陕西
作者：周军律师.
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
那么，哪种情形下未支付全部房款也可以依据该条排除执行？
最高院在《何政恒、周芯宇申请执行人执行异议之诉再审案》中明确：
不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。如果案外人有合理理由未支付尾款的，仍可依法排除执行。
最高院认为，
关于本案购房合同尾款的支付问题。胡飞与刘海明签订《房屋买卖协议》后，共向刘海明依约支付了购房款772650元，占合同价款的60%。按照当事人的约定，胡飞一次性支付剩余购房款的条件是收到产权管理部门开具的《收件收据》。但刘海明没有证据证明其已将产权管理部门开具的《收件收据》交给胡飞，也没有证据证明胡飞已经知道刘海明已在2012年7月2日已偿还银行按揭贷款、取得房屋所有权证的事实，在此情形下，胡飞未支付剩余价款，并不构成对合同约定付款义务的违反。
对于合同尾款，胡飞在案外人执行异议申请及本案诉讼过程中均明确表示愿意按照人民法院的要求支付。但执行法院以及本案一审、二审法院均未要求胡飞支付该款项。
法律从不强人所难。因此，虽然执行异议复议规定第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。故原审法院认为胡飞就案涉房屋和车位享有排除强制执行的民事权益，并无明显不当。
周军律师提醒，法律不会强人所难，最高院也要求法院在审理案件时不机械的理解法条，而应根据立法本意保护当事人合法权益。司法实践中，法院会结合个案细节综合判断，平衡申请执行人债权与买受人权益，确保执行程序既合法又合理。
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