“豪宅专家”懋源地产 北京顺义项目上新与拿地往事

观点网 5月28日，北京市住房和城乡建设委员会网站显示，云纪雅园已取得预售许可证。

这是懋源地产在去年9月12日以底价43.2亿元拿下的北京市顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块。

整个地块涉及三种用地性质，其中0104、0107为二类居住用地，0105为托幼用地，0106为商业用地。

住宅部分容积率1.1，用地规模合计约15.79万平方米，建筑规模17.37万平方米；用地规模0.5万平方米的托幼用地需要在建设后无偿移交相关部门；商业用地的用地规模为0.92万平方米，位于整个地块的东南侧，规划了生鲜超市、咖啡厅、健身房等。

低密选题

早在拿地之初，这宗地块就受到颇多关注。一方面是住宅部分容积率较低，再加上建筑控高24米，大概率需要打造为别墅或平层之类的高端改善产品。

另一方面，彼时北京土拍市场相对冷淡，无论是涉宅地块的成交数量还是成交价格，都较上一年同期有明显回落。

而项目所在的后沙峪地区也接连迎来新房项目供应，从2021年国庆期间入市的保利华润和光瑞府、2022年9月开盘的中海首开·湖光玖里，到2023年末入市的建发观云，操盘方无不名声在外，项目设计均各具特色，市场竞争也因此更显激烈。

以上种种，都对开发商的产品设计能力以及资金周转等提出较高要求。

此外，开盘在地块成交之前的和光瑞府虽然有保利、华润双高端产品线的加持，开盘价还是较市场预测的单价低了近1万元；中海首开·湖光玖里销售指导价为5.97万元/平方米，开盘部分洋房价格降到了5.5万元/平方米；建发观云是在顺义区后沙峪镇西泗上村棚改地块成交后开盘，价格表现相对稳定，但从配置等各方面来看，毫无疑问的是开发商也在利润上做出让步。

去化压力、利润空间……也成为房企拿地的顾虑之一。

不过，懋源地产“托底”拿地，并非是凭借“一腔热血”。作为扎根北京的老牌房企，懋源地产此前也在板块周边有落子。

2022年6月进行的北京第二批次集中供地中，懋源地产以19.55亿元+3万平方米现房销售面积竞得北京顺义区薛大人庄村地块，住宅楼面价约3.36万元/平方米，溢价率15%，销售指导价7.3万/平方米。

地块位于顺义区天竺版块，也是北京别墅发源之地中央别墅区的核心板块。

最新取得预售许可证的懋源·云纪同样处在中央别墅区内，但却是随着市场演变、购房群体扩容等延伸而至的新兴和国际化地带——顺义区后沙峪板块。

毫不夸张的说，眼下北京住房的产品力比拼，是自顺义后沙峪起步，产品、配套上的“内卷”可以在这片区域率先体验到。

薛大人庄村地块后续被打造为懋源·璟橒，项目建筑面积约5.86万平方米，主要为建面300-500平方米的合院、叠墅、平墅，总计户数217户。2023年3月26日首开推出的叠墅+平墅实现“日光”，销售额18.6亿元。

顺义后沙峪地块则打造为懋源云纪，项目总体规划共588套住宅，涵盖双拼别墅、叠墅、平墅三种类型。户型上，项目提供了21种面积、21个户型。

如此宽泛的空间，也使得购房者能够根据实际居住需求做出更精细和有针对性的选择。

懋源节奏

在关于项目的宣传内容中，“主动损容约8000平方米”出现频率颇高。

据悉，这是懋源云纪主动将住宅部分的容积率1.1降至1.05。对于开发商来说，这显然意味着对盈利预期的降低。从另一角度来看，或许也是懋源地产试图在市场中“取胜”的策略。

值得一提的是，在云纪之前，懋源地产产品线主要是“台系”和“璟系”。

据悉，懋源地产是在2009年以红玺台为首作推出城市核心区平层产品“台系”，此后在2016年前后又释出低密别墅懋源·璟岳、懋源·璟玺两个“璟系”作品。

截至目前，懋源地产已经推出“五璟（璟岳、璟玺、璟廷、璟瑜、璟橒）”和“三台（红玺台、钓鱼台、煜泽台）”。云纪是懋源地产全新“云系”产品系的首个项目，这一产品系列在今年4月与“云纪”案名一同亮相。

可以看到，懋源地产成立于2000年，深耕北京已经20余载，真正发力阶段还是集中于近几年，过往项目入市节奏较为缓慢。

例如上述懋源·璟岳项目，来自于懋源地产在2013年7月拿下的北京夏家胡同地块，总价为17.7亿元，溢价率约35%，是北京当时的单价地王。但直到2018年3月才取得预售许可证，期间历时近五年。

2021年以来，伴随房地产市场进入调整时期，懋源地产在北京市场的动作依然频繁。

当年北京第二次集中供地中，懋源以43.34亿竞得丰台周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块，这宗地随后被打造为懋源·煜泽台、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三个项目。

其中，懋源·煜泽台总占地约2.05万平方米，地上建筑面积约5.32万平方米，项目主要为平层，规划8栋住宅楼总计户数324户。

懋源·璟廷总占地约0.86万平方米，地上建筑面积约1.37万平方米，项目主要为洋房及叠墅产品，2栋洋房共24户，2栋低密叠墅共64户，总计达88户。

懋源·璟瑜总占地约0.32万平方米，地上建筑面积约0.51万平方米，在这座“迷你”地块上，懋源地产规划了2栋住宅楼总计24户。

2022年，懋源地产继续于土拍市场积极行动，6月北京第二批次集中供地中参与了奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块的竞争。最终夺得北京顺义区薛大人庄村地块，成为北京第二批集中供地中唯一独立拿地的民企。

拿地力度加大的同时，懋源地产推盘节奏也有所加快。

自去年9月12日拿地算起，直到5月28日懋源·云纪成功取得预售许可证，期间历时约八个月，较之以往按年计算已经显著提速。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。