顶级私募2000万“干工地”：西安“房稳”新信号

千万借款，目标是“工地打桩”。

5月，业内知名上市私募机构九鼎投资（600053）宣布，旗下子公司紫恒建设将向中舟（西安）置业提供2000万元的借款，用于项目开发建设工作。同时子公司将承包中舟置业后续所有“工程建设”业务。

在建筑专业成为“非必要不选择”时，九鼎投资眼里依然是门好生意。

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借款2000万：回馈1.5亿

直接进入合同的重点内容。

借款部分：九鼎投资的子公司紫恒建设向中舟置业以财务资助的方式借款2000万元，使用期限12个月，前六个月利息为6％，后6个月为12％。

承包部分：中舟置业承诺将后续摘牌标的土地上所有的工程建设项目，全部交给紫恒建设。双方同步签订施工总承包合同，且总金额不低于1.5亿元。

九鼎投资还加了两层保险，一是金额如果没有达到规定金额，中舟置业就需要在建设项目完工前向子公司提供其他工程项目，以确保总金额达标；二是中舟置业需要确保承包工程的利润不低于行业平均水平。

合同里还有常规的担保举措，我们在此就不再过多赘述，总之从公开信息看这九鼎投资的安全边际很高。

再来看借款方中舟（西安）置业。

工商显示该公司于今年4月10日注册成立，作为一家新公司公开信息并不多，亦没有公开拿地的动作。不过该公司在5月迅速注册5家子公司，其中3家属于合资公司，而且合资方的来头都不小。

锐舟房地产、中锐房地产两家公司，中舟置业分别持股90%、50%，合资方均为西安港锐房地产开发有限公司。穿透后实控人为港股上市公司国锐生活（00108），系老牌房地产企业，之前重点在北京区域布局，且偏向商业地产开发项目。例如北京三里屯Village、北京国锐广场、北京金长安等，都是北京区域内的热点项目。

悦宸置业，中舟置业持股51%，合资方为西安旭盛赫企业管理有限公司。关于西安旭盛赫的资料也不多，不过我们注意到该公司的实控人江涛，同时担任陕西旭辉企业管理有限公司的执行董事，其背后同样是一家地产上市旭辉集团（00884）。

另有公开报道显示，江涛此前2021年曾任旭辉西北区域副总经理兼西安公司总经理，如今则是旭辉建管陕西公司总经理，负责集团的代建业务。

一个成立仅两个月的企业，就能联动三家上市公司（九鼎投资、国锐生活、旭辉集团）并先后完成组局，足见中舟置业的撬动能力，后市亦值得期待。

02

千亿私募：三轮驱动

九鼎，其实大名鼎鼎，资本市场“老人”对此均有概念。

出于普及的初衷，我们对其资料整理如下：

作为一家私募股权机构，九鼎集团于2007年成立，初期凭借着专注于Pre-IPO的企业，采取了“高举高打”的方式，大规模的覆盖有拟上市公司，在私募基金领域一路高歌猛进。

从创立到2013年，6年的时间内九鼎投资总共募集了264亿元，投资项目209个，员工总数量超过300人。根据2013年的行业排名数据显示，这家私募机构已晋升为行业前三甲。

随着九鼎集团参与投资的吉峰科技（300022）与金亚科技（已退市）成功上市，从而获得25倍的投资收益后，该机构风头更盛，便开始筹备上市事宜。

再往后九鼎集团在资本市场干了两件大事：

一是2014年九鼎集团（430719）成为首家挂牌新三板的私募机构，挂牌后便以每股3.92元的价格发行股份579.7万股，融资35.37亿元。此后又相继完成两轮融资，三轮总金额达到150亿左右。带动该公司市值一度超千亿，“千亿私募”的称号便由此而来。

二是以新三板公司收购上市公司，上演资本市场“蛇吞象”。2015年九鼎集团以41亿元的价格，全资收购上市公司中江地产（现九鼎投资）的实控方中江集团，从而正式获得上市公司控股权。

入主后九鼎集团就将部分私募业务注入上市公司，同时保留部分地产开发业务，这也是如今九鼎投资想要进军“建筑商”的源头。

必须说明的是，其私募业务由上市公司以9亿元从九鼎集团收购“昆吾九鼎”（子公司）承担，所以该公司“私募+地产”的定位并不冲突。凭借着双轮驱动，九鼎投资的营收曾在2019年达到22.01亿，规模净利润7.92亿，创下历史最佳业绩。

不过后续随着房地产、私募市场进入调整期，九鼎投资在最新一个完整会计年度内，归母净利润为-2.69亿元，同比下滑1848%。

基于一级市场投资的低迷状况尚在持续，2024年九鼎投资开始寻找新的业务增长点，并于同年9月宣布从两位自然人手中收购了紫恒建设全部股权，正式进军建筑行业。故此，我们倾向性认为本次借款给中舟（西安）置业以谋求拿施工订单，可视为上市公司在业绩平滑上的最新探索。

03

新信号：民企活跃度

回归本土地产视角，金融棒棒糖认为，无论是中舟置业联动上市公司计划进军西安房地产市场，还是九鼎投资在西安的布局，都可视作对西安地产市场投下的信任票。

土拍市场的近期火热再次印证了上述观点。

据金融棒棒糖不完全统计今年1—5月，西安累计成交的土地（商服、住宅）数量为38件，累计金额达到192亿元。其中5月，即有14个地块成交，金额达到65.43亿元，分别占到总量的36.84%、34.07%。

由此可见“小阳春”的含金量，仔细梳理拿地信息，还可发现以下显著特点：

其一：港务区“溢价明显”。

5月共有三个地块溢价成交，港务区就独占两个。分别为绿城旗下公司西安诚致朗房地产，在经过20轮竞价之后，以15.8%的溢价拿下国际港务区首宗万元地块，（楼面地价10110.89元/㎡）这亦是西安今年首个溢价交易的地块。间隔不久后龙翔控股又以5.16亿元，18.32％的溢价率再次竞得港务片区GW2-14-11地块。最后则为佳盛置业摘得幸福林带板块10.775亩用地，溢价幅度相对较小（3.1%）。

其二：“民企拿地”成主力。

从企业属性看，14家拿地企业中共有5家属于国企，余下9家均为民企，占比达到64%。例如，陕西泰源德林计划在拿地后建设的“大源实业西北总部项目”，虽是商业项目，却透露出打造产业链的意图，其目标是打造国内能源领域资源及资本运作型智能数据和高端研发中心，可以汇聚20余家上下游企业入驻。

再如卓逸地产以13.2亿的价格，竞得高新丝路软件城的地块，这同样创下2025年高新首宗“万元地块”。

民企出手意愿增强，不只体现在西安楼市，广州在5月中旬的土拍中，5个地块民企敏捷集团就拿走4个，而且这也是时隔3年后首次出手；成都土拍中，民企四川联投以2.61亿的价格和33%的溢价，拿下郫都区的核心地块……

由此观之，中舟（西安）置业和九鼎投资选择此时进入西安房地产市场便不难理解。这些动向虽如星星之火，但种种迹象表明，地产民企的信心正在逐步修复，在中央强调“稳住楼市”的背景下，民企在西安的“增持”信号值得关注。