300万以下刚需成交 创近一年来新高

　　赤湾片区一处楼盘。 图源：深圳乐居

　　深圳楼市5月成绩单出炉，市场分化态势愈加清晰。

　　新房现售网签1108套，预售网签2054套，合计3162套；二手房网签近4700套，环比继续下滑，新房下滑14.4%、二手房下降13.2%。

　　二手房价同样承压，成交均价环比下降2.9%至6.12万元/平方米。

　　新房市场 预售新房去化需7个多月　　

　　全国层面，据中指研究院数据显示，5月，百城新建住宅均价为16815元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56%。

　　一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海新房价格涨幅居百城首位，一线城市中仅深圳下跌，环比下降0.09%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，进入4月份以后，深圳新房市场供需两端的交易情绪开始转弱。开发商批准预售的情绪在走低，比如5月份批售仅仅1807套，环比4月的4000多套下滑很明显。

　　进入5月，深圳多个项目推出深度折扣以加速去化。

　　截至5月底，深圳一手预售住宅库存量为2.6万套，环比减少1719套。但当前二手房挂牌量仍处7.1万套高位，市场去化压力依然显著。

　　按乐有家研究中心测算，深圳预售新房住宅的去化周期在7.5-7.9个月之间，而目前深圳现房约有30%，如果预售+现售一起，深圳去化周期实际会更长一些。

　　面对库存压力，开发商调整推盘策略，加快新盘入市步伐。即将入市的项目多在地段优势和新规设计上较劲。

　　二手市场 录得量5727套环比降13.2%　

　　二手房市场则延续“以价换量”趋势。以深圳为例，据乐有家研究中心，5月深圳二手房录得量为5727套，环比下降13.2%，同比增长17.6%，仍超5000套荣枯线；5月深圳二手住宅网签量近4700套，环比下降18.2%，同比增长18.3%。作为对比的是，5月份，深圳一手预售住宅备案2054套，远低于二手房的成交量。

　　针对当前二手房市场的形势，李宇嘉提到一组数据，4月份以来，二手房挂牌量继续增加。中信证券统计，截至2025年5月18日，140个样本城市挂牌量为521.7万套，周度环比增长0.2%，较年初增长5.8%。“大户型挂牌增长是新现象，主要原因在于改善型新盘对存量房的竞争效应明显，加上部分业主置换需求增加，挂牌增长，且愿意降价卖房的业主增加，导致二手房价格调整比较明显。”李宇嘉说。

　　李宇嘉表示，近期二手房交易情绪挑战更明显，原因在于购房者市场预期较弱，选择多样，即便是刚需、刚改也奉行多看后再谨慎出手，争取获得性价比最高的盘源。由于二手房挂牌量大，加上近郊、远郊面向刚需、刚改新房也多，选择多样，新房和二手房供应端形成直接的竞争关系。再加上人才房近期有向非轮候库扩大配售范围的传言，轨道交通覆盖面广提高了选择范围，刚需、刚改在房源选择上可谓“有得挑、有得选”。可以讲，目前二手房买方市场的特征非常明显，而且买家选择范围越来越广，次新房挂牌量增加更加剧了这一态势，这是导致二手房交易弱势的根源

　　另外，从成交结构看，二手房分化情况越来越明显。一方面，刚需成交占比上升，总价300万以下刚需成交占比24%，比4月份增加2.4个百分点，创下去年下半年以来新高。刚需人群对价格更加敏感，而且意向项目往往为楼龄较长的老旧户型，这些房源本身在户型、设计、居住体验等方面有瑕疵，溢价能力不强，以价换量的概率更高；另一方面，800万-1.5亿改善房源成交占比也在上升，主因在于改善型新房设计上、配套上的优势很突出，倒逼同类二手房的优势被削弱，业主一方面要置换，另一方面也看到房源的劣势以后想售出。这部分房源成交增加，有利于稳定均价，但这部分交易单和自身相比，溢价出售的难度很大，一方面在于业主要尽快出售，另一方面也面临新房的竞争。

　　行业趋势 改善型项目增加带动换房　　

　　展望未来，中指研究院认为，6月楼市政策环境预计将保持宽松基调，关键在于专项债收储、城中村改造等政策落实进展。同时随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度或将加大，核心城市市场有望保持修复，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。

　　克而瑞研究中心提出了同样的预判，6月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善供应比例，叠加房企年中冲刺，或将加大营销力度，预期6月成交环比持增，同比有望持平去年同期，市场延续止跌回稳的弱复苏走势。

　　具体到深圳楼市，李宇嘉表示，5月份，尽管有降准降息等利好，但从市场交易本身来看，刚需刚改是深圳的主力，新房二手房中小面积、中低价位占比远高于其他热点城市，特别是京沪等，这意味着深圳商品房市场仍取决于就业、收入、预期等经济基本面。尽管房价调整已多年，但购房人群仍旧对价格比较敏感。目前，不管是新房、二手房、人才房，还是各个区域或片区，可以选择的范围、房源特别多、特别广，加上预期本身还需要进一步纾困，在传统政策应出尽出，增量政策还在落地的过程中，市场情绪短期内大概率维持弱势。当然，好的消息是改善型新房项目增加，带动存量业主换房的情绪提升，房价持续调整后，能够上车的新市民、年轻人也越来越多。深圳积累了太多的刚需和刚改，这就是市场的潜力。

　　焦点

　　20年以上住宅成交占比超五成　　

　　根据乐有家研究中心数据，深圳二手房议价空间收窄至9.53%，较4月下降0.43个百分点。

　　但是，刚需市场呈现结构性分化。

　　深圳中原研究中心统计显示，楼龄20年以上住宅成交占比超五成，成为当前市场主要支撑力量，这类房源因总价优势和成熟配套，持续吸引预算有限的刚需客群。

　　据深圳中原统计，深圳61.8%的片区挂盘均价下跌，业主普遍选择以价换量，但豪宅市场却逆势上扬。

　　全市四成报价上涨片区中，南山区独占6席；科技园片区挂盘均价达13.9万元/㎡，环比上涨5.7%；蛇口片区均价11.6万元/㎡，上涨5.6%；深圳湾片区均价重回19.9万元/㎡，创近一年新高。

　　深圳湾片区14个重点小区中，7个报价上涨。　　

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳 综合深圳乐居