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当手握 400 万预算的朋友打算在北京买房时，这确实是个需要仔细琢磨的难题。毕竟在当下的北京楼市，400 万的预算实在有些尴尬。放眼二手房市场，位置优越的房源总价往往要 500 万起步，可即便是 500 万左右的房子，其品质也未必能入得了购房者的眼。再看新房市场，情况更是不太乐观，要么地段偏僻，要么距离市中心过于遥远。

不过，最近通州八里桥的 6044、6049 地块「朝棠揽阅」项目的亮相，让不少人看到了希望。对于那些预算 400 万左右、想在东边置业的刚需购房者来说，这个项目或许能解决他们的燃眉之急。

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这个项目算不上高大上，但特别贴合刚需家庭的实际需求：首先得房率很高，其次户型设计特别实用，空间利用率强，而且距离朝阳区核心区域和地铁站都很近，周边还有教育配套规划。就这四点，已经能满足大部分朝阳区刚需家庭的置业需求了。不过话说回来，北京确实没有十全十美的刚需楼盘，接下来我就全方位给大家分析分析朝棠揽阅项目的优缺点，大家可以对照自身情况看看是否合适。

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绝版的69㎡三居

5 月 30 日，招商蛇口、中海地产和贝好家正式签约，联手开发通州八里桥的新楼盘朝棠揽阅。项目规划建设 13 栋 9 到 18 层的洋房和小高层，总共 902 户。楼盘定位刚需加改善型产品，预计推出建面约 72㎡、91㎡、103㎡和 124㎡的户型。

开发商招商蛇口是出了名的 “紧跟政策走”，这几年在通州布局的璀璨公园和云景揽月两个项目都成了爆款，基本开盘就被抢空。相比前两个项目，朝棠揽阅最大的亮点是离地铁近—— 距离 22 号线永顺站仅 200 米，特别适合在朝阳上班的通勤族。

项目位置在东五环到东六环之间，南边就是万达商圈，总共 13 栋楼，902 户全是 9 到 18 层的洋房和小高层。小区容积率 2.5，楼间距最小都有 55 米，采用南低北高的布局。南侧紧挨着通惠河，实打实的河景房，推开窗就能看见河景，不管是位置、配套，还是景观和视野，都挑不出毛病。

产品方面有个独家亮点 ——69㎡居然做出了三居室，这在市面上可不多见。

这个设计特点很难单纯说是优点 —— 毕竟 69㎡做三居室，空间肯定算不上宽敞。但对刚需家庭来说，实用性真的没话说。而且自从 “好房子” 政策落地后，以后这种精打细算的实用户型只会越来越少。要是放在外地，我肯定不建议买这种房子，但在北京就不一样了 ——400 多万预算能买到的新房选择太少了，这套房作为实用型新房，性价比真的挺高。

另外项目位置还有个绝对优势：离地铁站特别近，通勤族住这儿太方便了。

通州距离地铁最近的新房

朝棠揽阅还有个大卖点 —— 离地铁站特别近，这对刚需上班族来说简直是 “刚需中的刚需”，每天通勤能省不少时间。而且以后就算转手卖二手房或者出租，靠近地铁也是实打实的优势，毕竟大家都图个方便实用。

所以这个项目特别适合两类购房者：一类是不喜欢通州二手房的朋友，另一类是觉得梨园、土桥等区域太远的人群。项目预计 2027 年交房，而 22 号线地铁计划 2026 年通车，等房子交付时，地铁早就通了，交通直接就能用上。

教育配套方面也有亮点：学校会引入后南仓小学，纳入后南仓小学教育集团统一管理（具体学校信息和划片要以官方最终发布为准）。后南仓小学是通州老牌重点公立学校，1903 年建校到现在都一百多年了，在通州口碑特别好。中学则是首师大附中通州校区，实行 9 年一贯制教育，对年轻家庭来说，作为保底的教育资源完全够用。

想想看，500 万左右能买到一套近地铁的新房，既能满足一家人居住，又解决了孩子上学问题，在北京真的挺划算的。

在商业配套上，目前主要依托万达广场，而规划中的运河商务区还会带来很多滨水商业和街区商业；医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧挨着北京胸科医院，配套资源比较完善。周边主要的在售项目是东边的缦云 ONE，这个项目有 6 栋 9 层的洋房，建面大概在 199-350㎡，都是大平层。去年 5 月首次开盘推出四栋，今年 3 月 4 日剩下的两栋也取得了预售证，总共 268 套房源，现在已经网签了 143 套，去化超过了一半，成交均价接近 7 万元 / 平米，其中二批次网签的 3 套成交均价超过了 7.3 万元 / 平米。

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