独家：招商蛇口内部文件曝光！取消所有区域公司

　　大家好，我是地产高富帅。

　　回顾整个2025年上半年，可以说是央企军团最忙碌的半年，一边是忙着换帅，另外一边是忙着组织调整，央企军团正在试图通过大变革以适应最新一轮的行业周期。

　　近期跟很多地产人在交流，整个房地产行业已经真正经历了30年，也是时候需要一定进入调整期，回归更加健康稳定的发展状态。

　　2025年上半年央企的密集调整与房地产行业的深度转型，确实折射出中国经济结构在多重周期叠加下的主动变革。

　　最近被中海地产南京的这一系列操作整蒙了，消化了半天今天小编才有点头绪，这波操作还是非常中海的，去库存一直都是央企重点操作。

　　中海南京的砸盘大甩卖基本上就是摊牌了，就是为了现金流，甭管多少钱，只要能卖，对于这种头部央企就是胜利，维持整体现金流安全才是王道。

　　中海的这波操作，是央企在“保交付、稳现金流、守份额”三角目标下的必然选择。其副作用在于加速了楼市预期分化，但客观上也为行业出清提供了催化剂。

　　可以看到，央企军团对于政策的理解其实已经是非常深刻了，只要能持续稳健的贡献现金流，任何组织调整与管理动作都必须要先行，并且更加坚决与果断。

　　就在刚刚，招商蛇口又有新动作：距离中国金茂调整组织构架不到三个月，招商蛇口开动，全面从三级管控转向二级管控。

　　组织重塑：管理突围

　　整体来看，不少房企在去年底及年初就开始调整组织架构，显然也是在为打硬仗做准备，如今行业真正来到拼刺刀环节，凭综合实力穿越周期。

　　从目前四大头部央企组织调整力度来看，这几年也开始加速起来，不管是中海地产还是华润置地，减少组织层级，总部直接拉通一线业务成为重点调整方向。

　　小编本次独家获悉，招商蛇口也开始放大招：全国五大区域平台逐渐取消，从三级管控体系转向到二级管控体系。

　　无论是如今头部房企的弱区域管控到如今部分中型房企的纯二级管控，其实都是如今各大房企调整的一个重要方向，集团直接对城市项目一线要业绩成为必然。

　　招商蛇口整体体量在2000亿级别，很多城市公司投资额度逐年降低，区域公司管控范围越来越集中，如今取消区域平台，完全有利于为了城市深耕战略。

　　早在2024年初，招商蛇口就曾经进行过一轮组织调整，从早期7个区域公司减少到后期的5个区域公司。

　　在2025年初，华东区域与江南区域也做出了一系列的城市合并调整，整体来看，头部央企对于全面转型二级管控早已经做出了充分的准备。

　　回归2024年，招商蛇口的整体业绩来看，虽然稳定住了行业前五，但是其整体利润表现力与行业影响力，确实已经与前面几大央企存在一定距离。

　　本次四大头部央企里面率先开动，小编觉得也是具备一个历史意义，说明招商蛇口似乎要开始发力了，不能等着竞争对手超越，必须自己先干掉自己，优化自己。

　　背水一战：破局关键

　　其实很显然，如今招商蛇口确实已经遇到了行业发展瓶颈，不尽快破局的话，后面的几个追兵仍然在虎视眈眈，行业前五的位置能否保得住仍然值得关注。

　　从业务方面来看：招商蛇口的超级核心大问题：86%营收来自开发业务（保利78%、华润72%），2024年22个重点城市住宅毛利率降至14%（商业物业毛利率保持28%+）。

　　非住宅业务方面，存量资产沉淀：自持商业面积不到300万㎡（华润1340万㎡），REITs发行规模落后（累计发行80亿 vs 华润240亿）。

　　从城市投资来看，招商蛇口在2024年重点进入了南通，徐州等三线城市，尽管在产品研发方面做出了较大创新，但是整体来看与其他头部央企有着明显的战略差异。

　　另外一个方面，长租公寓赛道，招商蛇口错过了最好的发展时机，长租公寓"战略犹豫"，2022年收缩规模，如今已经与头部公司打开了较大距离。

　　2025年上半年开始，招商蛇口有了不小的改变，首先城市布局方面已经极度克制，城市布局已经完全依托改善产品为主的一二线核心城市。

　　超强的执行力背后是多城市的销售提速，拿地金额分配：北京、上海、深圳、杭州四城占比达75%（2024年仅45%）。

　　从前五月来看，招商蛇口权益新增货值已经位居前三，并且在上海，杭州等地已经有陆续新产品上架，并且都取得了不错的销售反馈。

　　2024年招商蛇口全年项目销售均价为16629元/㎡，根据前四个月官方数据，2025年前四月招商蛇口的销售均价已经超过2万+。

　　很显然2025的招商蛇口已经在产品口发力，并且在改善与豪宅市场抢占先机，特别是北上深等一线城市，8万+产品线频繁出击。

　　招商蛇口通过“首席设计师产品经理制”重构产品体系，以高定豪宅“玺系”和“天青系”“启序系”“揽阅系”等产品线迭新，精准匹配市场需求，在

　　核心城市实现高溢价 。

　　招商西安玺、北京招商序、成都招商锦城序、上海康定壹拾玖、苏州招商序、佛山招商华玺”六大项目的成功面世，也宣告招商蛇口的“产品新战略”逐渐启航。

　　另外值得关注的，招商蛇口不仅仅在住宅产品方面在持续发力，在商管，代建板块今年动作频频，显示出强劲的发展势头。

　　5月22日，招商商管2025全国招商大会在上海隆重举行，正式宣布三大核心产品线——海上世界、招商花园城、招商花园里的迭新升级，并对其备受关注的【Love】系列特色服务体系进行了详细解读。

　　代建板块，招商蛇口虽然正式独立平台公司时间较晚，但是代建业务对于招商蛇口来说并不陌生，招商蛇口自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个。

　　值得关注的是，招商蛇口总部目前已经开始调兵遣将，很多一线高手都已经回归总部担任要职，特别是产品口，运营口等。

　　地产一品塘独家消息，前招商蛇口华西区域总马军已经调任总部，从早期深圳公司副总一直到升任西南区域总，如今重回深圳，势必得到领导重视。

　　总结

　　招商蛇口本次组织调整，可以看作是主动突围的一次大胆尝试，保利、华润维持「全业态+全能级」模式，招商选择「精品路线」，形成差异化竞争。

　　另外最值得关注的是，招商蛇口手里还有一张王牌正在等待发力，那就是招商蛇口旗下的产业园。

　　产业园业务犹如招商蛇口的"核反应堆"——当前仅释放了30%的能量。若能成功打通"空间运营-产业培育-资本循环"的商业闭环，该板块估值有望在3年内突破千亿，成为拉动企业二次增长的核心引擎。

　　今天就聊到这里，对招商蛇口本次调整有想分享的朋友，都可以留言讨论。