北京买房：理清思路，购房建议1546

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家小区要加装电梯了，但我家是一楼，虽然不出钱也非常的别扭，请问一旦加了的话我家房价要损失多少？我家是65平米的小三居，现在460万，每平米7万。

A：

1、损失多少，这没标准，得看电梯是什么形式的，对采光和噪音的影响有多大。

2、一般来说，如果影响不大，那对房价没什么损失，原来多少钱还是多少钱。但是楼上都会因此而升值，尤其是五楼和顶楼的少了10%，多了能15-20%。

3、如果是影响比较大，在客厅就能看到电梯轿厢或严重挡光的，那就有可能受影响了。但这不好说降价的比例，只能说每平米降个2/3000块钱是正常现象，以7万均价的话不到5%。

挡光不严重，但是能听到噪音的一般不降价，毕竟买家看房时未必能注意到。但如果噪音很严重，那也有可能降个2000块钱，甚至更多都有可能，5%起步，毕竟这就跟临街的噪音差不多了。

两项叠加的那就自求多福吧，也是5%起步，高了10%也正常。而且还是在楼上升值的情况下，一楼却贬值。

4、总之最好的结果是没什么影响，价格也不变。最差的结果是受影响较大，房价单独下跌2000块钱，或者是5-10%。另外一点，即便不影响价格，那一楼的流动性也会减弱，出手时的挂牌期会更长。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们是门头沟人，有三套回迁房2+2+1，其中一套两居出租，租金3500。我们有俩儿子，五岁和三岁，我想卖掉这套两居换到海淀的好点学区，五棵松一带，这样也能兼顾上班。

但是老公不同意，认为现在的学区房溢价太高，担心买了之后房价大跌。另外是这两个孩子也确实没看出什么特别高的天分，我也担心换过去之后不仅鸡娃压力大还学不出什么。

A：

1、租金3500，那房子的总计应该是250万左右吧？估计得90平左右的。换到五棵松万寿路学区，满足一家四口得两居或小三居，房价可至少得600万左右了，而且面积还小了不少，一般也就60多平。

而且既然是学区房，那就肯定带溢价，现在比前两年低了点儿，平均值在25%左右吧。但如果是600万左右的，那在海淀属于总价不高的，溢价低不到哪儿去，所以大多仍然在30%左右，也就是得到400多万的居住体验。考虑好再买。

2、大跌倒未必，因为家长们买学区房是为了上学+居住的，所以不会说过了高峰期就集体抛售，而是随着一年年的孩子毕业而卖房搬走。

也就是说，溢价率大概率是逐年降低的，怎么也得好几年时间。但如果不出台鼓励学区的政策，那这溢价比例是不太可能再涨了，考虑好再买。

3、担心鸡娃压力大，这不是担心的事儿，肯定压力大，就看自家的承受能力了，外人无法建议。

4、简单就是这情况，只能是由家长决定。另外其实也可以考虑石景山的，比如京源学区的。优势是学校好，放到海淀也是中上起步，而且没什么溢价，居住的性价比基本正常。而且房价相对低，同等价格能得到更好的居住体验。

劣势是在整体资源方面，尤其是顶尖资源，全北京只有海淀最多。但这是跟天牛娃关系才大呢，和大多数家庭的关系不太大。当个选项吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，京北怀来八达岭孔雀城的房子值得投资养老吗？不是新房，是我朋友买的一直没住上，200多平，他连装修花了300多万，现在房价降了，他愿意不到300万就转让，预计280万吧。联排边户三层带露台，我发给您图片您给参谋一下。

A：

1、八达岭孔雀城的，养老看自己的喜好，但投资一般不建议，无论是地段儿还是产品都投资性不强。本身这就是自住为主的，没必要太追求投资。

2、连装修花了300多万，这装修我看着好像也没什么太特殊似的，说不好听的就是出租房的简装风格。尤其那床跟柜子，怎么看都像是几百块钱档次的。

甚至我说句不好听的吧，这在我看来有点儿像是“为了卖房而特意装修的”。或者说更大的可能是开始想好好装修来着，但装到一半觉得没意思了，后边的就比较糊弄了，是为了卖房才勉强弄齐的。

主要几点吧，一是我没见过卫生间和厨房铺地板革的，墙壁看上去也像，这真能防水吗？二是这么多房间，都有窗，但为什么都没窗帘啊？连窗帘杆都没有，有点儿反常吧？三是这橱柜什么的也太简陋了，出租房一般都不用这种。四是谁家会贴那么多的装饰画啊？既廉价，也有可能是为了掩饰什么。反正我觉得可疑，再多考察一下吧。

3、另外联排这种产品就是自住合适，到目前为止，北京绝大多数产品都落后于大盘，少数几个地段儿好的才勉强跟上。环京一般来说就更弱点儿，所以别太琢磨什么投资了，就是自住，自己喜欢就行。

4、总之这地段儿和产品都不适合投资，主要看自住吧。但也考察好吧，我觉得这装修可疑，考察好了再掏钱。

仅供参考。

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