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✨本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

温馨提示：如需楼盘最新在售户型和价格，烦请致电咨询最新详情，1对1专业置业顾问服务！项目位于海珠西板块，珠江后航道片区，就在天荟江湾和中海观澜府的旁边，这块地是去年越秀以总价20.2亿拿下的大干围地块，折合楼面价3.35万/平，早先这块地是商业用地，后面越秀地产以现金补偿15.29亿元收储，并调整为宅地，项目周边配套也算齐全，附近有即将开通的地铁10号线大干围站，家楼下就是商业，楼盘距离珠江仅200来米，附近住宅多数为豪宅，江湾潮起也不例外，高区做了大平层产品，户型为128-195平，低区则是95-120平的紧凑三四房，目前已经开放样板间了，预计本月就会开盘，有兴趣看房的可以联系博主。

项目位置区域图

①项目基本信息

项目占地面积：15489平，建筑面积：60398平

绿化率：20％，容积率：4.17

规矩栋数：4栋，总户数：443户

车位：733个，车位比：1：1.47，总层高：37层

首推户型：90-125-160-190平，3-24楼为低区，2梯4户，有90-120-160平，25-37平为高区，2梯3户，有120-160-190平户型

越秀江湾潮起效果图

②交通配套

项目距离在建的地铁10号线大干围站直线约700米，由于地铁站那块在修路，目前从项目步行至地铁站只能兜到石溪耗壳洲东街转过去，实际距离并不近，约1.6公里，要走24分钟左右，后续环岛路与地铁站的路通了之后会近很多，未来通过10号线可4站到中大，9站到珠江新城，去越秀或者滨江东也无需换乘，附近还有广佛线和2号线的交汇站南洲站，项目步行过去大概1.4公里，需要走20分钟左右，乘坐2号线去老越秀或者白云新城都是直达。

公交的话，家门口有个环岛路总站，目前开通了去燕岗地铁站的线路。✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-836-6879【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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自驾的话，项目门口就是环岛路{石岗路-大干围段}，由于开发建设晚和道路涉及拆迁问题，这边还有100米断头路没打通。

结果就是，明明好不容易完工的这段市政路，就是无法彻底通车，私家车和电鸡乱停乱走，中海观澜府、天荟江湾等业主出入体验极差。从工业大道转入大干围的小路，交通状况也很糟糕。

环岛路全长42.2公里，未来可贯通整合海珠环岛江岸，串联起海珠湾与琶洲，但是全线开通时间遥遥无期，附近还有在建的海珠湾隧道，预计今年开通，通车后这里去广州南站也非常方便。

项目南侧就是在建中的环岛路，据闻今年临时道路即将贯通，串联整个海珠的外环，减缓海珠主干道的拥堵。

项目交通示意图

目前开车去琶洲的话，可以走新滘路或者环城高速，基本都是15公里左右，半小时即可到达；去珠江新城的话，则是通过新滘西路转广州大道南，全程12公里，也是半小时左右的车程，项目整体交通是没问题的，去哪里都很方便，非要说不好的就是距离地铁不算近。

③教育资源

项目500米范围内规划了一所66班的完全中学，附近还有广州第九十七中学、南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学等，目前有消息称学位，是和时代大家、观澜府、映澜台对口的同一所学校—海珠外国语实验中学附属第二小学。

④商业休闲✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-836-6879【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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项目楼下就有广州首个滨江海港汇，投资近40亿，这座商业巨舰，自带3.4万方的商业Mall，并且，还有约2万㎡的写字楼以及约1.5万㎡的高端商办，据了解，项目已在2023年12月12日正式封顶，预计在2025年年底正式开业。

但是现在的经济环境，招商是比较难的，附近新小区入住率也不高，临近南洲的老小区倒是比较多，不过一个盒马会员店都能倒闭，也别这里指望消费力有多好了。

项目步行300米就是约1.7万方的滨江公园，在这里可以巡江漫步，一边逛街吃饭，一边欣赏江景，当然约上三五好友，迎着江风小酌一杯也不错，内部还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活配套相对已经成熟。

⑤医疗

目前附近有中山大学孙逸仙纪念医院南院区，珠江医院、广医二院、周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施。

周边配套示意图

⑥小区设计、将推户型

社区内部，越秀则以先锋理念与手笔，打造一座了立体无界“未来社区”，城市的先锋派，是站在潮头，引领思潮的一群人，他们有审美，有文化，有强烈的自我价值追求，但并非特立独行，与周围环境格格不入，而是更遵循“做自己的主人”、“尊重内心需求”的生活态度。

越秀的「先锋系」，正是为呼应这群先锋派的需求而生，它构建的是，“空间-生活-圈层”三位一体的价值坐标系，风格不被定义，不被标签化，同时追求悦己的生活，跨代际的高阶圈层。✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-836-6879【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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一方面，重塑滨江水岸的住宅封面，以先锋审美的立面，让建筑集群成为城市进化的精神图腾。

另一方面，则用悦己、效率、健康，重新定义滨江生活的高端标准。并且建立跨代际圈层，打破高阶社交壁垒。

在这里，所有体验彼此渗透，无界交融，不必走出家门，你所居住的地方就是滨江生活的“超级底盘”！由此生活方式有了无限精彩。

在越秀·江湾潮起，越秀不仅把珠江变成生活的日常，围绕珠江更延伸出立体园林、疗愈花园以及滨江公园，一下楼便是沉浸式的观景享受。

同时，以立体园林为“链接”，融入艺术泛会所、恒温泳池等一系列“悦己”享受，双层艺术泛会所、无边际恒温泳池，则将城市地标收为窗前私享的美景，引入酒店式服务，24小时管家，定制圈层奢享体验。

据了解，项目共规划了4栋住宅楼，均为37层，分高低区设计，梯户比和户型都不同，高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层，这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效，其中3-24楼为低区，2梯4户，25-37平为高区，2梯3户。

为了优化采光通风及提升窗景，越秀·江湾潮起对楼栋结构进行创新。第一个好处，户户都是理论上的边套和多面采光，让单体面宽延长之余，通风能力得到有效保证。

此外，部分梯腿扭转角度后，既保证南北通透，就连隐私问题都比较好处理了。

全南向楼型布局，加上先天的江景资源足够让市场尖叫，但我们在看完内部户型资料之后，感受到真正值得分享的，是它对江景的慷慨，我们直接上图来看。✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-836-6879【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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项目阳台占比能达到20%，产品将会是新规户型，使用率突破100%不成问题。

此外地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，如果真能弄成，整个小区有望成为立体的花园社区！

开发商做了3个板房，分别是95、138、190平，户型图如下：

建面95平三房两卫，约5.6米开间宽阳台，超大LDK公区，中轴式餐厨提议，四开间朝南，约12.3米采光面。

建面116平四房两卫，这个户型没有做板房，相当于138的缩小版，也是超宽阳台和客厅，主卧L型大飘窗，景观也比较好。

建面138平四房两卫，四开间朝南，南北通透，双面宽阳台，南向约16.6米采光面，约41平客厅，主卧270度全景飘窗。✨✨越秀江湾潮起售楼处电话:400-836-6879【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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建面160平四房三卫，四叶草户型，LDK大方厅，五开间朝南，超大景观阳台。

建面190平五房三卫，五开间朝南，客厅开间约8米，进深也是8米，客厅可以做到64平，阳台东南向望江。

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⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：景观资源不错，南洲板块内首个临江楼盘，高区户型基本都是南向一线望江，交通还行，附近有地铁10号线、广佛线和2号线，出行比较方便，不过目前自驾不少很方便，附近配套都挺成熟，家楼下就是商业和滨江公园，户型使用率还可以，阳台占比能达到20%。

缺点：附近都是工厂和城中村，环境比较差，加上石溪旧改停滞不前，短期内很难改变，小区比较密，里面的花园和公建配套不会多，南侧是海港汇和天荟江湾大平层，北面是高层公寓，西边是观澜府，楼间距较窄，低层的视野光线都比较一般，受影响较大，25楼以下都看不到江，而且视野采光严重阻挡，高区望江的产品吹风价很高{开发商吹风8万左右}，至于值不值，自己衡量，环岛路迟迟没打通，项目步行去地铁站比较远，基本都要走20分钟以上，进小区的道路较窄，而且很多货车，高峰期经常堵车，加上环岛路很窄，车多了容易堵车，教育存在不确定性。

能不能买：这个盘最大卖点就是降价，比较适合偏爱江景资源的客群，周边老板置换过来这里，以自住舒适度为优先的客群。

可对比楼盘：中海大境、保利燕语堂悦、越秀熙悦江湾、绿城馥香园。

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免责声明：本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为邀约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终审批文件为准。联系号码：400-836-6879

央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。

5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。

“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。

其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。

广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。

公积金贷款利率降至历史低位

此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。

如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。

“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。

“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？

对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”

降准降息对房企有何影响？

此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。

“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。

同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”

值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。

央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。

“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。

更多楼市政策有望出台

本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。

具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。

“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。

在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。

同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。

就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。

“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。