万科杭州“解绑” 安居集团收储首个存量自持商品房

观点网 5月22日，杭州市安居集团宣布，已完成对万科河语光年府2幢房屋的不动产权转移登记，标志着杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目正式落地。

据披露，此次被收购的万科河语光年府2幢位于拱墅区运河新城板块，已于2023年交付，目前是毛坯状态，共17层75套房，户型为两室，单套面积在50-60平方米区间，总建筑面积4152.3平方米。

安居集团的收储行动不仅让万科手中资产迅速变现，补充了现金流，也给在杭州有自持资产的房企提供了一种处理方式。

值得注意的是，杭州安居集团前身是杭州安居建投集团，在2023年划转至杭州市城投集团新组建的杭州市安居集团，系全资国有企业。

万科“解绑”

国资下场收储存量商品房，也正呼应了此前发布的房地产政策：要求通过市场化收购存量商品房转为保障性租赁住房，开辟了房地产去库存与民生保障双轨并行的新路径。

2024年6月，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

在政策的要求下，2024年10月31日，杭州安居集团作为杭州市本级存量商品房的收购主体，首次对外发布关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告。

虽然万科目前身处债务大山之下，但由于此前杭州自持政策要求，仍然留有部分自持资产。

开发商自持商品房是2017年杭州为了增加租赁房源而出台的政策。当时，政策要求当土地拍卖溢价率达到一定比例时，竞拍便转入竞自持比例环节，并明确自持商品房屋用于租赁。企业自持商品房持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。

70年自持对于当下万科而言，可谓是另一座大山，压住了内部的资金周转。因此自然要抓住新政策创造的资产变现机会，回笼资金，从而尽快处理债务危机。

据接近交易人士透露，安居集团发布收储公告后，收到了多家单位的报名，通过体量，地域、交通、质量等多维度的考察与评估后，最终选择万科河语光年府作为收储项目。

体量影响项目的运营成本，体量越小，运营成本越高，因此安居集团设置了“收购房源原则上要独立成栋（幢）成单元，房源以面积不超过70平方米的小户型为主”的征集要求。

万科河语光年府是该公司在2021年竞得的项目，当时有20家房企参与了该项目地块竞拍，最终万科以上限价格40.6亿元竞得，楼面价约2.86万元/平方米，溢价率29.71%，并竞配自持面积比例3%，约合4035.6平方米。

此次安居集团从万科手中收过来的两幢楼便是当初规定的4035.6平方米自持部分，且恰好都是50-60平方米小户型，完全符合收储公告的征集要求。

国企宁巢

万科河语光年府近临运河，周边不仅有大运河滨水空间谢村段公园，还有杭州市卖鱼桥小学(文润校区)、地铁15号线等教育和交通配套，生活便利。

在地域、配套等多种优势加成下，该项目在当年成为杭州红极一时的大卖楼盘之一。

2021年7月，万科河语光年首开入市，精装限价3.8万元/平方米，彼时市场行情仍然火热，199套房源收获了超6400组客户登记，中签率低至3.1%；此后项目的加推均需摇号。

同时，河语光年府所拥有的区位优势和配套优势也让该项目二手房价没有出现倒挂现象，目前挂牌价仍在4.6万元/平方米左右。可见，优越的区位条件与保值优势也是安居集团选择该项目的重要原因之一。

房屋收购后，安居集团将该项目纳入保障性租赁住房，预计2025年底投入使用，定位面向中高端白领、可拎包入住的服务式公寓。

据悉，杭州市安居集团计划结合运河新城板块的产业特色，发挥其“安居宁巢”品牌优势，进行高标准装修与高水平运营。

5月23日下午，杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳在2025观点住房租赁大会发表演讲时表示，未来5年住房租赁行业整体是利好的行情，至少对于有国有企业加持的保租房的行业来说，利好政策应该是不断的。

“安居宁巢会进行社会化房源的筹集，主要涉及到存量房源以及商办楼宇的转化性改造类房源。我们会回收归集市场上以及同样都是国有企业的存量房源，然后进行分散式的管理。”余佳进一步表示。

“安居宁巢是杭州市安居集团所属纯国资长租公寓品牌，2017年问世，当时最早一个店在上城区石桥路，是77间的公寓；历时8年时间，现在成长到了近18000间的体量。”余佳介绍说。

除杭州外，上海国资委也开始在收购存量房方面有所行动。

据市场消息，2025年初，上海新房市场部分项目收到通知：人才安居住房运营管理方东方盛汇平台公司，对部分在售项目的可售房源有意向进行批量（多套）购买，如开发企业有意向商谈，可通过区房管部分进行登记对接。

消息中的东方盛汇平台全称上海东方盛汇置业有限公司，成立于2024年9月，注册资金30亿元，是上海国盛集团全资子公司，而上海国盛集团又是上海国资委旗下全资子公司。

目前该平台已经收录了“尚湾林语”、“未来港·云启”、“保利光合跃城”等楼盘，因此市场有推测，这些楼盘或许将被直接收购，然后用于保障型配租和配售。

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