广东
现在的牛奶厂，真的让人有点看不透了。
前几个月，大家还在叹息牛奶厂风光不再，一片“跌麻了”的哀嚎声。可谁能想到，这几天剧情大反转，有房源成交逆流而上了！
金地天河公馆有一套房源却以12万/㎡成交，直接捅破片区天花板！
究竟咋回事？牛奶厂，又好起来了？
12万/㎡的“天价”房，
到底是什么来头？
金地天河公馆成交的这套房源为南向低楼层，为166.05㎡的四房两厅，成交总价为1998万，折合单价为12万/㎡。
亮点在于，这套房把“高价”与“速决”玩得炉火纯青。最初挂牌价2324万，中间调价下降一万，最终以1998万落锤，全程仅耗时9天。
这套房子，在当下的市场行情来看，的确不同寻常。
为啥这样说？
去年11月也成交了一套同大小同户型的房源，成交总价为825万，均价为4.9万/㎡。
小区三月的成交均价也才4.6万/㎡。
也就是说，半年时间，金地天河公馆的房价就翻了2.4倍！
金地天河公馆最近一次单价超10万/㎡的二手成交，还要追溯到2023年5月，成交了一套约214.44㎡的别墅，成交总价为2300万，折合单价10万/㎡。
关键在于上一次成交的是别墅，这一次不过是大平层。
这显然十分不同寻常，为了弄清楚真相，我也迅速向多名中介打听详情。
知情者透露，说这套房是金融客操手，高评高贷，为了套现金出来，所以成交价就高了。
中介们都直言，这套房成交价虚高，并没有参考价值，理性看待就是了，并不是真正的房子涨价了。
牛奶厂现状：
4万+成新常态
最近，牛奶厂的二手房价也确实跌得有点狠，我们来看看板块内“四大金刚”的表现。
可以看到，近一年来，牛奶厂代表二手楼盘均价又狠降了一波。
目前四大楼盘的均价停留在4字头，比起去年，普遍回落了13-20%，真跌麻了。
跌得最狠的是招商雍华府，从5字头降到4字头，跌幅高达20.07%。
牛奶厂业主：心酸酸的。
当聚焦到单套房源时，降价的幅度呈现出不同的情况。以各小区的四房为例。
先说金地天河公馆，今年4月还成交了一套143.57㎡的四房，成交总价688万，均价4.7万/㎡。
同为143.57㎡的四房，2024年1月的成交价为905万，均价6.3万/㎡，跌了25.4%。
华润天合今年3月成交了一套122.54㎡的四房，总价为600万，均价4.9万/㎡。比起去年成交的那套降了355万，跌幅高达37.18%。
或者是招商雍华府，近期成交了一套650万的128.1㎡的四房，均价5万/㎡。去年5月成交的那套127.41㎡的四房下降了106万，下跌了15.25%。
又或者是龙湖首开天宸原著，130.04㎡的四房，今年2月的成交总价为628万，均价4.8万/㎡。而去年成交的130.75㎡的四房，总价为690万，均价5.2万/㎡，下跌了7.7%。
现在的问题是：牛奶厂还能重返往日荣光吗？
说个扎心的事实，真的有点难了。
一是市场整体下行，这几年大家都在挤水分，牛奶厂也不例外。从这两年的成交数据来看，牛奶厂目前也处在以价换量的阶段。
二是板块竞争激烈，周边新盘围剿。目前天河在售新盘就有20+，而且新盘在价格、产品、配套上各有优势，牛奶厂，对比起来就没这么香了。
不过牛奶厂的底牌仍在，学位+低密+主城地段，仍是改善客“心头好”。再说了，现在奶厂的各项配套也正在努力兑现。从长远看，随着优质新盘陆续落地，将加速牛奶厂配套成熟，其实还是值得看好的。
对于想入手牛奶厂的买家而言，如果抱着“抄底暴涨”的心态，现在进场大概率会失望。但如果是自住需求，目前也算是一个不错的二手淘笋时机，不少房源已经跌回几年前的价格，如果遇到心水房源，不妨大胆出手。
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