美国房地产库存总值创历史新高 供过于求或压低房价

智通财经APP获悉，根据房地产经纪公司Redfin发布的最新报告，截至2025年4月，美国市场上在售房屋的总挂牌价值达到6,980亿美元，较去年同期增长20.3%，创下自2012年有记录以来的最高水平。这一数据反映出当前美国房地产市场正处于前所未有的供需失衡状态。

报告指出，这一创纪录的总价值并非单纯源于房价上涨，更是库存增加和需求下降共同作用的结果。从供应端来看，随着房贷利率锁定效应的逐步减弱，加之经济不确定性加剧，越来越多的屋主选择在今年春季挂牌出售房产，试图在市场调整前“兑现”资产。2025年4月，全美挂牌房屋数量同比增长16.7%，创下近五年来的新高；新增房源也同比增长8.6%，为三年来最高水平。这意味着，市场上出现了比以往更多的卖家，但买家的数量却没有跟上节奏。

与此同时，买家的购房意愿明显减弱。高房价叠加历史高位的贷款利率，使得月供负担空前沉重，再加上经济前景不稳，导致许多潜在买家选择暂时退出市场。Redfin在多地的经纪人反馈称，即便是有购房需求的客户，也比过去更频繁地临时取消合约或延迟决策。2025年4月，房屋平均在市场上挂牌40天后才进入成交流程，比去年同期增加5天，表明成交节奏显著放缓。

滞销房源的持续堆积成为另一个值得关注的现象。报告显示，截至4月，有44%的挂牌房产已经在市场上停留了60天以上仍未售出，Redfin将其称为“滞销库存”。这类房源的总价值达到3,310亿美元，占所有挂牌房屋总值的近一半，较去年增长20.5%。这不仅意味着市场活跃度下降，也暗示着未来房价面临更大调整压力。

值得一提的是，尽管中位房价同比上涨了1.4%，挂牌房屋总值却暴增20.3%，说明推动总价值上升的主要因素并非房价本身，而是市场上挂牌房屋数量的大幅增加。Redfin的数据显示，目前全美大约有50万套房屋“找不到买家”，这是房地产市场“失衡”的一个直观体现。相比2022年初的新冠疫情时期，当时全美房贷利率仅为3.1%，房屋供应极为紧张，挂牌总值曾一度跌至3,090亿美元，市场上的房子平均24天就能售出。而现在，挂牌周期延长、买家变少、库存积压，房市热度已大不如前。

Redfin首席经济研究员Chen Zhao表示，目前创纪录的挂牌总值，是当前“买方市场”的一个量化表现。库存的持续增加和滞销房源的广泛存在，将在今年内对房价形成下行压力。Redfin预测，到2025年底，全美房价将下跌约1%，而这对于购房者来说或许是一个利好信号，因为居民收入仍在温和增长，房价调整有望改善整体可负担性。

在这样一个供大于求的市场环境下，部分卖家已经开始接受现实，愿意在价格上做出让步。Redfin丹佛地区高级经纪人Matt Purdy指出，今年春季初始，市场迎来大量新挂牌房源，但买家数量不足以“消化”所有房屋。如今，购房者只有在“非买不可”的情况下才会出手，而即使是积极的买家，也比过去更频繁地中止交易。“对买家来说，现在是谈价的窗口期。”Purdy说，“卖家知道市场的变化，不少人已经愿意就价格进行协商。”