部分层高仅约2.92米，柳州这个“高端盘”成色不足？

几乎每个楼盘都喜欢标榜自身具备高端属性，但事实上并非每一个项目都能如此优秀。有些楼盘是实打实的高端，有些则是说着高端，但细品好像又藏着不少水分。

占地面积约58亩、位于河西西环路口的中国铁建·龙隐台， 据称是柳州新规颁布后首个亮相的楼盘作品，同时还称“将带来前所未有的超100%得房率的全新空间体验 。”

西环龙隐台营销中心

其实，“柳州新规后首个亮相的楼盘”不管是否属实都并不值得炒作，或者说不值得拿出来作为一个概念来宣传。至于“前所未有的超100%得房率”则略显浮夸，不说放眼整个柳州市，单单在柳南， 在龙隐台之前，得房率超100%的楼盘也有不少。

龙隐台，据闻是中国铁建旗下的高端改善系列，体现了中国铁建在高端住宅领域的最高标准‌。

那么，河西这个龙隐台高端改善项目的成色几何呢？ 现在我们一起来测评。

“高端盘”藏着隐形短板

先来看一看龙隐台的一些基本参数。

基本参数：占地约58亩、规划10栋住宅的中小型小区，容积率3.0，绿化率30%，总户数899户，车位905个，车位配比大约是1:1……

如果只看容积率、车位比等这些参数，大体上就是一个刚需盘的基本配置。

不过，龙隐台的价格倒不便宜，均价9字头左右。物业费也不刚需，2.3元/㎡·月的物业费，已经属于柳州最高等级的物业收费标准了。

至于得房率，我的好朋友九伍二柒大致算了一下，加上飘窗阳台等所有的赠送半赠送面积，龙隐台不同户型的得房率虽略有差别，但大约都在101-103%之间。

也即是说，龙隐台得房率超过100%这一点倒是真的。

那么，其周边资源配套如何呢？交通方面，距柳州火车站仅一公里，出行十分便利。

教育医疗：周边河西小学、铁五中、铁二中等环绕，与柳铁中心医院相距也不远。

商业方面，与五星街、步步高等商圈仅广雅大桥一桥之隔。

总体来看，龙隐台得房率比较高，周边资源配置也较为丰富，但也存在短板：比如容积率3.0比较高、车位比仅约1:1，后期车位或较紧张等。

还有比较受诟病的一点，龙隐台的层高并不一致。有几栋楼的层高达到了3米，但另一部分楼栋的层高大概只有2.92米。（龙隐台部分楼栋为33层，建筑高度96.45米，96.45÷33≈2.92米）

仅部分楼栋层高约2.92米这一点，就不符合高端改善楼盘的定位。

要知道，“好房子”新标准从今年5月正式实施，往后规划的房子层高都不能低于3米。更何况，龙隐台作为“柳州新规后首个亮相的楼盘”且定位“筑造隐逸高阶的理想人居”（其宣传语），更应具备前瞻性，不说开创未来生活的代表作，至少不应在层高上犯如此低级的错误。

一块金子硬要掺杂进太多的黄铜，纯度能不低吗？

规划调整曾现谜操作

在半个月前，龙隐台曾有过一次规划调整。

5月15日，柳州市自然资源和规划局发布了龙隐台项目的规划调整公示。该次规划调整的内容主要是：龙隐台项目原来的建筑限高是80米（大约26、27层左右），现在调整为限高100米（大约33、34层左右）。

规划调整本来是比较正常的一件事，但龙隐台的这次调整却显得谜一般。

相关信息显示，在2024年5月15日，龙隐台的规划总平获得批准，规划的所有住宅楼层数均超过31层，亦即是超过了原建筑限高80米的规划设计。

2024年10月底，龙隐台项目获得了8#楼和10#楼的预售证，其中8#楼为32层，10#楼为33层，建筑高度超过建筑限高80米。

但有意思的是，直至2025年5月15日，龙隐台项目建筑限高由80米调整为100米的“规划调整通告”却才刚公示。

说实话，规划调整见得不少，但像龙隐台这样已经事实上调整了却才进行公示的，还是第一次见。

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