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金茂满曜✨✽✽✽✽

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基本信息

楼盘名称：金茂满曜

开发商：金茂＋保利

价格：预计8万/㎡左右

位置：朝阳区，朝阳北路南侧，黄渠地铁站旁600米。

户型：116㎡-121㎡三居，128㎡-133㎡-143㎡-159㎡四居。

容积率2.5、13栋楼、719户、8-26层住宅。

关键词

东五环、朝阳区、6号线、央企开发商、金茂物业、2000㎡双会所、高得房率、科技住宅、好房子、商圈优质、大面款、3-3.1米层高、超级城市界面、艺术大门、穹顶大堂、超配精装、外立面铝板玻璃幕墙

土拍回顾

2025年2月11日，朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块土拍。

该地块名称为R2二类居住用地捆绑A334托幼用地，土地规模约6.9万平方米，规划建筑规模约17.29万平方米，起始价79亿元。该地块未设置土地竞价最高价，也未设置销售指导价。

保利发展＋中国金茂、中海地产、招商蛇口，这三家开发商或联合体竞争。鏖战100多轮后，招商、中海分别退出。保利发展＋中国金茂成功拿下三间房地块，成交价87.295亿元，溢价率约10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米。

点评：

1、没有销售指导价，利润一定能得到保证。

2、竞争超100轮，说明地块下限较高，对于开发商来说算是比较稳的一块地。对于购房人，也是买了不会犯大错的地段。

3、之所以捆绑，还要这么高的起步金额。目的是设置门槛，你懂得。土拍前，基本就传出保利有意的消息，而且保利打算拉上金茂一起，一人一块。没想到，半路杀出两个程咬金，导致保利多花了8.3个亿。（听说原本是两块地分开拍，但种种原因，朝阳区给绑在一起了）

4、金茂满曜地块，原本容积率是2.8，后来降到了2.5。而保利地块的限高从60米调整为“部分60米、部分80米”。果然，都是江湖啊。

5、褡裢坡地铁口的保利朝观天珺与金茂满曜，可为相爱相杀。这俩盘是绝对的竞品，但相互交叉持股，各占50%
原计划，金茂做小，保利做大，避免正面厮杀。但是种种原因，某家改了主意。导致部分面积段重叠，分头行动设计户型后，部分户型图也撞车了。。。

地段分析

金茂满曜位于朝阳区，在北京城的东部，东五环外2.3公里。

项目与朝阳三大CBD还有副中心通州之间的位置关系如下图，直线距离国贸、望京10公里左右，距离东坝4公里。

对于国贸和望京，想必大家很熟悉了。

东坝虽然有“第三CBD”的规划，但实际兑现速度太慢，恐怕一时半会儿还是指望不上的。

对于金茂满曜的地段位置，网上有人大吹特吹

实事求是来说，我认为：

1、褡裢坡黄渠不算纯正朝青板块，算辐射区还可以。

2、板块内没有啥硬核产业，不算真正的职住平衡，算是国贸后花园。

配套情况。

公路方面，东西向交通很方便，有五条主路，分别是姚家园路、朝阳北路、朝阳路、京通快速路、广渠快速路。南北向交通干路主要依靠东五环、东四环、机场二高速。

地铁方面，沿着朝阳北路的6号线是最优解。4站到达金台路，可换乘14号线，往北去望京，往南去大望路。5站到达呼家楼，可以换乘10号线，往南到国贸，往北到亮马桥三元桥。也就是说，仅需换乘一次，朝阳区主要的就业区全部可以到达。

商业配套：

项目正北北侧400米是星悦广场，带一个fudi仓储超市会员店，可以配送的那种。实际距离2.3公里左右，有陆港城、龙湖长楹天街。2站地铁可以到青年路，那里有朝阳大悦城，单体商业规模应该是北京数一数二的了。日常采买、逛街玩乐都不是问题。

学校配套：

青苗幼儿园、青苗国际双语学校、第二外国语学院附属小学、陈经纶中学民族分校、八十中管庄校区、传媒大学附属小学中学

医疗配套：

朝阳医院东院区，就在常营，妥妥的大三甲来到了家门口，已经投入使用。就这一个医院，普通人绝大部分的就医问题就完全可以解决了。实际距离4公里左右，可以到达民航总医院，这是三级医院。讲真，金茂满曜的业主完全可以去通州瞧病，走京通快速路特别方便，友谊、安贞、儿研所都是是头部三甲，通州院区好挂号且环境好，医生水准完全一样。

项目四周。

金茂满曜地块北侧是泰福苑3区和一块医疗用地。南侧为小河湾和绿地，以及两块多功能用地。

其西侧规划为住宅用地，西边的城市界面其实还行，比我预期好不少。东侧现状的路况较差，未来会翻新，规划为三间房东路

金茂满曜位于6号线黄渠地铁口南侧600米（直线距离，步行824米）金茂三间房0007地块。金茂满曜只是相比朝观天珺距离地铁更远，而不是没有地铁。正常来说，步行距离800米也算地铁盘。

项目北侧是2013年的回迁房小区泰福苑，虽然是回迁房，但看上去也还不错，和金茂满曜项目地块中间间隔了一条道路，这条路叫常营南路，未来规划是40米宽，现阶段双向两车道，未来要拓宽到40米。

周边配套

项目地距离6号线黄渠站直线500米，褡裢坡站约900米，1号线双桥站约900米，在建地铁22号线（平谷线）定福庄站站也在1000米左右，预计25年通车。

自驾通勤走朝阳路最方便，但是红绿灯太多。走京通快速最快，双桥路口上下高速很拥堵就这一个堵点。走朝阳北路的绕一下相对朝阳路好走很多。去机场走管庄路上二高非常近很方便。买这个位置的人绝大多数还是要通勤朝阳东三环和东二环。

商业有一个fudi广场算是一个比较有品质的超市广场。朝阳大悦城太远需要自驾或者地铁通勤，长楹天街步行也需要30-40分钟，这两个大型商业中心都不在金茂满曜的日常生活覆盖范围之内。

传媒大学附属小学、传媒大学附属中学，北京第二外国语学院附属小学，北京市陈经纶中学民族分校，北京市第八十中管庄分校、

西侧相邻规划教育地块。

朝阳医院常营园区是三甲医院，面积大、设备新就医很方便。

周边3公里范围内有10个生态主题公园，公园面积超500万平方米，相当于“约1.7个朝阳公园”

分别是：1.黄渠公园，2.常营马拉松体育公园，3.石各庄公园，4.京城槐园：5.东坝郊野公园 6.京城梨园：7.蝶泉花园，8.常营体育公园：9.朝阳区平房公园，10.百花公园/杜仲公园。

西北角有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

产品分析

116㎡三室两厅两卫，金茂满曜的起步户型。分布在小高层，层高3米，共224户。

亮点：

1、即便是中间户，也实现了7窗全明，这一点还是看得出改善盘的定调。

2、三面宽，而且南向面宽有10.4米，这个尺寸很优秀。很多同等面积段户型，南向次卧往往只有2.8米或者2.9米，但是116户型次卧3.1米，您可别小看这个细节，对居住体验影响很大。

3、正门没正对着客卫门或者次卧门。

4、厨房宽敞，特别适合喜爱下厨的朋友。操作台面大，还有西厨岛台功能，生活场景更加丰富。很多类似的设计往往都是双面推拉门，下厨前的工序太多，而金茂满曜只有一个推拉门，更方便。

129㎡四室两厅两卫，小高层户型，层高3米，一共124套。

北向设备平台大约赠送6.14㎡，南向阳台赠送9.09㎡，而且南向窗户会往外拓展25厘米，大约还能有1.97㎡的空间。

133㎡四室两厅两卫，洋房户型，166套，楼栋为8-11层的建筑。

亮点：

1、贯通梯入户，对向开门。有私家电梯厅的隐蔽感和尊享感，又不会损失得房率。

2、四叶草布局，也叫眼镜户型。四个卧室分列一角，互不打扰。

159㎡，四室两厅三卫。洋房户型，一共49套。

优点：

1、一梯两户的贯通梯。

2、独立玄关，双玄关。

3、南向6.3米面宽，客厅可以单独做出来一个功能区了。

4、主卧套房双台盆且带浴缸，高级。

缺点：

1、北向卧室并不算大，面积留给了客厅餐厅。

2、南向次卧套房，没有淋浴区，台盆洗手池太小，算是0.5卫。

3、主卧卫生间，开关窗户稍显麻烦。

金茂满曜产品的跨度很大，定价方面也有较大差异。

如果您在意保值升值，那在选房时，一定要结合板块二手房案例、总价逻辑、人群定位。

“满足”六：金茂杀手锏 住宅黑科技

用豪宅思维做金茂·满曜产品，简直是对朝阳新房的降维打击，总价约1000万层面，难逢敌手。

金茂最标志的科技系统这次还会有么？在“满”系规划中，科技系统并非标配，但这一次，金茂·满曜作为北京首个满系旗舰作品，配置科技系统，并且是带着金茂科技系统迭代的科技3.0版本，全面升级迭代而来！

从温度、湿度、空气、声音、阳光、水6大生命元素视角出发，金茂·满曜全方位照护业主生活，将地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24H置换新风系统、智慧服务系统、主动安防系统等，融入日常中，兑现更为健康的生活方式。

如全屋水处理，在末端直饮与净水之外，更实现了酒店式的即开即热，让不同家庭成员各种水温需求都能够即刻满足；全屋搭载智能家居，语音唤醒解放双手，借助科技定制回家温度、灯光等场景；儿童、老人天使之眼全龄无忧关照；更有无感同行、自动泊车、电子巡更等细节呵护。

住过金茂，始终金茂。

过去，金茂以科技豪宅稳居行业龙头地位，这次，金茂·满曜对于新一代豪宅的思考，写下新时代、新消费下的全新答案。

全面对标10万+豪宅，并超配金茂科技系统，让金茂积蓄多年的豪宅DNA得以在金茂·满曜转译，准确戳中了朝青千万级改善的“爽点与痛点”，据统计，自5月1日金茂·满曜生活艺术馆开放以来，已有超过3000组客户到访参观！

当北京楼市8万+改善陷入"内卷式改善"的困局，金茂·满曜以"满"系旗舰的姿态，给出了破题之道：

对产品：用奢侈品思维重塑精工标准，让每个细节都经得起放大镜审视；

对圈层：以高定场景激活社交能量，构建新贵阶层的"生活共同体"；

对城市：用约150米艺术IP街景赋能公共空间，让豪宅成为城市文化地标；

这不仅是金茂对"新一代豪宅"的重新定义，更是给北京新中产的一份生活宣言书：真正的改善，从不是居住面积的简单放大，而是让空间成为承载理想生活的超级容器。在金茂·满曜，千万级不再是财富的数字门槛，而是开启"满系人生"的密钥。

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