无转账记录的出资，借名买房主张能成立吗？北京遗产律师

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房产证上明明是父母的名字，大哥却突然拿出一份 “遗言”，坚称房子是自己出资购买，与弟弟妹妹无关。面对这样的遗产纠纷，法院究竟该如何判定？一起通过真实案例，揭开借名买房与遗产继承的法律迷雾。

案情梳理

（一）家庭关系与房产背景

亲属关系：张伟民与周秀兰是原配夫妻，育有四个子女，分别是长子张建国、次子张立文、三子张利民，以及智力残疾、无收入来源的女儿张小芳，张建国担任张小芳的监护人。2007 年 5 月 12日，周秀兰离世；2013 年 1 月 8 日，张伟民也因病去世，二老的父母此前已先于他们离世。

房产情况：1999 年 9 月 1 日，张伟民与海淀区甲局签订《房屋买卖契约》，以 20277 元购入位于海淀区的一号房屋，购房时使用了张伟民 42 年工龄、周秀兰 26 年工龄折抵房款，后房屋登记在张伟民名下，目前由张建国居住使用 。

（二）双方争议焦点

原告主张（张立文、张利民）：一号房屋是张伟民与周秀兰的夫妻共同财产，父母去世后未进行遗产分割，要求按照法定继承进行分割。

被告主张（张建国、张小芳）：张建国辩称房屋并非父母遗产，自己才是实际所有人，与父母存在借名买房关系，并提交手写《遗言》作为证据。张小芳作为无收入来源的智力残疾人，由监护人张建国代理，同样不同意分割。

中立意见（张利民）：认可房屋属于父母遗产，同意依法分割 。

（三）关键证据与事实

《遗言》争议：张建国提交的《遗言》由张伟民手写，内容表明一号房屋是张建国出资购买，所有权归张建国，与张立文、张利民无关。但“母亲周秀兰” 的签名为张伟民代签，张立文、张利民对其真实性存疑。经笔迹鉴定，确认 “张伟民” 签名为本人所写，但仍无法证明周秀兰对此知情并同意 。

出资举证不足：张建国称向朋友借款 3 万元现金交由父亲支付房款，但未提供转账记录、借条等有效证据，购房合同及手续也由张伟民办理 。

证人证言存疑：三位邻居证人虽证明张建国长期照顾父母、父母提及房屋归属，但证言未直接证实借名买房合意，且张立文、张利民不予认可。

案件分析

（一）房屋权属认定：登记效力vs 借名买房

法律依据：依据《民法典》第216 条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；若要推翻登记，需证明登记簿记载与真实权利状态不符 。

本案分析：一号房屋登记在张伟民名下，且购房使用夫妻工龄折抵，符合夫妻共同财产特征。张建国虽有《遗言》和证人证言，但缺乏关键证据：一是《遗言》未经周秀兰签字确认，无法证明夫妻双方共同借名买房合意；二是未充分证明实际出资，仅凭口述难以采信。因此，法院认定房屋属于张伟民与周秀兰的夫妻共同财产，作为遗产进行分割。

（二）遗产分割考量：特殊照顾与赡养权重

法律依据：根据《民法典》第1130 条，对被继承人尽主要扶养义务或共同生活的继承人，分配遗产时可多分；对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，应当予以照顾 。

本案分析：张建国长期与父母同住，尽到较多赡养义务；张小芳智力残疾且无收入来源，属于需要特殊照顾的对象。因此，在均等分割基础上，法院对张建国适当多分，对张小芳予以倾斜，保障其生活权益。

裁判结果

一号房屋由张建国、张小芳、张立文、张利民继承所有，其中张建国继承 30% 份额，张小芳继承 25% 份额，张立文、张利民每人继承 22.5% 份额 ；

驳回四人的其他诉讼请求 。

案件启示

（一）借名买房需谨慎，书面协议是关键

借名买房存在极大风险，即便有口头约定或单方声明，若无书面协议、出资证明等证据，难以得到法院认可。建议借名买房时，务必签订详细书面协议，明确产权归属、出资方式、违约责任等条款，并保留资金流水、沟通记录等证据。

（二）遗嘱订立要规范，代签代书有要求

本案中《遗言》因代签且未满足遗嘱形式要件，无法作为分配依据。订立遗嘱时，自书遗嘱需全文亲笔书写、签名并注明年月日；代书遗嘱需有两个以上见证人在场，由其中一人代书，遗嘱人、代书人和见证人都要签名。涉及夫妻共同财产，需双方共同处分才有效。

（三）赡养义务影响遗产分配，尽孝要留痕

长期照顾父母、承担主要赡养责任，在遗产分割时可获得多分。日常生活中，建议保留照顾父母的相关证据，如护理记录、医疗支出凭证、居委会证明等，既能体现孝心，也能在纠纷时维护自身权益。

（四）特殊群体权益受保护，提前规划是保障

对于像张小芳这样的特殊群体，法律明确予以照顾。家庭可通过设立遗嘱、指定监护人、购买保险等方式，提前规划财产分配，确保特殊群体的生活得到长期保障。

遗产继承纠纷往往伴随着亲情与利益的冲突，唯有依靠法律的公正裁决，才能实现公平与和谐。如果你也面临类似难题，欢迎留言咨询，专业律师为你提供精准的法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）