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未来方洲：老黄埔的璀璨明珠✨

概括（楼盘简介）

未来方洲位于老黄埔板块文冲东旧改区域，与万科城市之光 A 区一路之隔。由中建玖合（二局）与广州知识城集团联合开发，占地面积 448979 平米，建筑面积 2200000 平米，容积率 4.9，绿化率 35% 。项目分三个组团，目前在售融资区位于黄埔东路边。周边交通便利，有 5 号线文冲站和 13 号线双岗站。自带一所九年制学校，已确定引入华师附办学。

项目优势

1. 品牌与规模优势：由中建玖合（二局）与广州知识城集团联手打造，品牌实力有保障。项目建面约 220 万方，规模较大，具备连片发展优势，为打造高品质社区奠定基础。

1. 交通便捷：周边有地铁 5 号线文冲站和 13 号线双岗站。首开组团距 13 号线双岗站约 500 米，步行约 7 分钟；距 5 号线文冲站约 900 多米，步行约 14 分钟。13 号线二期开通后，可直达天河北、珠城等地；5 号线可直达金融城、珠江新城。自驾出门即黄埔东路，周边干线众多，去往金融城、珠城方便，地铁或自驾 50 分钟内可抵达珠金琶。

1. 教育资源丰富：整个旧改规划 4 所幼儿园、1 所小学、2 所九年制学校及 1 所完全中学。已官宣引入华师附教育集团管理办学，预设总规模 108 班，预计 2026 - 2027 年开学。虽目前文元片学校班数规划存疑，但有扩充机会。
2. 商业规划前景好：首推组团旁规划 10 万方商业，斜对面双沙旧改约 31 万平商业地标（含 12 万方购物中心），有望引入万象系商业。周边虽当前大型商业少，但未来商业发展潜力大。
3. 休闲景观环绕：周边 3 公里内多个公园环绕，如文园山公园、牛山炮台公园等，形成城市中心绿洲，为居民提供丰富休闲去处。
4. 医疗配套完善：周边 2 公里内有中大附属第一医院（东院区）、广州医科大学附属第五医院等，为居民健康提供保障。
5. 小区设计高端：邀请美国 som 打造广州首个 “未来城市”，社区规划三条归家走廊，以骑楼十字路口贯通核心商业，形成 10 分钟步行生活圈。项目大门净宽约 68 米，12 米挑高，采用进口奢石。对标宝格丽酒店打造会所，会所注重细节与自然融合，规划丰富功能空间。园林延伸至室内，实现建筑与园林无界限联动。
6. 户型与交付优势：首推组团 9 栋商品房，户户朝南，使用率超 100％。交付标准高，进门玄关柜、餐边柜等一应俱全，配备华为智能家居系统，厨房隔断门槽设计贴心。

在售楼栋 + 户型

目前在售 1、2、3、4、8 栋，近期准备加推 7 栋：

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1. 79 平三房两卫：31 层高，有西南和东南朝向，靠近黄埔东路，阳台正对马路，噪音粉尘有影响，但视野光线好，高层可观珠江，总价 290 - 320 万左右。

1. 95 平三房两卫：有横厅竖厅、南北对流户型。西南西望花园和黄埔东路，东南向靠近隔壁商业，总价 350 - 390 万左右。

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1. 108 平 C1 户型 3＋1 房两卫：47 层高，南北对流，西南朝向，视野略被 95 平户型挡，可看小区园林、黄埔东路及万科中心，总价 420 - 480 万左右。

1. 108 平 C2 户型 3＋1 房两卫：南北对流，东南朝向，南向对马路，阳台被挡且隔壁为商业有噪音，不推荐，总价 430 - 480 万左右。
2. 128 平四房两卫：位于 4 号楼，57 层高楼栋，竖厅户型，两间阳改房北向，光线一般，阳台正对花园和黄埔东路，距离马路约 150 米，西南向，阳台开间约 6 米，主卧可改造，无遮挡对望中央园林，总价 520 - 580 万左右。

1. 142 平四房三卫：同样在 4 号楼，57 层高，南向采光遮挡少但距隔壁楼栋近，双阳台设计，两间次卧北向，货量少。进门独立玄关并预留储物间，LDKG 客厅南北双阳台，餐客厅面积约 58 平，可打造次主套，主卧全景飘窗，总价 620 - 660 万左右。

交通详情

1. 地铁出行：5 号线文冲站和 13 号线双岗站为居民提供了便捷的地铁出行选择。5 号线能快速抵达金融城、珠江新城等核心区域；13 号线二期开通后，将极大拓展居民出行范围，方便前往天河北、越秀、荔湾、白云等地。步行距离在可接受范围内，为日常通勤、购物、休闲娱乐提供便利。

1. 自驾出行：出门即黄埔东路，周边中山大道、广深沿江高速、临近大道等干线环绕。自驾去往金融城、琶洲、珠江新城等地，距离适中，耗时相对较短，满足居民多样化出行需求，无论是商务出行还是家庭出游都较为方便。

商业配套

1. 社区商业：首推组团旁规划的 10 万方商业，未来将涵盖多种商业业态，满足居民日常购物、餐饮、娱乐等需求，下楼即可享受便捷商业服务。

1. 周边商业发展：斜对面双沙旧改的约 31 万平商业地标，尤其是含 12 万方购物中心且有望引入万象系商业，将提升区域商业档次，吸引更多品牌入驻，为居民带来更丰富的消费体验。尽管当前周边大型商业较少，但随着这些商业项目落地，区域商业氛围将逐渐浓厚。

最优教育

1. 优质教育引入：确定引入华师附教育集团管理办学是项目重大优势。华师附优质教育资源将为孩子提供高质量教育，从教学理念、师资队伍到课程设置，都能给予孩子良好教育培养。

1. 教育体系规划：整个旧改丰富的教育配套规划，从幼儿园到中学，构建完整教育体系。多所学校分布在不同组团，虽文元片学校班数规划现需调整，但有机会扩充，以满足居民子女教育需求，家长无需过多担忧孩子升学问题。

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文体 + 休闲 + 医疗

1. 休闲景观：周边众多公园环绕，为居民提供了散步、锻炼、亲子游玩等休闲空间。居民可在闲暇时光享受自然美景，放松身心，提升生活品质。
2. 医疗保障：中大附属第一医院（东院区）和广州医科大学附属第五医院距离项目 2 公里内，能提供全面医疗服务，包括日常疾病诊治、健康体检、紧急医疗救援等，保障居民和家人健康。

项目总结

未来方洲凭借交通便捷、教育资源丰富、商业规划前景好、休闲景观环绕、医疗配套完善以及高端小区设计和优质户型交付等优势，成为老黄埔极具吸引力的楼盘。尽管文元片学校班数规划有待完善，但整体优势明显。对于在老黄埔及周边工作，追求便捷交通、优质教育和高品质生活的购房者，尤其是刚需和改善型人群，是一个值得考虑的选择。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。