上海第五次土拍地块亮相，涉及宝山南大、大零号湾等热点板块

界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编辑 | 彭朋

近日，上海市2025年第五批次商品住房用地出让地块发布公告。界面新闻从上海市规划和自然资源局获悉，本次土拍将于6月19日举行，共有6个组合地块，涉及宝山南大、大零号湾、大虹桥等热点板块。

上海“十四五”规划提出加快构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局。其中，南北转型涉及的宝山和金山，规划加速落地，红利正在释放。

据宝山区土地储备中心主任江建升介绍，本次宝山区共出让地块由6幅地组合而成，土地用途分别为三类住宅组团和商业、办公混合用地，位于南大路北侧、祁连山路东侧，属于南大智慧城核心区。总出让面积98659.8平方米，总建筑面积32.2万平方米。其中，5宗住宅地块总建筑面积21万平方米；1宗商办地块建筑面积11.2万平方米。

本轮出让的地块零距离对接轨交15号线南大路站，5分钟接驳外环，10分钟直达中环，25分钟迅捷抵达人民广场。此外，3公里范围内沪嘉高速、沪太路双城市动脉纵横交错，为商务出行与日常生活提供便利。

该项目自带11万方商办体量（限高250米），拟打造成为区域地标建筑，与北侧在建的华润万象汇形成双TOD商业矩阵。

“北转型”明确将宝山区打造为北上海枢纽门户，加快推动吴淞地区、南大地区发展。南大智慧城、滨江生态智创走廊、吴淞创新城“三箭齐发”为宝山打开城市发展新的空间。

南大板块已成为上海现象级热销区域，2023-2024年新建住宅平均去化周期仅0.4个月。板块内标杆项目华润中环置地中心一期“润府”荣获2024年上海楼市成交套数、面积双料销冠，二期“望雲”首开当日去化率高达97%。目前华润、保利、金茂、中建等TOP20房企均已在此布局。

在本次土拍中，金山将推出汇龙湖高品质生活社区板块第一幅出让地块。

金山区此次出让的地块位于金山滨海地区核心区，东至海盛路，南至金山大道，西至海芙路，北至长堂河，出让面积达68470.88㎡，容积率为1.25，建筑面积85588.6㎡，规划打造为低密高品质住宅。

近期，金山区产业动态频频引发关注。

丰田汽车独资设立的雷克萨斯纯电动汽车及电池研发生产项目已正式落地金山，计划2027年投产，初期年产能10万辆，直接提供约1000个就业岗位。

与此同时，上海湾区科创中心正集聚中科生态数字港、东湖国际创新中心等科创载体，联动清华系院校、中开院等孵化平台，重点发展数字经济、生命健康等新兴产业，预计引入1.5万名高精尖人才。

该板块还配套了优质的教育资源与生态景观。

此地块西侧紧邻金山区博物馆，北侧为规划图书馆新馆，东侧与规划优质幼儿园隔路相望，距华二金山实验学校仅800米，全龄段名校环绕。地块毗邻长堂河及规划公共绿地，步行5分钟可达汇龙湖公园。

“可以预见，未来该板块的购房需求比较旺盛。”金山区规资局副局长石优学说。

第五次土拍亮相的闵行区颛桥镇MHC10601单元01-22A-10地块，涉及上海最热科创IP——大零号湾。

据闵行区规资局资源利用科科长倪一卓介绍，本次出让地块坐落于颛桥镇君莲大型居住社区。君莲社区毗邻漕河泾颛桥科技绿洲、大零号湾科创中心等产业高地，聚焦人工智能、生物医药等新兴产业，为居民创造“5公里就业半径”，同时社区周边规划智慧健康产业园与创意设计总部，可实现“下楼上班、上楼回家”的理想生活模态。

他指出，高品质低密度住宅作为支撑科创人才生态的重要载体，既是区域吸引力的核心要素，也是产城融合发展的关键需求。此次出让的低密度高品质住宅不仅解决了人才“住有所居”的基础需求，更通过配套、政策与产业的协同，成为吸引和留住高端人才的“磁极”。

沉淀了一年的青浦徐泾板块，此次瞄准了“生态+繁华”的双重需求。

据青浦区规资局四级调研员、资源利用科科长陈康介绍，此次出让的A18-12地块位于徐泾镇核心发展板块，坐拥“三纵三横”立体交通网络，紧邻轨交17号线徐泾北城站（步行约2分钟），快速接驳虹桥枢纽；崧泽高架、沈海高速、沪青平公路、G50沪渝高速等多维路网贯通全城，10分钟直达虹桥枢纽站、30分钟直抵上海市中心，1小时无缝链接长三角城市群。

他表示，青浦区作为上海西大门，正以“长三角数字干线”为引领，加速打造世界级城市群枢纽。而徐泾镇作为虹桥国际开放枢纽“西虹桥”片区，未来将迎来三大价值爆发点：

从产业集聚角度看，虹桥国际中央商务区（青浦片区）已吸引北斗导航创新基地、美的总部、安踏总部等千亿级产业集群落地，未来将导入数十万高净值产业人口，催生强劲住房需求。

从政策叠加效应来看，依托长三角一体化示范区政策优势，该区域在人才引进、税收优惠、跨境服务等领域先行先试，为高端住宅市场注入长期活力。

再从城市能级来看，地块所在片区规划为“国际化宜居社区”，未来将落地国际社区、文化场馆、智慧城市基建，成为上海西翼的国际化生活标杆。

“该区域在2024年未出让过住宅地块，沉淀了大量目标客户群体。”陈康说。在需求端，虹桥商务区、华为产业社区等高知高收入人群外溢置业需求旺盛，叠加本地改善型购房者，将形成强劲购买力。该板块内优质宅地稀缺，新房开盘去化率良好。A18-12地块容积率2.3，建筑面积113726.79平方米，可打造高品质住宅，与周边竞品形成差异化竞争，预计入市价格具备显著竞争力，投资回报率可观。

杨浦区地块是本轮土拍唯一一块内环地块。

杨浦区C090101单元01C5-02住宅地块，规划用地性质为普通商品房（三类住宅组团用地），建设用地面积14655.15平方米，容积率2.5，地上计容建筑面积36637.87平方米。

据杨浦区规资局资源利用科科长蔡俊杰介绍，该地块区位优势明显，是杨浦区内环内稀缺的纯住宅地块，毗邻上海总体规划的中央活动区、外滩-陆家嘴世界客厅及15.5公里杨浦滨江门户核心、大连路总部研发集聚区。地块周边有翡丽甲第、翠湖滨江、桐安里等，住宅社区品质较高。

交通便利是这个地块的显著优势，以地块为中心，15分钟车程范围内均可抵达外滩和浦东陆家嘴等上海核心商务区。

地块距轨道交通18号线平凉路站5号口约200米，距轨道交通12号线、18号线江浦公园站3号口约500米。长阳路、平凉路、江浦路、大连路等多条城市主干道与北横通道、江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等越江设施构成便捷交通网络。

该地块距离杨浦滨江仅1公里左右，周边除了渔人码头、紫荆广场、宝地广场等商业体，还有抖音上海滨江中心、古船博物馆等重点项目。

浦东这次拿出了外环外区域轨交最便捷的地区之一——曹路。

据浦东新区规资局资源利用处处长眭楠介绍，曹路科教园区作为曹路镇“两湾驱动”战略中金海湾现代城镇的重要组成部分，依托上海立信会计金融学院、上海第二工业大学等高校资源优势，以科研创新为发展内核着力构建“教育+产业+生态”三位一体的智慧新城。

该板块交通优势显著，外环高速与金海路高架构成黄金十字轴，地铁9号线、12号线，14号线三条轨道交通环绕。本次推出的曹路科教园区(PDPO-0306)单元C1A-3、C1A-7地块临近外环高速与金海路高架交汇处，毗邻金海湿地公园。采用“居住+服务”组团出让、复合开发模式，其中，C1A-3地块规划为住宅用地，土地面积37966.29平方米，容积率1.5；C1A-7地块规划为公服用地，土地面积4087.09平方米，容积率1.2，配置社区商业、室内菜场、文体活动中心等设施。

双地块统一规划、同步建设，打造高品质生活社区。同时，为承接金桥经济技术开发区外溢效应，满足青年人才住房需求，住宅地块配置了10%保障性租赁住房。

今年4月，上海中城地带城市设计国际方案征集正式启动，将“中城地带”概念带入公众视野。根据征集公告，上中城地带的东段将以浦东运河为骨架，串联外高桥港区、高桥、曹路、唐镇等产业和生活片区。

眭楠透露，作为上海中城地带重点发展区域之一的“金海湾”现代城镇，即将启动城市设计国际方案征集工作。

上海市规划资源局资源利用处表示，此次出让的地块各有特点，区位的组合和布局都比较合理，希望满足多样化的房地产市场需求，同时引导人口和资源向重点发展区域集聚，通过土地的供给建设逐步实现城市空间结构的优化，促进各区域的均衡发展。