从5个菜场更新改造案例看商业逻辑变迁

作者 | M机长 来源 | 意识飞行 责编 | 韩玮烨

在地与再生，真正具有“烟火气”的菜场、商业、街区，才能长期维持活力。

菜市场，一种悠久而普遍的商业场所。

某种意义上，菜市场和澡堂很像，人们走进澡堂，褪去衣物也褪去各种身份，回归到一种真实的状态。菜市场也是如此，相比于其他商业场所里存在的各种鄙视链，这里最为平等，只有口味的不同，没有品味的差异，只有本真的生活，没有夸张的物欲，热热闹闹、挨挨挤挤，人人都充满希望，展现出最真实的一面。

难怪有人说，了解一个城市最好的去处，是它的菜市场。当季的本地食材、地道的特色小吃和真实的风土人文汇集于此，无疑是在地文化的一种集中展示。

实体商业要关心此时此地。近年来，随着城市进入新的发展阶段，以及消费时代的变迁，菜市场、农贸市场也迎来新的发展机遇。

为此，围绕社区商业、农贸市场改造和便民生活圈建设，国家密集出台了一系列政策措施。

如，《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》(商务部等12部门，2021年)：提出2025年建成布局合理、业态齐全、功能完善、智慧便捷、规范有序、服务优质、商居和谐的便民生活圈，优先配齐菜市场等基础业态，发展品质业态，推动数字化改造。

《关于促进农产品批发市场和农贸市场高质量发展的指导意见》(商务部等，2022年)：明确农贸市场升级方向——标准化改造（通风、排水、冷链、干湿分离、生熟分区）、智慧化转型（电子结算、溯源系统、智能监控）、公益性保障（国有资本参与、保留平价摊位）等。

还有其他配套政策如《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》《关于促进服务消费高质量发展的意见（2024年）》等。

各地积极响应，形成特色实践。如，上海的“15分钟社区生活圈”建设，将菜市场改造为“社区邻里中心”，叠加共享厨房、健康驿站等功能；推出“早餐工程”，标准化早餐车与社区商业体联动；

北京的“社区商业e中心”，整合菜市场、便利店、家政服务，提供“网订店取”“配送到家”服务；开设“社区工匠铺”，为修鞋、改衣等小微业态提供低成本入驻空间；

一系列政策措施的背后，既是传统菜市场、社区型商业升级的大势所趋，也是对消费者日益增长的美好生活需求最切实的回应。

现阶段，针对农贸市场的相关政策也进一步从“硬件改造”向“软性服务升级”延伸，通过标准化、智慧化、绿色化手段，推动其成为“民生保障基底”与“消费升级载体”。

通过国内有代表性的菜市场更新改造案例解读，在看到老旧菜市场设计出新、环境优化、软件提升等表面动作同时，挖掘出更本质的商业逻辑变迁，从而为更多同类项目的适应性更新提供更具启发性观点。

苏州双塔市集

烟火气的精致化与多功能共生

这一轮菜市场升级改造浪潮中较早出圈的项目。

双塔菜场建于1998年，改造前已存在设施老化、环境脏乱、业态单一、客群流失等问题，空置率达25%。

改造后的双塔市集保留了“市井烟火气”，并精致地融入苏州传统文化与现代美学，打造“多功能复合空间”，实现生鲜区、小吃区、便民服务区（裁缝铺、钥匙铺等）和文创区的共存共荣。

“买菜+社交+文化体验”一体化，满足周边居民日常需求的同时，借助临近苏州平江历史文化街区的地利优势（这是关键），完成“文旅化”进阶，成功吸引到年轻人和游客——从而为众多的新业态如餐饮店、咖啡店、文创书店，以及市集业态的孵化找到了落脚点。

项目在升级改造的过程中，尤其注意对老商户的保留和扶持，原有摊主通过品牌孵化计划获得了成长和提升机会，也实现了经营模式和品牌的升级，如馄饨摊主开发新品类，糕团店转型为苏式菜饭店，使项目具有了延续性。

苏州自2019年起就开始推动老菜场更新，以双塔市集为代表的的众多老菜市场，经过一番适应性改造，从以前的脏、乱、差华丽转身为具有烟火气的城市会客厅，成功探索出老菜场文创化、生态化、网红化、智慧化发展路径。但众多的更新项目，也只有“双塔市集”完成文旅化，这首先得益于苏州这座城市的历史文化和商业能量，其次也得益于它具体的地缘优势，二者缺一不可。

杭州文二菜市

西湖美学与市井功能融合

文二菜市（原文二街农贸市场）是杭州近年来最具代表性的菜市场改造案例之一，设计方面同样由“双塔市集”的沈雷团队操刀。结合其对杭州本土文化的理解（如西湖元素、市井文化），将传统市井烟火气与现代商业美学融合，打造出全新的“社区生活地标”。

文二菜市在设计上融入了大量杭州西湖的元素。外观与空间设计方面，保留老厂房钢构骨架，屋顶采用透光设计，结合西湖非遗竹编工艺，打造“波光粼粼”的光影效果。主标志“文二”设计灵感来自雷峰塔夕照，外立面为明亮黄绿色，菜场的每个区域也都有独特的主色调，形成强烈的视觉识别。

小吃街是项目改造的一个重要亮点，吸引了许多知名的本地小吃摊位和餐饮品牌入驻，如万隆火腿、方老大面馆、马家园鱼丸和出山咖啡等，场景展示了传统与现代的融合，品牌则具有丰富的历史，为杭州市民提供了一个可以体验在地美食和社区文化的场所。

项目的规模更大，商业内容的复合性上也比双塔市集更进一步，新商户的比例也有提升，在营销的玩法上更加年轻化多样化。其实践表明，老旧商业空间的活化需兼顾硬件升级与内容创新，既要回应居民日常需求，又要吸引年轻客群，最终实现“烟火气”与“潮流感”的共生。

宁波福明菜场

美食博物馆与文化地标

更新改造方案将福明菜场定位为“菜市场里的美食博物馆”，以菜场为舞台，复兴宁波美食文化，成为代言宁波文化的美食地标名片。

采用在地设计原则，融合“四水归堂”（宁波天一阁“天一生水”理念）传统建筑元素作为摊位门楣；室内现代化的环境堪比超市，同时还加持了原木、瓦楞等怀旧复古元素，是老宁波最为熟悉和喜爱的风貌。

同时也通过“再生运营”理念将菜场重新解构整合：打造主题街区（“知味街”特色美食、“活龙街”水产）；推出“福明放心菜”品牌；固定每月8日为社群活动日（乒乓赛、读书节、惠民服务、游园研学），增强社区粘性与经营户“主人翁”意识。

福明菜场因福明桥得名，原以当地的吉利话命名，设计也将“福”字融入到项目的装饰图案和美陈氛围当中，传统艺术、在地文化自然地融入新菜场。

杭州西湖东山集

城市新邻里共生空间

东山农贸市场曾经是杭州独特的“八大宝藏菜市场”之一，它起源于老浙大菜场和老浙大酱油店的合并，当地的西湖渔市、两头乌、清凉峰的新鲜蔬菜等都成为了人们争相采购的热门商品。是具有深远历史脉络的一处城市情感和记忆节点。

改造后的西湖东山集由A、B、C三个组团构成，并分为两期进行改造开发，一期A区为东山弄市集（菜市场、早餐等），二期BC区为东山里，整体以“杭城宋韵”为核心设计理念，还原老杭州独特的市井风情与饮食文化记忆。

在地性是最本质的差异化，也是该项目最低成本的差异化禀赋。更新方案很系统地利用了这一点。

西湖东山集定位为一个“城市新邻里共生空间”，通过创造不同的场景来让更多的在地性的生活方式被发现，同时充分利用东山集处于西湖边缘的地理优势（命名上就体现了这一点），吸引游客群体来体验项目，这个外部的人流不仅带来了新的人群，也和在地的人和活动形成碰撞，产生新的活力。

和“双塔市集”有着相似的逻辑，“西湖”无疑赋予了这个项目更多的能量。这是很多菜场更新项目难以拥有的优势，但“在地文化资源”谁都会有，更重要还看你怎样去挖掘和利用。

2024年12月，项目（二期）开业期间，单向空间联合西湖东山集，以「夺回附近」为题，发起「菜市场漫游计划」，邀请不同领域的创作行动者们，开启一场沙龙和一次菜场诗歌展。在公共空间中，重拾失落的附近感知，夺回烟火气的寻常疗愈。

上海武夷MIX320

历史肌理与当代活力的Mix

对这个项目来说，“菜市场”只是其中较小的一部分，我们或许更应该将其看作一个区域再生项目。武夷MIX320所在的武夷路，是承载了上海很多海派历史文化的风情街区。

项目原址内包含多个时期、不同类型和形制的建筑，历史留下了丰厚的建筑遗迹，同时也造就了无序堆砌的空间现状。改造后的项目重新梳理了空间和动线关系，形成以社区共享为出发点的公共空间营造，内容上选择延续武夷路的海派文化小资情调，通过一种小众又不失格调的业态组合，打造小资生活方式独特性。

菜场保留了下来，并进行整体改造和功能优化升级，保留60%老商户，从而维系了社区关系和在地之“根本”，菜场内部增添了便民服务设施。

全新的公共空间串联起各种创新型业态，咖啡、精品零售、酒吧、餐饮、美业、集市等，混合形态、业态扩容与时间延伸，共同营造“21小时消费经济”氛围。在品牌的选择上，武夷MIX320内多为小众有格调的品牌，其中90%为首店，而店型店面也均为更符合在地氛围的定制或升级版。

需求多元，但腔调一致，精致气与烟火气得以相融并存。丰富的场景与文旅化的环境既能够吸引新锐商户，给年轻人带来时尚社交空间的同时，也让周围的中老年居民们体验到新时代的城市生活。但这一切的根本还是始于对“在地与再生”的准确理解。

成功关键

在地与再生的核心逻辑

菜市场更新项目远比想象复杂，它的牵涉面广，利益相关方众多，既需要平衡各方关切，也需要能闭环的商业运营逻辑。既不能完全听从市场，又需要考虑到可持续运营的问题。

这里我们先不探讨实际操作层面可能遇到的各种困难和挑战。从观察者的角度来看，成功的菜场更新做对了什么？

在回答这一问题之前，我们需要先纠正一个误区：

菜市场更新的目标绝不应该是“文旅化”。

客流量和关注度的提升，让改造后的菜市场纷纷具有了“文旅属性”的滤镜，众多媒体也不约而同地指出，菜市场已成为年轻人旅行的心头爱。这造成了一定的误解，似乎菜场改造的目标就是“文旅化”。

而一谈到文旅，就等于出圈，就是要有网红的场景、打卡的谈资。但我们需要指出，更新后菜市场能够成为文旅目的地，根本在于“落差感”，其所具有的文旅价值，在于真实和鲜活的生活烟火气，在于在地文化的集中展现，这是真实需求的自然生长和延续，而非空泛的追逐。

真正具有“烟火气”的菜场、商业、街区，是能够长期维持活力的，也自然具有深度旅游的价值。

纵观双塔市集及其他案例，菜市场更新绝不是单纯的硬件提升，文化元素的堆砌展示，也不是空间形态的变化，老摊主换个崭新的空间继续摆摊卖菜。

成功的更新不仅是物理空间的改造，更是对城市生活方式变迁的再生式回应，需要在“在地性”（尊重本土基因）与“再生力”（创新激活生命力）之间寻求动态平衡。

菜市场更新作为典型的城市更新项目，既要符合商业的逻辑，但又和纯新商业项目的逻辑不同。其本质是对既有资源的更高效率配置，必须做到以终为始、运营前置，在尊重在地基因的基础上实现空间、功能与文化的迭代重生，而非简单复制网红模板。

从空间层面来说，要在外观的形式上表达时代的审美和在地文化符号，也要在内里的物业工程条件改造中适应现代商业经营的需求；

从功能和内容层面来说，单一的交易场所进化到复合化的社区生活枢纽，多元化的商业功能、消费业态引入是必须的。

对于在地消费者而言，老菜市场改造自然会带来“涨价焦虑”，业态升级后吸引到消费层级更高的人群，一定程度上也将挤占原住民的生存空间。如何通过再生机制创新，实现多元价值的和谐共生与共同发展？这是每一个更新项目不可回避的问题。

对于实际经营的菜市场摊主来说，他们或者缺乏科学的经营管理理念、营销品牌思维，或者受制于老菜场的空间格局和条件限制，但他们不缺的是创新的意愿和动力，跟随上这个持续变化的商业环境。因此，菜市场改造要照顾到老摊主和经营户的“成长需求”，某种意义上说，他们才是菜市场更新的第一个服务对象。

归根结底，新群体、新需求、新审美……一切崭新之力，才是菜市场也是所有城市更新的根本契机。

每一个成功的项目，都不是复制来的，而是要根植在地文化、社区生态，进行系统化的“再生设计”。

相比其他城市更新项目，菜市场最具优势的一点是，只要你还爱生活，就一定会爱上它。

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