逆势突围！浙系民企打破行业寒冬，秘诀竟是……

房地产行业深度调整已久，企业销售拿地格局从民企与国央企“七三开”，逆转为国央企与民企“七三开”甚至“八二开”。而浙江省的企业格局则特立独行，民营资本展现出超乎寻常的生命力。

在这片民营经济的沃土上，一组数据尤为震撼：2024年浙江省民营经济贡献了67.4%的GDP、70%的税收、80%的外贸与就业，90%以上的市场主体均为民营企业。更令人瞩目的是，2024年中国民营企业500强榜单中，浙江有106家企业入围，入围数量连续26年位居全国首位，制造业、建筑业、批发零售业等细分领域全面领跑。

这种基因优势，在房地产业也形成了独特的抗周期韧性。除了处于行业头部的绿城中国和滨江集团，兴耀房产、建杭置业、江山万里置业也有了冒头的表现。（详见《2025中国房企综合实力TOP100研究成果发布！》）

图表：典型浙系房企综合实力表现

资料来源：亿翰智库整理

他们除了聚焦深耕、逆势拿地、业绩突围外，还有哪些特征，我们来一探究竟。

兴耀房产：

深耕钱塘刚需市场，需要走出去吗？

深耕杭州钱塘。

除了2021年在丽水拿了一宗地块以外，兴耀房产的其余项目全部位于杭州，钱塘区则是兴耀的进一步聚焦，若算上即将入市的三个项目——沐兰台、金沙院子和青森，兴耀已前后在钱塘区落下15子，其中7子位于下沙板块，总计已服务10000多户家庭。无论是开发面积，还是交付套数，都是钱塘区的第一名。

图：兴耀房产项目布局版图（截至2025年4月）

资料来源：企业官微

拿地规模在民企中排名靠前。

2025年1-4月兴耀房产全口径拿地金额17.12亿元，权益占比100%。权益拿地金额位列民企第5名，全部房企第31名。

表：2025年1-4月民企拿地金额TOP5

资料来源：亿翰智库整理

兴耀房产自2011年开始从事商业地产的开发，直至2019年战略转为“商业+住宅双轮驱动”。

2019年-2021年起步参与涉宅用地拿地之时，多数地块选择了与其他开发商合作拿地，规模扩张较为迅速。期间总计参与竞得14宗涉宅用地，其中12宗形成溢价成交，10宗溢价率超过15%。4宗为独立拿地、10宗合作拿地，合作的企业都比较有实力，包括滨江集团、杭州城建、招商蛇口、业绩较好时期的阳光城等。

兴耀房产除了在2019年拿的两宗地中主要承担商业部分的开发之外，后续的土地均参与到住宅开发当中。

2022年开始，兴耀房产独立拿地和合作的拿地形势出现反转，拿地规模也趋于稳定。2022年-2025年1-4月，兴耀房产总共拿了11宗地，7宗溢价成交。其中，9宗独立拿地、2宗合作拿地。

图：2019年-2025年1-4月兴耀房产全口径拿地金额

资料来源：亿翰智库整理

销售成绩持续走高。

兴耀房产从一众企业中脱颖而出，主要还是由于其高速增长的销售成绩，其全口径销售额自2022年开始一直是往上走的，2022年全口径销售额138.99亿；2023年全口径销售额突破了200亿；2024年，公司的销售业绩继续提升，在杭州整体房地产市场规模下降30%的大环境下，全年实现全口径销售金额245.47亿，较2022年提升了76.6%，攀上新高。2025年1-4月，全口径销售额44.29亿，权益销售28.92亿，较2024年同期增长51.8%。

图：2022年-2025年1-4月兴耀房产全口径销售额

资料来源：亿翰智库整理

自2023年起，兴耀以C33、V77、M55三大产品系为引擎，不断突破城市审美和品质上限。最新的M55系产品表现亮眼，沐晴川八开八罄、沐云川九开九罄、沐新月三开三罄。更早的产品月琉璃全盘售罄、潮起三开三罄、玉珊瑚首开售罄、望阙三开三罄、湖翠里三开三罄、湖映里三开三罄……就不再一一列举，其产品是受到认可的。

专注杭州深耕的模式能维持多久？

当前，杭州的楼市确实正处于风口之上。2024年，科技领域的“杭州六小龙”引爆全城，增强了年轻人来杭州购房置业的信心，从而催生了一定的刚需购房需求。

然而，问题也随之而来。一方面，杭州土地市场的溢价持续维持在较高水平，导致房地价差逐渐缩小，进而压缩了兴耀房产的利润空间；另一方面，兴耀房产近几年采取的“以规模换现金流”的策略在杭州楼市的上行期尚可维持，但一旦市场形势转冷，其重仓单一区域所带来的风险便会集中暴露出来。

现在，楼市表现比较好的城市也不多了，兴耀房产是否要、是否能将其在钱塘的开发体系复制到其他优质城市，可以观望。

建杭置业：

“抱大腿”式扩张，可持续吗？

成立时间短，但规模扩张很快。

建杭置业成立于2019年8月，至今也不到6年，但其发展速度飞快。销售上的增长尤为明显，全口径销售额从2020年的不过百亿，到2023年突破400亿，四年翻了5倍。并在整体下行的2024年维持在了250+亿的水平。

图：2020年-2024年建杭置业全口径销售额

资料来源：亿翰智库整理

注：2025年1-5月数据为截至2025年5月26日的不完全统计。

建杭置业能够迅速扩张，离不开其“抱大腿式”的合作投资开发策略。

建杭置业的前身是一家专门从事股权投资、资产投资等资本行业的公司，账上有相对充裕的资金。早期入局之时，建杭置业只投入资金，不参与操盘开发。2022年开始，建杭置业将大多数业务聚焦于杭州，才开始了实际的操盘开发。

表：2020年-2025年5月建杭置业参与拿地项目分布

资料来源：亿翰智库整理

自始至终，建杭置业参与的绝大多数项目采用了合作的方式，合作对象包括滨江、坤和、华润置地、绿城、龙湖等房企，其中滨江频次最高（超20次）。

参与合作的项目中，建杭置业的参股比例大多较低，绝大多数占股比例不超过50%，有不少项目甚至占股比例不超过30%。例如，杭州春语蓝庭项目，建杭占股18%；东阳未来领峰项目，建杭占股23.45%；天澜海岸项目，建杭占股24.5%……

这样的做法可以说有利有弊，“利”在可以快速拓展规模、分摊一定风险；“弊”在其中“水分”较大，并不能够代表公司的真实实力。

再看建杭在绍兴独立开发的项目。

绍兴建澜府作为建杭置业全资拿地、操盘项目，384套项目，经过1年多，8次开盘，完成备案277套，销售去化率达到了72%，是绍兴南城的销冠项目。

当然，我们不以一个项目来论成败。未来，需要继续观望。

目前来看，建杭置业的资金确实充裕，但地产行业已经今时不同往日。在行业调整周期中，有不少企业因为合作开发项目占比高，导致自身经营受到影响。这表明，在现在地产行业中，想要取得良好的发展，仅凭“有钱”是不够的，自己独立操盘运营的硬实力还是得有。至于建杭置业在今后能否走出一条不一样的路径，我们拭目以待。

江山万里置业：

在宁波深耕十余年的豪宅专家，会不会高位站岗了？

爆发式拿地引得关注。

江山万里置业在2024年之前并不突出，之所以在近期被大家注意到，主要是缘于宁波2024年10月22日的那场土拍，江山万里置业联合宁波城投，以总价81.4亿元竞得了两宗地块，让江山万里在2024年的全口径拿地金额达到了136.44亿（权益拿地金额65亿），在行业调整期异军突起。

从拿地细节来看，不难发现，江山万里置业与地方城投类国企的关系其实相当好，联合拿地已成常态。2024年3月，联合宁波东部新城开发投资集团，战胜绿城、华润、建发、雅戈尔，以楼面价3.26万/平米拿下江北区单价地王；6月联合宁波轨道交通集团和宁波东韵置业以26.28亿拿下全市总价地王；以及10月联合宁波城投拿下的这两宗地……

江山万里置业联合拿地的模式也是2022年以后才开始的，与地方城投类国企合作更是2023年及以后的事。

或可以确定，当前江山万里置业的主要目的是扩围。

联合国企拿地，一方面降低了资金成本、分散了风险，可以取得更多货值。另一方面，搭上国企的品牌，可以更容易取得客户的信任。以及，本地国企拥有和地方政府的沟通优势，能够更依此更加稳妥地拿到自己想要的地并进行开发。

图：2015年-2024年江山万里置业全口径拿地金额

资料来源：亿翰智库整理

企业有底蕴，项目去化好。

在2012年拿地开发第一个项目的时候，公司还叫宁波鸿城置地。2014年，母公司波威控股正式成立了江山万里置业，宁波鸿城置地作为前身公司也正式纳入其中。

十余年来，江山万里置业从未离开宁波，其产品定位十分明确，从首个项目开始，始终坚持豪宅开发。

2012年-2018年，通过“围合造城”策略，围绕鄞州公园的打造了江山万里一至七期项目，造就了一座近85万平方米的公园小镇，涵盖住宅、商业及生活配套，从建筑总包、精装修到物业管理均由其自有团队全程把控。2025年3月，鄞州区广德湖南路的江山万里二手房项目挂牌均价达5.8万/平米，远超周边同类产品。

2019年起，江山万里置业向外扩张，“走出”鄞州公园板块，先后打造了江万府、江皓府和明湖悦府。而江皓府是宁波首个现房销售的楼盘，首开当天成交突破19亿元，超过了2022年一季度，宁波大市内单价在4万以上的商品住宅（除江皓府）总成交额15.7亿元。

2023年，开年销售的首个项目江盈府，开盘仅20分钟全数售罄。同年，宁波首个入市的定品质+现房项目的江明府，同样开盘日光。2024年5月，新的现房项目江瀚府开盘，销售金额与套数均达到宁波市六区5月销售第一。

“玖字系”作为十年磨一剑的豪宅产品系，2025年1-4月，玖曜（36.6亿元）和玖洲（34.2亿元）项目热销，江山万里置业以全口径销售额75.5亿（权益销售额36.9亿元）领跑宁波市场。

产品符合当下宁波新房市场大势。

近两年，宁波楼市，主要靠二手安置房撑起大半边天。新房市场，卖得好的，也就是豪宅。2024年-2025年4月，宁波市六区共出让宅地25宗，其中已领预售许可证的楼盘仅3个，即江山万里·玖曜、绿城·馥香园、宁波·保利明湖金茂府，也全是豪宅项目。

能稳定输出高质量的豪宅产品离不开背后有“靠山”。

江山万里置业背靠的母公司波威控股布局十分多元化。经营范围主要涉及房地产开发、建筑施工、钢构生产、物业服务、商业管理、精装修管理、景观施工、幕墙施工等多个领域。通过深度绑定供应、生产链条，江山万里可以确保按照自己的意图开发产品，进而获得稳定的生产优势。

图：江山万里生产产业链

资料来源：企业官微

不过，江山万里置业大规模拿地扩张的背后或也有隐忧。

豪宅产品在宁波新房市场之中成交占比虽然最高，但是新房的成交总量确实也是在逐渐缩水的。

从全国来看，当前豪宅市场的高热仅在上海体现得比较明显。作为民营经济重镇，宁波虽然拥有可观的高净值人群，但相较于上海的国际资本吸附力和新贵阶层迭代速度仍有差距。

江山万里置业在宁波房地产市场仍在下行的阶段选择大规模扩张，这种战略决策既对企业的资金链韧性提出考验，也对企业的运营能力提出更高要求。江山万里置业未来也不排除会面临价跌、利润收缩的风险。

就当前的大环境之下，浙江确实是最适合民企投资、发展的区域。这些民企的涌现，也折射出行业调整周期中，民企破局的共性启示：深耕优质区域；构建合作关系；找准自身、产品、客群定位；提升自身拿地开发硬实力……便有机会在分化加剧的市场中行稳致远。

亿翰智库将于2025年5月28-29日，在上海虹桥康得思酒店，举办2025中国产业资源战略峰会，届时将发布《2025中国房企综合实力TOP100研究成果》等内容。若想要了解更多企业的详细表现，欢迎大家与我们联系，参与到峰会中来。

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