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深圳南山（中海云启源境）
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【中海·云启源境】南山中芯 | 中山公园 | 南实园丁 | 新规奢宅建面约90-143㎡栖心之作 礼献南山

开发商：中海地产

◎户数：298户（首推208套）

◎梯户比: 3梯5户

◎建筑楼层：47F

◎车位:不少于598个（商品房车位充裕）

户型有:

90㎡3房2厅2卫

95㎡3房2厅2卫/科技园城市景观

105㎡3+1房2厅2卫/科技园城市景观

143㎡4房2厅3卫/中山公园头排景观

一、地段价值：科技园精英的“终极置换答案”

1. 通勤王者：项目与科技园直线距离约3公里，实测早高峰通勤仅10分钟（自驾/地铁），完美承接大厂高管的“5公里置换半径”；

2. 景观独占性：南塔高区可同时俯瞰科技园天际线、深圳湾海景及前海桂湾金融城，视野稀缺性拉满。

中心可以有很多，但是几何中心只有一个！项目位于“一核四区”几何中心，项目位于一核四区中心位置，坐拥南山黄金中轴，坐享周边配套红利

一核：南山科技园（项目东侧），以深圳8%土地贡献30%GDP，腾讯、大疆等87家上市公司扎根于此。

四区：深圳湾超级总部（招商银行、OPPO）、后海总部（小米、字节跳动）、留仙洞总部（新一代信息技术中心）、前海深港合作区（超级商务核心），四大引擎环绕，汇聚全球资源。

未来潜力：政府规划高新3.0模式！项目紧邻科技园板块、整个板块地处南山中心位置，但房价却处于南山的洼地，未来随着南头机场搬迁，将释放300万㎡开发量，联动科技园北区扩容，2KM内500亿投资改造，新增380万㎡产业空间，再造“南山超级智城”，未来价值不可估量。

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南山主脉 咫尺丰盈 项目位于南山中心区双主干道交汇处，紧邻地铁12号线，近享南山繁华生活区，同频世界瞬达全城。·双主干道交汇：南山大道、北环大道交汇，可达万象天地、欧洲城、前海山姆旗舰店、南山图书馆等生活配套；·近邻地铁口：近享双地铁站，同乐南站、中山公园站；畅意换乘地铁1/11号线，事业主场与生活主场随心瞬切。（信息来源：百度地图）

央企护航 管家物业 ·中海地产：深耕深圳 37 载，秉持【择址中心、定鼎中心】品牌观，中海地产品牌价值蝉联行业第一，权益金额2857.5亿元(截至2024年12月31日)。中海地产始终遵循城市发展脉络，匠心打造每一座城心地标。（信息来源：克而瑞）

·中海物业：股票代码 2669.HK，于2015年香港交易所主板上市。中国首批一级资质物业管理企业，截至目前，深莞两城累计服务项目共58个，服务业主约9.7万。（信息来源：中海物业官网）

市政配套完善

✅行政文化中心

南山区政府、南山博物馆、文体中心环伺，3公里内尽享“图书馆、博物馆、南头古城、南山文体中心”人文盛宴。

✅公园绿肺，自然共生

600米直达49万㎡！深圳最老牌公园，微马跑道、棒球场、露营草坪，下楼即享“松弛感”生活。

✅健康无忧，三甲护航

10分钟黄金距离，家里老人要针灸？南山中医院步行可达；孕妈产检？南山妇幼新院区就在隔壁；突发小毛病？2.5公里到协和深圳医院，三甲专家随时待命

✅顶流商业，触手可及

前海四大综合体：山姆旗舰店、万象前海、卓悦INTOWN、壹方汇，驾车10分钟畅享全球好物。

深圳湾高端商业：万象天地、海岸城、深圳湾万象城，一键切换都市精致生活。

中央公园住区——择幽而栖：项目位于都心静谧的中央公园住区，近邻百年中山公园,拥览约 49 万㎡城央绿肺，占据稀缺的自然资源与景观盛境。（数据来源：孙中山故居纪念馆官网）

一、王牌学区：

对口南山实验集团第一梯队学校（具体校名以教育局公示为准），解决科技园家庭“职住学”一体化痛，楼下是南山教育界口碑超好的九年一贯制学校“南实园丁”。小班化教学、生源纯粹（周边无农民房），普高升学率达到90%，拉齐了南山第一梯队的麒麟中学

参考周边二手房挂牌9w+的均价，价格方面属实是南山房价的第二甚至第三梯队，享受到的却是第一梯队的教育资源。

漫享精奢烟火——繁华奢境：项目所在南山中芯醇熟生活圈，奢配市政资源，潮流商圈环同，可达前海山姆旗舰店、壹方城、万象前海、壹方汇等购物中心。

PART 03 【高定归心】——高定场景观大师原创 经典新生

意蕴传承 栖心美学：项目在整体风格上取意南洋文化，对标高奢酒店的设计审美，呈现都心桃源般的住假生活。

一、南洋风情园林，打造高奢归家礼序！园林架空层及大堂完全是南山香格里拉风格，长57米的门厅，奢石铺地

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源聚名门圈层——高奢会客厅：园林内打造六大功能会客厅，满足家庭休闲、亲子乐趣、会客访友、运动健身等多元生活场景所需。

品质降维打击：全屋国际一线精装（杜拉维特、唯宝、汉斯格雅、大金等）、艺术酒店式落客大堂，对标深圳湾千万级豪宅标准；

外立面材料采用精选的三层中空夹胶low-e玻璃和铝板线条，高定豪华国际一线品牌YKKAP全卧室系统窗等，室内装修据说标准的豪宅配置。

空间美学 | 新规下的迭新演绎：以高使用率、精细化场景、可进化空间，精致演绎新规下的栖心奢宅，将空间让渡给生活，不设边界重构亲密家庭社交场域，引领悦已栖心的生活美学。

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［户型鉴赏］

新规设计高使用率

南山中心区非常稀缺的96%使用率，消失已久的“阳改房”重出江湖（对比周边二手提高约8-10%），

优缺点分析

优点：

1、项目所在的区位横向连接前海合作区与深超总，纵轴连接留仙洞总部基地与后海总部基地。

2、项目交通便利，距离地铁12号线同乐南站约570米步行距离，从项目到南山科技园开车仅需8分钟左右，到前海也很近。

3、家门口的幼儿园到南山实验园丁学校，可以做到12年目送式义务教育，并且园丁学校师资成绩还不错，近年普高率稳步提升，2024年近90%，教学质量在区域内属于中等偏上水平。

4、项目也是新规后建设的楼盘，打造约90-143㎡3-4房，普遍做到了2个阳台，多面飘窗，再加设备平台的赠送面积，使用率较高。

缺点：

1、项目紧邻北环大道和南坪快速，部分低楼层及靠路单元会受到噪音影响。

2、小区规模小，仅有2栋商品房和1栋保障房，没什么小区园林景观等配套设施，居住体验感一般。

3、居住人群相对没这么纯粹，总户数708户中商品房298套，保障房有410户，集中在1栋3单元，占比达到了56.63%。

4、车位不足，总共708户，车位只有598个，车位占比不到1：0.85，但是政府对保障性租赁住房车位要求最高不超过 1:0.6，不过据说物业可以保证到业主们1户1卡的基本配比。

5、周边环境有待改善，处于南山与宝安交界处，周边存在一些老旧建筑或待开发区域，城市面貌相对一般。

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