一江热钱向东流

五一假期，上海南京路步行街的永安百货新开了一个专柜，专柜上售卖的牛仔裤，来自东莞宝玺服装公司。

在特朗普把中国商品关税加到240%之后，这家专门为美国人做牛仔裤的公司，已经没有生意可做。在最困难的时候，上海向他们发出了邀请。从柜台安排到销售，都是商场内部员工帮忙轮岗。

类似的柜台，南京路商圈还不少，云南的鲜花，深海大黄鱼，原本出口的很多商品，都成为上海人帮扶的对象。

东莞宝玺牛仔裤柜台上挂着八个字：

内外融合，贸通未来。

这个时候，销售额已经不重要了，南京路作为天下第一步行街，更重要的是要告诉全世界：

中国人的淡定，以及打贸易战的决心。

仅仅十天之后，中美在日内瓦达成协议，大幅降低双边关税，美国表达了不想脱钩的决心。

美国发起的第一轮进攻，就这么稀里糊涂结束了。

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姜文在《让子弹飞》里，用六个字对斗争做了精辟的总结：

谁赢，他们帮谁。

于是，很多以前不常见到的景象，开始出现了。宁德时代在香港上市仅仅两天后，其在港股的市值已经反超A股。

上市前，宁德刚被美国定位成军工企业，美国议会也试图阻止IPO进程，但宁德选择硬刚，临时改变了发行条款：

拒绝美国投资者。

真正的核心资产，怎么可能受制于人？连美国福特的CEO都承认，没有宁德时代，美国的电动车基本没可能追上中国。

所以美国人缺席也没关系，中东资本、瑞银、加拿大，甚至韩国依然抢走了70%的份额。美国投资者当然也不会放弃，通过离岸账户，绕道也要参与其中。

不止宁德时代，比亚迪和药明康德的港股，都比A股涨得凶。

很多人开始转向了，提前十年做空恒大的香橼，明确宣称开始做多中国资产；国家外汇管理局说，外资投资境内股票，已经转为净买入。

这次，外资是真的回来了。

炒股的朋友说，说明中国资产重估的大门已经打开：

国际资本在给中国核心资产重新定价。

核心资产，当然也包括房地产，尤其是上海的房地产。2024年，上海3000万以上的超级豪宅成交量，是之前七八年的总和。

进入2025年，这样的势头还在延续。肉眼可见的趋势是，“非沪身份证”的买家，在上海豪宅市场的比例越来越高。

去年的翠湖六期，非沪身份证是48%，金陵华庭是56%，潮鸣东方是67%，到了刚刚日光的上海壹号院：

已经到了70%。

70%的外地富豪中，主力是浙江和江苏的民营企业家。

两地的民营企业家，路子其实大有不同。江苏的制造业老板，走的都是行政资源高度参与的路子。

最典型的是前年刚花24亿全款接盘上海顶奢宝格丽酒店的江苏水泥大王，上周又花1.1亿拍下了西郊的大别墅；

去年，在苏商会的一场交流活动中，水泥大王公开了投资心得，其实很能代表江浙沪富豪的普遍想法，投资随着经济的波动高抛低进：

经济上行的时候，买黄金卖房产； 经济下行的时候，卖黄金买房产。

以外贸为支柱的浙江，尤其是浙南，过去十几年，很多企业都有个小秘密。在收款后选择不结汇，把钱留在海外。这些钱中的很大一部分，都流向了美国的房产，浙南人将其称作：

外贸储值房。

但这两年，有些人开始卖出外贸储值房，回到国内买房。

江苏和浙江的两股热钱，在上海滩的豪宅市场上就此合流。股市里经常说南向资金，包叔的好友兽爷说，上海楼市的热钱就是：

东向资金。

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这几年，上海在想尽办法，把这波热钱收入囊中。

2016年董家渡豪宅拿到超过30万的过会价格时，引发了巨大的震动。经济政治学的根本逻辑，就是为了保持数据统计平稳性。

但现在，黄浦区内4000万以内的新房几乎绝迹，主力项目都是5000万以上，一个小目标也并不稀奇。按胡润的说法，在中国有3000万的人是最幸福的，但在黄浦区，现在他们是最不幸福的。

上海原本是想测试一下热钱的深度，但两年的反复摸底考试后，结论只有一个——深不见底。所以，涨价式供应，从来没有如今天这般汹涌。与此同时，上海还在源源不断地：

加大高品质住房供给。

黄浦区一夜之间突然冒出了大量的土地，一年供应了过去七八年的量；道光二十三年就开埠的外滩，依然有新项目加推；为了赶上这波供应，徐汇区以前所未有的速度和力度，疯狂拆除老破小。

从新天地到徐汇滨江，从外滩到北外滩：

过去二十年，浦西核心区的工地都没这么多过。

相比浦西的热闹，浦东的项目显得太低调了。其实，从销售套数上看，上海20万+级别的顶级豪宅，销售冠军是在浦东：

保利世博天悦。

这个黄浦江边的项目，累计销售额已经悄悄过了200亿元。不出意外的话，还会是上海历史上：

第一个接近300亿豪宅项目。

甚至连2025年前五个月的新房最高单价记录，也在保利世博天悦：

266096元/平方米。

世博天悦的那块地，是世博会的原生土地。

官方认证的选址确实很权威，不仅黄浦江零距离，更绝的是，因为它在黄浦江双S弯的中心，上海所有CBD都一览无余：

改革开放的巨大成就，都在我家的窗户里。

从拿地到上市，世博天悦花了七年时间，生生做成了现房销售。保利汇聚了以新加坡国宝级设计师曾仕乾为首的世界级设计天团，花了天价设计费，不惜工本，把世博天悦做成了集团的：

一号产品。

黄浦江边的低容积率豪宅本来就少，粗略算下，整个项目总价4000万以上的房源，有超过220套，是“东向资金”最重仓的标的。

包叔总说，改革开放刚刚四十年，中国老钱还没来得及诞生；繁华如上海，也还没有富人区，充其量只有富人小区。

世博天悦用遥不可及的购买门槛，以及遥不可及的832组供应量，造就了一个前所未有的富人区。

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开盘一年多来，保利世博天悦统计了一下业主的数据，发现了三个规律：

70%以上是非沪身份证； 50%以上是实体企业家; 50%以上在国外生活和工作过。

全国各地的企业家，以及回流的热钱，做出了同样的资产配置选择。

世博天悦的地标属性，归功于其建筑水准。保利把楼栋顺时针旋转了21°，与北边的南浦大桥，和南边的卢浦大桥，刚好形成一个完美的交错角度。

这个项目最神奇的地方在于，从不同角度看过去，建筑里面会呈现不同的风格。建筑师用不同手法来编织金属线条，让建筑总能和城市景观融为一体。

保利带着“在黄浦江畔留下一座永恒建筑”的使命感，汇聚了一个真正的世界级设计天团，以SCDA曾仕乾为核心，景观设计（CICIDA）等全球十多个团队，朝着同一个主题去努力。

工艺上更是不计成本，入口背景墙的拼花排版了45次；从园林板材铺设到风雨连廊，施工周期都是同行的几倍；室内一款专属的拼花撞色木地板，花了大半年时间打样……

结果就是，这个七年前就设计好的项目，放到今天依然非常先进，可以影响来自全国各地企业家的购买决策。

胡润富豪榜和招行金葵花年报，都不如保利的认购名单更准确。即便在上海，你也很难见到一个项目会聚集这么多：

影响当地GDP的人。

一个大V在知乎写过一篇东西：

精英阶层在历史上名头多变，无论你叫他们什么，豪强、士族、门阀、权贵，当他们作为一个整体出现的时候，首先是一座城堡。

先进来的人，会不断地增加城墙的高度。城堡总会住满。住满了，吊桥就会升起。

6月推出新一期产品，保利世博天悦干脆拿出了压箱底的隐藏菜单——约500平面积的大平层，有专属的名字：

Opus One 500

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如今，吊桥正在缓缓升起。世博天悦的Opus One 500，刚刚创造了上海的房地产新记录。

最新加推的一期，世博天悦罕见地出现了单价30万元以上的价格。放眼当下的新房市场，这个记录是绝无仅有的。他们刚刚拿到的销售许可显示，最贵的一套，单价已经到了：

30.27平方米。

30万以上的单价，也意味着，保利世博天悦会出现一批：

一亿一宅。

作为上海最大的600万美元资产蓄水池，保利世博天悦正在成为：

1000万美元门槛的蓄水池。

1000万美元的房产购买力，是最擅长在全球范围内用脚投票的。

2023年和2024年，迪拜连续两年成为1000万美元以上级别豪宅销售额最多的城市：

相当于纽约和伦敦的总和。

在此之前，全球超豪华房地产交易量最大的城市，一直是纽约。

迪拜问鼎的这两年，上海豪宅销售也迎来史上最大牛市。2024年，全国总价3000万元以上的豪宅，60%以上是上海贡献的：

这绝对不是巧合。

热钱在投票，在押注，也还在观望。

Opus One 500就是要用一个极致产品，给观望者一个出手的理由。

它位于保利世博天悦最前排的三号楼，距离黄浦江只有八十米。上海所有的滨水住宅里，已经找不到这样的一线江景了。浪奔浪流似乎就在眼前，可以最近距离感受：

天下英雄如过江之鲫。

保利把江景资源开发到了极致，Opus One 500提出了“35M宽幕瞰江”的概念，临江面几乎全部敞开，整套客厅的看江面尺度，会是前所未有。

黄浦江八十米处的低密私家住宅，一系列小众词语，组成了Opus One 500。

Opus One 500不仅是热钱东流的又一场摸底考试，也是核心资产的又一次重新定价。刚考下证券从业资格的兽爷说：

向顶级富豪批量发放对上海核心资产的看跌期权。

作为中国最大的千万美元资产蓄水池，保利世博天悦注定和大多数人无关，但又关系着很多人的生活。

在一众浦西豪宅里，浦东独苗对于上海来说也有重大意义，浦西的卖点是百年开埠积累的辉煌；而保利的买家，押注的是上海的产业价值和城市新格局。

姜文在《让子弹飞》结尾处就说了：

浦东就是上海，上海就是浦东。

在“百年未有之大变局”面前，浦东的繁荣太重要了。2017年，当领导提出“百年未有之大变局”的说法时，没有几个人理解。现在，大家都明白了：

繁荣就是最大的定力。

珍爱包叔，顺手“在看”