百万房贷已累计节约60万利息——基于LPR降息导向

最近6年（2020-2025）是LPR持续改革的阶段，也是房地产信贷等金融政策持续宽松的关键阶段。LPR的进一步降息，为房贷政策的宽松创造了条件。总结最近6年的房贷政策很关键，其可以更好地理解对于降低房贷成本、提振消费的作用。本报告认为，在持续性的LPR及房贷降息下，近6年百万房贷已累计节约60万利息。

LPR

降息走势

此次5月20日5年期以上LPR降息10个基点，充分说明在一揽子金融支持政策下，货币政策和信贷政策进一步宽松，也进一步降低了中长期资金的借贷成本。降息政策对于房贷成本有进一步下调的积极作用，也有助于进一步促进住房消费需求的释放。这里我们首先对LPR的历史走势进行分析。

央行数据显示，今年4月份，全国个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%。据此，我们测算此次LPR降息带来的积极效应。对于100万贷款本金、30年期、等额本息还款方式的个人按揭贷款而言，政策前后对比，月供额减少54元，总还款额（本金+利息）减少1.9万元。叠加过去历次LPR的降息操作，其对购房消费成本下降具有积极作用。

月供减负效应

若观察最近6年房贷利率，实际上随着LPR的降息、银行基点的减少，以及“认房不认贷”等政策的持续宽松，购房成本或房贷成本发生了明显和本质的变化。而这种变化累加起来，已经实实在在地为购房者减轻了负担，这是我们理解历次购房信贷政策时需要积极关注的内容。

这里我们通过一个具体的例子来进行分析。总体上，最近6年（2020-2025年）既是房贷政策转向的关键期，也是持续降息的关键期，房贷利率也基本上在这个阶段从历史高位开始下行。计算显示，对于100万贷款而言，按等额本息和30年期的方式计算，在历史高点即2019年其利息总额为112万，而2025年则变为52万。据此计算，最近6年期间，百万房贷的利息总共累计减少60万，相当于过去利息额减少了54%。换句话说，货币政策和房贷政策已经使得利息少支付整整60万。若是1000万贷款本金的房子，那么利息就是减少了600万，具有非常直观和明显的减负效应。

信贷投放能力

近期，关于商业银行信贷投放的话题成为焦点，主要是银行存款利率低于1%引起了关注，以及“3%的房贷利率是底线”等引起了讨论。总体上要认真理解本轮周期商业银行和信贷工具的角色，以更好促进住房等领域的消费提振。

要客观看待近期部分商业银行提高房贷利率的操作。比如近期广州和厦门等个别城市，在LPR下调前就有各种提高房贷加点的消息，引起市场讨论或猜测。银行提及的房贷利率提高事件，至少从字面上看是有误导性的。商业银行应该精准表述相关政策操作和意向，防范对购房者或社会公众产生误导。因为直接说房贷利率上涨，会让购房者反感，甚至产生一种“你涨，我就不买”的情绪。这种情绪一旦出现，对去年四季度到今年以来的一系列利好政策是不公平的，也会影响市场预期。同时，客观来说，银行提及的房贷利率上涨，是指价格或折扣那部分的调整。房贷利率=LPR+基点。随着LPR的下调预期或下调，商业银行自然会调整基点。通过“正负”的双向调整，确保房贷利率最终保持不变。所以房贷利率本身依然是比较稳定的。需要说明的是，观察历史数据，当前房贷利率是历史上最宽松和最低的，也对购房窗口期形成非常好的支持。

同时，要明确看到，银行存贷差发生了变化。比如5月20日LPR降息前，5年期定期存款利率为1.0%，5年期以上的贷款利率为3.6%，利差为2.6%。而此次政策后，5年期定期存款利率为0.85%，5年期以上的贷款利率为3.5%，利差为2.65%。从这个角度看，利差变大了。这也使得商业银行信贷投放的主动性和积极性增加了。据此可以认为，二季度依然是购房的窗口期。商业银行房贷的投放力度将进一步加大，也会对购房市场有较好的支持作用。（来源：易居研究院）