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每次路过三角碑，我都倍感熟悉。

这是重庆沙坪坝区的绝对地标，也是区域最早的“转盘”。

似乎，整个老沙区开发都以它为圆心，进行放射延展。

一条是链接学府大道。

一条笔直的道路上，八中、树人小学、联中、一中、南开、重大A区、重大B区、育英小学、七中…群英荟萃。

一条链接石门大桥。

这条路上藏着这座城市大把的回忆：汉渝路，最早“陕西汉中到重庆的公路”；工人村，重庆这座传统工业城市的历史烙印。

一条链接三峡广场商圈。

这是沙坪坝的核心商圈，于2003年开放，它是仅次于解放碑的重庆第二商圈。

时间荏苒，但老沙区似乎没太多变化…

有人说，老沙区，也许真的老了；

也有人说，老沙区，发展慢了。

但谁能想到，如今，它又重新站在了时代的“风口”。

老沙区新一轮大开发，正式吹响了号角！

一个城区的发展，我认为最重要的是：期待感。

通俗来讲，就是这个区域未来还会有多大的想象空间？

在这一点上，目前重庆跑得最快的无疑是观音桥和解放碑。

先说，观音桥。

2021年，随着品牌房企的纷纷入驻，观音桥正式开启了极核时代。

这几年，我们看到了观音桥的爆发式增长：

观音桥商圈扩容，到2025年，从1.5平方公里拓展至3平方公里；到2035年，再拓展至6.8平方公里。

城市更新提速，小苑、电测村深度开发；居住提质，豪宅项目陆续面世…而且，观音桥的房价天花板被抬高，甚至一度破了“7”字头。

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再来看，解放碑—朝天门。

同样作为传统老城区，渝中母城的再度发力，离不开重磅文旅项目的引入。

依托来福士，对朝天门广场进行焕新升级，打造城市的封面；

依托白象街、18T，对渝中区下半城进行大规模的开发与重塑。

这一系列组合拳下来，渝中的商业版图进一步被扩宽。

我注意到，此前重庆渝中区发布的《解放碑—朝天门世界知名商圈建设工作方案》中就明确提到：

到2025年，解放碑—朝天门商圈将由现在1.2平方公里扩建至3.05平方公里，汇集国际知名品牌500个，实现社会消费品零售总额突破1000亿元。

我们再说，老沙区。

老沙区，最不缺的就是“流量”。

沙区核心作为重庆老牌商圈，也是西部首个TOD高铁商圈，辐射成渝城市群。

数据显示：沙坪坝站目前最高开行成渝高铁列车27对，车站至成渝高铁管内车站日均发送旅客2.4万人次。

在之前发布的《中国商圈商业力TOP100指数榜单》上，重庆观音桥、解放碑、大坪、杨家坪、金州、沙坪坝6个商圈进入全国百强。

老沙区要真正步入“极核时代”，还需要什么？

我认为，是“高端”元素。

一个是优质首店。

当下，重庆各大商圈竞争最为激烈的就是“首店经济”。

从首店选址最青睐区域看：渝中、江北占据了全市超60%的份额，九龙坡区紧随其后。

老沙区商圈的商业业态急需提档升级。

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另一个是高端产业。

之所以观音桥和解放碑很强，因为他们拥有很强的商务办公属性，依托高端产业吸引高知人群入驻。

而沙坪坝作为传统的“学府大区”，最不缺的就是高知人群，但想要留住他们，必须要加速发展高端产业。

还有一个重点，就是高品质住宅供应。

一座城市的财富人群将钱投入到哪里？

这直接决定了区域未来的发展上限。

而老沙区，尤其是三峡广场商圈周围，已经太久没有高品质住宅供应。

而这，也会导致区域的财富人群为了改善居住条件，外溢到其他区域。

扩容+升级，这对于老沙区而言：刻不容缓！

事实上，老沙区正在寻求改变。

老沙区新一轮的变化，我要从最近发生的三件大事说起。

第一件大事，是三峡广场商圈扩容。

我注意到，在今年重庆公布的2025年市级项目中，沙坪坝区储备项目有14个。

其中，就重点提到了“三峡广场商圈扩容提质项目”。

对于三峡广场商圈扩容，原文是这样说的：

整合利用原公安局地块、重庆师范大学地块、新媒体大厦等空置地块360亩，以及王府井、地下商场等20万方闲置楼宇，打造高端商业体、新兴消费场景、高端写字楼，推动三峡商圈一体扩容。

事实上，三峡广场商圈扩容，已经拉开了序幕。

去年12月，沙坪坝综合交通枢纽TOD项目正式启动了扩容建设。

此次增加的总建筑面积达31000平方米，项目以“未来列车的时光旅行”为设计主题，时尚+潮流。

目前，该项目进入装修施工阶段，计划在今年内投用。

这意味着，项目建成后将成为沙坪坝综合交通枢纽金沙天街、三峡广场功能的联系纽带，TOD项目1+1＞2的增值效应将进一步突显。

第二件大事，是老沙区依托招商引资，为核心商圈的扩容空间提质。

尤其是引入实力派品牌开发企业。

10多年前，老沙区引入了融汇集团，对邻近三峡广场商圈的梨树湾片区进行整体开发，以此去拓宽老商圈的边界；

之后，老沙区引入了东原地产，在石碾盘位置开发了ARC广场，这是一个偏商务+商业的综合项目，与沙坪坝火车站几乎是“一墙之隔”，老商圈的边界进一步拓宽；

2018年，老沙区引入了龙湖，一个投资高达80亿的TOD项目入驻沙坪坝，这也是西南首个TOD项目。从此，老沙区加速核心商圈的升级与重塑。

此后，老沙区又引入了万科，以此去加速梨树湾片区的人居升级。

2025年，老沙区在招商引资方面大有斩获，成功引入了央企华侨城。

在重庆，华侨城已给出了成功范本，他用了11年时间，打造出礼嘉4平方公里生态宜居大城。

它是杰出的城市运营商，不仅善于造城，更能通过持续运营，长期产生价值。

老沙区城市焕新步入“深水区”，引入华侨城，恰逢其时。

第三件大事，是城市更新。

在新一轮城市开发中，老沙区以品质项目作为原点，启动了大规模的城市更新。

前面，我们重点提到的三峡广场商圈扩容，就会涉及到部分城市更新。

就在本月，沙坪坝区小龙坎街道的巴蜀风韵产业园正式启用。

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这个占地30亩的产业园由原庆铃三分厂的闲置国有资产改造而成，采用了“工业遗存+文体赋能”的创新模式，进一步提升区域的文化和体育氛围。

而且，今年沙坪坝区还透露出一重要计划：正在谋划小龙坎至重庆七中路段更新改造。

“泛沙坪坝大商圈”扩容的概念，正在一步步走进现实。

“泛沙坪坝大商圈”是一张宏伟的蓝图：商圈将东北至沙滨路，南至天梨路—天马路—平顶山公园，西至内环快速路。

商圈分为3个层级，核心层级商圈面积141.65万平方米，亚层级商圈面积568.97万平方米，外围层级商圈面积达到748.66万平方米，扩容5倍多。

如今，老沙区迈出了重要一步：“南拓”至小龙坎、石碾盘片区。

沙坪坝站+光年TOD，这是肉眼可见的流量。

小龙坎、石碾盘区域紧邻这个流量“中心”，中间还连接沙坪公园，沙坪坝区城市核心区的唯一公园绿地。

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