北京人都有自己的房子吗？至少有200万是“京籍无房户”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京人都有自己的房子吗？未必，至少有200万北京户口的是“京籍无房户”。

因为北京有2200万常住人口，组成960万户家庭。其中拥有北京户籍的是1427万人，按户均2.3人计算就是620万户。

而按照统计，北京的住房拥有率是70%，也就是30%的家庭没有房子，按北京户口计算的话就是186万户，428万人。这不是个小数字吧？

当然肯定有人会说，北京的外来人口是800万呢，他们才是无房户的主力军。

这话肯定没错，但北京的房产数量仅有不到800万套，其中还有250万套是出租房。也就是说，北京至少有200万户左右，拥有两套或两套以上房产。那800万减去200万，真正拥有房子的家庭总量不过是500多不到600万户。

而北京户籍的家庭就有620万户，即便是全北京所有的房子都是北京人的，那也还有至少几十万是无房户啊。

而且其实谁心里都明白，在任何一座大城市，外来人口才是购房的主力。不光是一线城市，二三线也差不多，只要是人口流入城市，那都是新来的外地人才着急买房呢，本地人或是有房，或是麻木了。

北京在高峰期的外来人口购房率甚至达到50%以上。最高点是2006年，也就是楼市暴涨之时+限购之前，非京籍购房比例达到56%。即便是2010年之后各种的限购，非京籍购房比例也一直在30%上下波动。至于北京人这占比70%，其中有很大一部分其实是“换房”，而首次购房的北京人并不是很多。

反正按我的估算，拥有北京户口+18岁以上，但个人或家庭名下无房的，至少在100万户左右。也就是至少有200万人不拥有自己的房子，只能是住在父母产权的房子里，或者是租房，他们比北漂儿还无奈。北漂儿好歹还有个老家的退路，北京人往哪儿退？

另外多说一句北京这800万套房的数字依据。一是由各大中介统计的，大约在760万套左右。然后是按照北京官方公布的人均居住面积是35.85平（建面），那2200万人就是7.8亿平米，按照100平建面一套房，那就是780万套房。

第三是参考上海的数字，他们有2500万人，官方公布的存量房数字是850万套，平均2.94人一套房。香港的数字是750万人口拥有249万套房，平均3.01人一套房。其他各大城市也基本都是3人左右一套房，那如果北京也参照这比例，住房总量才不到740万套。

第四是参考的基础设施数字：电网公司说，截止2024年，北京已经更换了762万块智能电表，占家庭住房总量的98.5%。自来水公司说，北京已经完成330万户智能水表的更换，占家庭总量的50%。燃气公司说，北京共有799万户家庭智能燃气表需要更换。

那即便是采用燃气公司的最高数字，北京也才只有799套属于家庭的房产。但是这其中实际上是包含部分公寓的，只不过因为是带燃气，所以才统计为家庭。至于自来水的数字为什么低，那是因为部分郊区用的还不是自来水呗。

当然，智能电表的数字也不能说非常准确。因为有些住宅区还是去物业买电的，也有的小区还用临时电呢，这些应该都没纳入统计。但是，即便是有这些情况，那762万户里也是包含“胡同平房”的，这总量也有20多万户呢。

所以得出大致的结论，北京住宅总量不超过800万套，大致应该是750-780万套左右。而常住人口的无房户至少在300万户（甚至是400万户），其中北京户籍的无房户则至少100万户（甚至200万户）。居北京，大不易啊……

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