现房销售+封闭管理！这一重大政策，对楼市影响有多大？

现房配售、中小户型为主、成本定价！

深圳配售型保障性住房即将登场！

近日，深圳市住建局在官网公示了《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》两份重要文件。

这两份文件的出台，是深圳住房保障体系的一次重大变革，标志着深圳保障房市场将告别过去，正式迈入配售型保障房时代，也意味着“市场的归市场，保障的归保障”这一理念在深圳落地。

值得一提的是，不止深圳。广州、珠海及惠州已经都发布了配售型保障房的政策，广州也有多个项目落地实施。这不仅将改变保障房市场的格局，也将对商品房市场产生深远影响。

管理办法：现房配售+封闭流转

《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》共5章37条，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容。管理办法提出：

1、配售型保障性住房实行现房配售。

2、配售申请条件：深户、在本市无自有住房（3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房）、申请人在深缴纳社保满5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年）等条件。

住房主管部门可以结合配售型保障性住房项目的具体情况，调整部分申请条件，具体项目的申请条件在项目配售通告中载明。

3、配售型保障性住房项目的配售价格按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。具体项目的配售价格在项目配售通告中载明。

4、配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。

购房后需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，将配售型保障性住房转让给符合条件的对象，市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。

超过一年无人购买的，住房主管部门可以结合实际情况组织保障性住房专营机构或者其他机构进行回购，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限），年折旧系数取1%。

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成本定价、中小户型为主

据深圳特区报消息，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。

那么又会如何定价呢？深圳市场上此前存在三种可售型保障房，售价约为同地段、同档次商品房价格的50%（安居房、共有产权住房）和60%（可售型人才房）。

本次征求意见稿里并未直接给出与商品房价格的比例关系，但表明配售价格将按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则。

从广州、上海等城市的实践经验来看，这类保障房售价大多在同地段、同档次商品房的40%-60%之间。

以广州为例，今年4月启动的首批配售型保障性住房申购项目，萝岗和苑和嘉翠苑销售基准价分别为1.58万元/平方米、1.73万元/平方米，定价约为片区新房市场起步价格的60%左右；而在厦门，今年3月市住房和建设局解读《厦门市配售型保障性住房管理办法》中提到，销售价格按批次房源的市场评估价的45%确定。

此外，据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次配售房管理办法直接宣告，深圳的住房保障体系与国家全面靠拢，即由配租和配售两部分组成，配租的部分包括公租房和保障性租赁住房，配售的部分就是配售型保障性住房，原有的安居房和人才房在存量项目建设销售完毕以后退出市场。

李宇嘉认为，深圳此次关于配售房的准入条件，相比国内其他城市偏严格。可能的原因在于目前积压的大量的安居房和人才房需要消化。据统计，目前有约2万套已配售未成功售出的存量安居房，还有1.5万套未配售的存量安居房，总量近3.5万套，超过了存量一手商品房的套数。

“配售房最大优势就是价格，这对于深圳很多新市民来讲具有极大的吸引力。”他提到，2023年人才房和安居房受到热捧，主要原因就在于其价格优势。但配售房封闭流转的流通限制，二次出让的折旧规定等，不仅让其失去了金融属性，而且未来交易有确定性的损耗。这使得其与商品房形成竞争关系，在市场上是否能够有效去化有一定不确定性。

他同时指出，配售房和商品房存在竞争关系，各有优劣的情况下，配售房如果要发扬其价格低的优势，抑制其流转和折旧上的劣势，关键在于能不能在中心区加大该类产品的土地供应以及优质配套设施的供应。也就是能不能把配售房打造为“好房子”。

待入市的配售型保障房有20个

据乐有家研究中心盘点，深圳2025年待售的配售型保障房共计约20个，各区基本都有覆盖，其中南山4个，光明、福田各3个。

来源：深圳特区报、深圳大件事（nandusz）、N视频报道、咚咚找房等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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