房价形势发生变化，未来是涨是跌？

作者 | 燕大

现在的大数据推送真是精准到令人神烦，我前些天刷到中海在南京的中海观江樾楼盘“打骨折”清尾盘，有的老业主受不了、崩溃到要跳楼的视频，然后我就搜了搜看了看。

结果后面就时不时的被平台推送降价房源、打折房源，都多少天过去了，到现在还能被推送，这推送也没有评论区，要不然我真想对它说：别推送了，我买不起，也不会买。

这个中海观江樾楼盘，之前售价3.6万/平左右，现在开发商突然把200多套尾盘清库存，一口价2.3万/平，还带装修+赠送车位！

老业主听闻消息直接原地炸锅，一觉醒来一套房就亏100多万，这搁谁都有点想跳楼，也确实有业主崩溃要跳楼的，毕竟一夜之间蒸发100多万，有这钱，银行贷款都早还清了，于是警察来了，消防也来了。

还有些老业主堵着大门维权，中介开车进小区，老业主也堵着不让进，除非打开后备箱证明里面没有来看房或者说抄底的人，也有一些业主守到半夜。

说实话，其实业主自己也知道房地产发展到现在，形势早变了，搁前几年，闹一闹还有点用，现在则真没啥用。可也是真的气不过，堵着售楼处谁都知道没用，很多时候只是想听听别的业主骂几句吼几句、跟其他业主吐吐槽，排解排解闷气，获得一些心理按摩。

前几年限购限售限价的余威还在，像23年昆山两开发商搞促销，送装修送车位，最低的打到7折，算下来比之前要便宜了好几十万。老业主炸毛、投诉，然后昆山住建发文，整改+暂停网签。

再比如深圳一楼盘，也是23年，2月的某天连夜搞促销，打出买房送60万首付，周六几乎通宵带看，同样，老业主们不答应，围着售楼处喊退房，然后深圳住建出动，送首付被叫停。

但很快市场的盘整期过后，调控措施就因势而变。

同样是23年的年底，苏州住建系统人士就对记者说，“目前的市场形势下，不允许企业降价不合适，我们不能控制企业正常的市场销售行为，”折扣已经遍地。

广东惠州保利阳光城甚至低至5折，同样的老业主维权，住建也叫停，但原因并不是因为降价，而是因为在降价过程中存在高额返佣，住建负责人明确对记者说，“楼盘降价是市场行为，并不违规，高额返佣扰乱正常的市场秩序、不可行。”

包括后面大家熟知的李嘉诚，旗下北京某楼盘打7折抛售，比之之前价格一套就缩水一两百万，但还有再出现被叫停么？并没有听说。

虽然现在对楼市的报道大量减少，但折扣已经遍地都是，七八折有之，甚至还有“骨折价”，就好比前些天南昌的江铃时代楼盘，把最后100来套搞“清盘特惠”，单价从原来的1.2万/平直接跳水降到4338元/平，原来一套119万的房子现在只值40万。

开发商“打骨折”清尾盘的逻辑很简单，就要快速回笼资金。

为此也不绕弯子，上来就是开大，搞最具吸引力的直接打折，给出远低于周边二手房的价格，在个把月甚至十数天、数天之内迅速出清，迅速变现。

如果细心点还能发现，能扛到现在再打折清尾盘的，除了像李嘉诚那种能捂地几十年的极少数，基本都是要么央企要么国企开发商，上面中海观江樾的中海就是央企子公司，南昌的江铃时代，则是老牌国企。

至于民营房企，坟头草都不知道有多少丈高了。顶峰的时候，房地产界遍地是“恒大”，明面上的负债率普遍超过80%、90%，另外像影子一样隐藏起来的隐形负债又有多少，天知地知有人知，但咱们不知（这一点可以参考暴雷之后，许多房企上演“预售款去哪儿了”，当地银行、监管、房企等互相踢皮球）。

在等房地产行业自己债务高到爆炸和提前主动排气减小危害，国家选择后者，在2020年8月出手，对房企设下债务三条红线，10月，又配套给银行设下两道红线，简单来说，就是控制开发商无限增高的负债，控制银行出现大规模坏账风险。

但说实话，这一步来的还是有点太晚，“碧万恒”资产负债率早超80%的红线，像恒大在2019年的净负债率约为159.3%，再好比富力，净负债率达到198.9%。（啥叫净负债率，就好比某人欠银行100万，存款加现金还有10万块，另外还有一套价值50万的房子，那么这个人的净负债率就是（100-10）/50=180%）

如果调控能提前个3年，或许市场会大不一样。对汽车产业的反“内卷式”竞争也同样，宜早不宜晚，现在出台要求机关、事业单位和大企业在60天支付账款的《中小企业支付保障条例》，对汽车行业来讲，就是在调控大企业的负债，防止一个暴雷、炸掉一大片。

但不论如何，房价到达顶点之后往下走，首先欲哭无泪的就是老业主，就像买股票一样买在了高点，掏空几个口袋+贷款，亏掉首付，甚至被拦腰斩，搁谁都痛苦的不行。

但说实话，下行了三四年到现在，这时候就一定是底了么？不一定的，得因城而异，原来卖3万一平、现在卖2万一平，你乐呵呵的去抄底，但谁也说不准现在的2万一平过两年会不会再降到1万一平。

为了住去买房，任何时候都没毛病，但如果为了升值而买，那最好参考炒股，除了马后炮，没人知道你是抄在了半山腰还是抄到了底部。

最后聊一下市场

在懂王全面关税大棒重击下，有一点可以肯定，就是各国出口都不好受，必然受影响。

另外，老美要遣返移民，加州乱了纽约也乱了，而加州的GDP超过日本，预估有100-500万的非法移民在加州，这些人许多早就结婚生子、把自己当做美国人，现在懂王强硬要驱逐，天知道会乱到什么时候。

今天还有个数据，咱们的工业品价格指数（PPI）下降3.3%，简单讲，反映出市场需求不足、企业利润下降，以及经济衰退的风险。

说实话上面三个大面，没一个是好消息，但很多人疑惑，为啥股市却给人一种“牛真来了”的感觉？！

这时候比较难判断，但也能在过往中找到有一丝丝相似的案例。

85年9月20日，假装去打高尔夫的日本财务大臣竹下登跑到了美国，22日在纽约中央公园对面的广场饭店签订了让日元升值的“广场协议”。

日元持续大幅升值带来两个后果，一是日本对美国的大规模出口确实止住了，但也严重伤害了日本出口企业，二是，日元升值、出口衰落，原本在出口贸易中赚的钱不再循环到日本制造业的扩大再生产中，而是流向股市、楼市。

85年-89年之间，日本人在全世界买买买，日本的股市和楼市涨幅超过4倍。再后面大家都知道，日股在89年底达到峰值后崩塌，进入所谓“失去的二十年”。

再来看现在的“牛市”，比较相似的点，都是出口受影响、美元贬值、而恰恰股市逆势而涨。

当然，只是我觉得有点相似，到底会不会按照这个思路发展，不得而知。

不过有一点可以明确，这时候风险很大、鱼很贵，反过来说，要抓鱼就要冒大风险。