%。二手房环比下跌0.6%，同比下跌7%。

直接诱因，当然是成交量的变化，这与去年四季度宁波房价反弹是一个逻辑。

以2024年9月底为时间分界线，之前，宁波市场像是一个看不见底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策铺洒出了久违的阳光，市场踏上“止跌回稳”之路。

从全年市六区新房、二手房月度成交趋势看，第四季度“翘尾”明显：

据房管理部门数据绘制；来源：宁波楼市报道

从上面的走势可以看到，整体上，更能体现市场变化的二手房，翘尾更加明显。

这一明显变化，最终反映在全年数据上。

宁波2024全年新房成交了21413套，继续创下几年来新低。

来源：宁波楼市报道

而宁波2024年的二手房成交总量在四季度翘尾拉动下，最终达到了46420套，超越了2023年。

来源：宁波楼市报道

新房价格则在去年11月份止跌反弹，连续上涨至今年3月份，4月份才止涨。

二手房价格则从去年11月份开始震荡，时涨时跌，4月份环比跌幅是今年以来最大。

从销量数据来看：

宁波市六区新房与二手房4月份出现了明显颓势，原本向上攀升的势头戛然而止。

市六区商品住宅共成交770套，环比四月份上升约13%；二手住宅共成交3249套，近三个月来首次降至4000套以下，环比降幅19.5%。

来源：宁波楼市报道

从成交量走势来看，5月份宁波的房价跌幅可能会扩大，这一点有待国家统计局下周公布5月份70个大中城市数据来验证。

02

宁波房价转跌逻辑

从贝壳找房追踪的成交价格来看，5月份宁波二手房成交价已经跌破2.3万元，为2.24万元/平方米。

去年本号多次写到过宁波，收集过宁波去年7月份和8月份各区的二手房成交均价，再结合贝壳找房最新公布的成交均价，梳理出了下面这张价格变化图。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

可以看到，目前宁波各区县市的二手房均价仍在下跌。

相比于2021年8月份，各区县跌幅均超过了五分之一，其中主城区的鄞州、海曙、北仑跌幅均超过四分之一，其中江北、镇海、奉化跌幅超过了三分之一。

跌幅最大的是杭州湾新区，这个曾经被概念过度炒作的片区，跌幅高达37.3%。其次是镇海区，跌幅36%。

宁波楼市4月份的颓势，并非宁波独有。

这一点，本号在分析京沪穗深杭蓉6个大热点城市时，已经做了说明。这六个城市的二手房成交量也在4月份出现了明显转折，尤其是杭州。

制图：城市财经；数据：官方、媒体公开披露与报道

京沪穗深杭蓉这类城市，转折的逻辑在于4月初爆发的关税大战，让经济、就业预期再次不确定，让市场信心再次丧失。

其中国家统计局公布的深圳房价，无论新房还是二手房，在4月份均再次转跌。

而贝壳找房追踪的深圳二手房成交价格，则跌破了5万元大关，进入了“4”字打头时代。

来源：贝壳找房

宁波房价转跌的诱因之一，也是关税大战。

毕竟，从关税大战对国内城市影响度排名来看，宁波首当其冲。

之前本号曾撰文专门分析关税大战对中国各城市影响。

选取的目标是外贸30强城市，分别是：

深圳、上海、苏州、宁波、东莞、金华、广州、北京、杭州、青岛、重庆、无锡、厦门、成都、天津、佛山、绍兴、嘉兴、郑州、南京、西安、烟台、福州、武汉、南通、常州、合肥、温州、中山、潍坊。

从两个维度，一个是对美出口规模，一个是对美依赖度（对美出口/出口规模）。

这些数据查询很麻烦，其中苏州统计局公布的对美出口是美元单位，472.51亿美元。

根据央行公布的《2024年第四季度中国货币政策执行报告 》显示，去年 年末，人民币对美元汇率中间价为7.1884元，由此苏州的对美出口人民币计价为3396.52亿元。

东莞、无锡、厦门、成都、绍兴、嘉兴、西安、常州、潍坊未公布2023年对美出口数据，因此仍沿用2023年的对美出口数据。

郑州、南京、武汉、合肥四个城市2024年与2023年的对美出口数据均没有公布，因此空置。

第一，从对美出口规模来看，深圳、苏州、上海受影响最大。

制图：城市财经；数据：各地统计局、各地海关

从对美出口规模来看，深圳是内地唯一一个对美出口超过4000亿的城市。

苏州对美出口超过3000亿，上海、宁波超过2000亿。

东莞、金华、广州、杭州对美出口超过千亿元。成都、厦门超过800亿元。

外贸三十强中，对美出口最少是西安，只有135.1亿元，理论上影响最小。

第二，从对美依赖度角度看，宁波、苏州、中山、成都、杭州、东莞、烟台、广州、佛山、金华受影响位居前十。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

所以，综合对美出口规模和对美依赖度来看，宁波、苏州、深圳，受影响最大。

这是热点城市在4月份再次转跌的直接诱因。当然，关税大战只是诱因，根本逻辑则是：房价已经远超各城市自身的购买力。

经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。

但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。

所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。

03

挑战南京，抢夺GDP第十席位

宁波经济与产业，不可谓不强悍。

2024年年末，宁波GDP顺利反超天津，晋级GDP第十一城，这是宁波自改革开放以来首次超越天津。

不仅如此，宁波还在过去四年里，将与南京的差距从2183.73亿元缩小至去年的353.11亿元。

制图：城市财经；数据：南京、宁波统计局

在上个月本号分析南京、宁波产业的时候，强调过，宁波手握两个优势，让其有很大概率在未来两年超越南京。

第一，产业对比，宁波更强。

首先得承认，南京很强。

作为全国唯二用“京”字命名的城市，南京的科教文卫均属于全国第一梯队。

但在诸多关键经济与人口指标上，南京低于宁波。

制图：城市财经；数据：南京、宁波统计局

南京除了GDP、消费、资金总量高于宁波外，诸多指标都低于宁波。

比如人口、工业实力、财政实力、人均可支配收入。

从产业角度来看，南京则更显得中规中矩。

产业方面，南京的 工业 增加值，2022年排名在十名开外，位居第17位， 而宁波的工业增加值位居全国第七。

2023年规模以上工业营收排名，南京15863亿元，同样在10名开外。而宁波位居全国第七，高达24799.9亿元。

从千亿产业角度来看，南京2023年拥有6个营业收入过千亿的产业。

分别是计算机、通信和其他电子设备制造业，电器机械和器材制造业，化学原料和化学制品制造业，汽车制造业，黑色金属冶炼和压延加工业，石油、煤炭及其他燃料加工业。

其中位居第一的产业是计算机、通信和其他电子设备制造业。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

同期的宁波，拥有7个千亿产业，虽然只比南京多出一个，但营业收入规模优势却明显。

宁波拥有3个营业收入过3000亿的产业，当家产业是汽车制造业。

制图：城市财经；数据：宁波市统计局

产业决定城市未来，这一点，我在分析各城市产业的文章中已经强调过很多次。

第二，民营经济，宁波更强。

除了产业的差距之外，经济结构的差距，也是宁波的一个加分项。

体制之城，是南京经常在网络上被玩的梗。

从数据端来看，南京的体制之城的帽子，其实并不高。

南京的体制内职工公积金缴纳金额702.3亿元，位居万亿城市第八位，而体制内缴存金额占全市公积金比重29.3%，位居万亿城市第12位。

同期的宁波，体制内公积金缴存金额384.2亿元，位居万亿城市第16位，体制内缴存金额占全市公积金比重22.7%，位居万亿城市第23位。

此外，公开数据显示，在民营企业数量和发展质量方面，南京市也远落后于苏州市。2023年年末，南京市民营企业数量为61.54万户，民营经济增加值占GDP的比重为46.4%。

再看宁波的数据。

2024年末全市在册民营经济经营主体137.5万户，占各类经营主体总量的96.7%。规模以上工业民营企业9584家，全年实现增加值3171.3亿元，占规模以上工业的比重达到60.4%，增长8.8%，增速比规模以上工业高1.1个百分点，对规模以上工业增加值增长的贡献率为68.0%。民营企业进出口10884.3亿元，增长13.0%，占全市进出口总额的76.6%，比上年提高1.2个百分点。

宁波的民营经济增加值，2022年就占比66.1%。

民营代表着活力和潜力。

因此，从产业和民营经济两个角度看，宁波未来两年内超越南京的概率非常大。

当然，不确定性也有，那就是中美新一轮关税大战。毕竟，对美出口依赖度，宁波位居全国第一。

尽管 5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。

关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。

这个变数，会直接决定宁波是否能够在今明两年超越南京。

强调宁波的经济产业强悍，是为了说明，房价几十年狂奔之下，已大幅透支了城市的购买力。

即便经济产业强悍的城市，也无法躲避调整周期。

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