广东
这两天，广州规自局公布了番禺黄沙岛地块的控规。
没错，就是那宗前不久在番禺土地推介会上亮相，被称为番禺二沙岛的地块。
在彼时亮相的21宗地里，这是唯一一宗被归为“传世”类的，足见含金量有多高。
从这个黄沙和二沙岛融合的名字就能看出，这块地主打的就是——
墅区，江景。
这次公布的控规，就能看出这块地是如何天赋异禀——
- 容积率1.1
- 限高24米
这两项叠加，就决定了这块地基本就是做纯墅区，至少也是叠墅产品。
这个稀缺性，我想不用我多说。
过去10年，广州公开出让的宅地中，容积率低于1.1的，不超5宗。其中番禺仅有过1宗，是华南板块的南草堂村地块，即五矿万樾台项目。
当然，今年开始，情况已经有所改变。广州的禁墅令，隐隐有松动的迹象。
自2025年来，广州低密度宅地“刷脸”的频率越来越密，共挂出6宗容积率低于2的宅地，在今年挂牌宅地中占比高达30%。
其中，就有像天河马鞍山地块、白云六片山地块这样，自然条件优渥，天生适合做墅类产品的地块。
而作为番禺区代表的黄沙岛地块，各方面条件也没得说。
论地段，就在番禺广场南面，距离番禺广场直线距离不过约700米。
论景观，南面一线临江。加上是江心岛，四面环水。
而且根据控规图，地块三面还将打造为滨江公园。
这个居住环境，比起“正版”二沙岛，除了江景低配点之外，也不输多少。
论居住氛围，地块周边，便是番禺老牌的别墅区黄沙岛花园。
虽说已经开发20多年，楼龄较老，但目前贝壳上面的挂牌价依旧坚挺。
目前仅有一套独栋别墅挂牌，总价2360万。
这个地段建墅区，客群也很精准，就是番禺本地的改善客。
毕竟作为番禺区府所在，番禺广场周边的老钱数量，还是不少的。
加上邻近别墅区，如今这些人自然会有置换的需求。
但如今的番禺广场，大多数人熟知的优势，是地铁方便。新盘大多也是刚改产品。
吸引主城区工作的刚改客足够，对周边要置换的老钱来说就有点不够了。
别说什么有钱人现在都偏爱大平层，那也很大程度是由于真·别墅的断供。
像万博、洛溪岛，近期都有别墅成交。
可见番禺的老钱，购买力还是在，对别墅的执念也还是在。
而且在黄沙岛地块之外，天河、白云的低密地块，也可能给市场带来些震撼、
都说广州人苦高容积率、高层久矣，那接下来，这一局面，要改变了。
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