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✨越秀珠实皓悦滨江✨✽✽✽✽

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项目位于海珠滨江中路板块，不远处就是孙中山大元帅府广场，一个桥的距离就是越秀区，周边配套非常成熟，地铁商业教育医疗都是现成的，这块地是今年1月越秀地产以总价8.8亿拿下的新侨地块，折合楼面价3.2万/平，这也是滨江板块内，近10年推出的唯一新盘，作为这里首个新规项目，产品和地段价值是有的，项目距离珠江不远，加上旁边建筑比较矮，因此项目中高层或许还能望到江景，不过楼盘规模很小，只有2栋楼，约300套的货量，户型为84-107平三四房，上个月底正式开盘，目前1栋基本剩下低楼层了，到现在已经网签快100套了，去化非常快，其中84平总价460-510万左右，107平600-680左右，项目近期还将加推2号楼的01和04户型，其中107平的04户型是项目最后一条四房梯腿，有兴趣看房的可以联系博主。

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项目周边配套示意图

①项目基本信息

项目占地面：约8093平，建筑面积：约4万平

总栋数：2栋，层高：1栋30层，2栋33层，户数：300户左右

物业公司：广州越秀物业发展有限公司，物业管理费：3.7元/平

容积率：3.5，绿化率：30％

梯户比：2梯5户，车位配比：1：0.8，收楼时间：27年底

开发商：越秀地产＋珠实

皓悦滨江区位图

②交通配套

公共交通的话，项目周边有三条地铁现楼，但是都不算近，最近的地铁2号线市二宫站也要1.3公里左右，步行需要20分钟左右，走江湾大桥过对面的地铁6号线团一大广场站大概1.4公里左右，步行需要21分钟，周边还有在建的10号线滨江东路站，步行约1.7公里，过去要26分钟左右，不过项目周边公交车站非常密，出行也还算方便。

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自驾的话，项目旁边200米就是内环路，过个江湾大桥就是越秀区，周边还有东晓路、滨江东路等干线，基本算是四通八达，开车去琶洲、越秀、珠城等地30分钟内都可抵达。

不过，项目出门就是素社直街，这条路是双向2车道的道路，并且路边还经常停车，以后开车出入可能会遇到一定麻烦。

③教育资源

小区附近有大元帅府小学、滨江东路小学，初中的话有广州第五中学、南武中学附属学校，根据24年教育政策，项目所属的素社街道是入读大元帅府小学和滨江东小学，这两所学校在海珠区只能算一般，不过两所小学对口初中有六中、南武，如果你运气好能被电脑派中，那还算不错。

④商业休闲✨✨越秀珠实皓悦滨江售楼处电话:400-825-6030【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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周边住宅小区较多，底商都发展的很成熟了，还可以步行到海珠万国奥特莱斯商场、江南西商圈等，市二宫地铁站出来还有个富基广场，也能解决日常生活问题。

项目不远处就是孙中山大元帅府广场，门票免费，很适合下楼散步，而且项目距离珠江很近，也可到江边散步、溜娃、遛狗等。

闲暇时，沿滨江中路骑行慢跑，穿过海印大桥，一路吹着江风，就到了二沙岛、东山湖公园，观赏白鹭、划船戏水，悠闲又惬意。

⑤医疗

附近的三甲医院非常多，最近的是海珠区第一人民医院，周边还有广州医科大学附属第一医院，广州中医药大学第三附属医院等。

⑥小区设计、在售户型以及价格✨✨越秀珠实皓悦滨江售楼处电话:400-825-6030【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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越秀珠实·皓悦滨江，在广府系标准之上，注入了崭新的设计，作为板块断供十余年后的新盘，位于广州政治文化中轴和千年城脉之上，窗外是大元帅府，百年前孙中山先生就在此运筹帷幄，所以，它绝对不能是流水线下的产品，它需要开发商投入巨大经验、知识与热情，精研地段内核与产品细节。

考虑到广州潮湿闷热和梅雨气候，和广州人更爱东南向阳光的特点，项目反复研磨楼栋的朝向偏转——让楼栋朝东南向扭转，2栋之间形成“峡谷”，实现户户全南向，尽可能做到全南向、大开间。

景观资源也做到户户有景，实现约80%梯腿望江（部分楼层），极致揽江景入室，东南向踢腿楼层，充分利用小区自有的园林，做到园林景观视野至优；中高层看城市景观，气势宏大，一览众山小，东北面6楼以上，广州三件套之二，珠水和小蛮腰尽收眼底，再往高处，碧波荡漾的东山湖、郁郁葱葱的二沙岛，就在眼前。

考虑到皓悦滨江靠近珠江，越秀特意把“广府龙舟文化”搬进了社区。

在社区活动场域，就围绕龙舟文化元素，定制广府非遗乐园，还原6大赛龙舟场景，让孩子一边体验10多种不同玩法，一边感受龙舟精神。✨✨越秀珠实皓悦滨江售楼处电话:400-825-6030【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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项目体量不大，总占地仅8093.86㎡，越秀珠实·皓悦滨江主打小而精致。

另外项目的最大优势，便是容积率3.5+超新规产品！在售户型建面约84-107㎡全南向高使用率三房四房，定位刚改而且货量不多，目前1栋已经卖的差不多了，准备加推2号楼，户型图如下：

建面84平三房，全部卧室都是南向，大部分单位能望海珠中轴城市景观，四开间朝南，约12米的面宽，长6米的阳台，主卧三面采光，这个户型总价在460-510万左右。

建面107平四房，超大800库＋独立入户玄关，横厅南北对流＋南向超大面宽，采光视野非常好，南向采光面达到14米，主卧270度全景飘窗可以望广州塔，总价在600-680万左右。✨✨越秀珠实皓悦滨江售楼处电话:400-825-6030【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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再来看看项目各个朝向的视野景观如何：

往北边看，是江湾大桥以及对面的海港城，团一大广场等，主要是城市景观加上江景。

往东边看，高层景观还可以，能看到开阔的二沙岛，天气好还能看到广州地表三件套。

往南边看，视野就比较一般了，主要是低矮的二手房，海珠区体育中心也能看到。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：户型使用率较好，阳台占地高达20％，比较稀缺，板块内近10年都没有宅地供应，周边都是10年以上的二手小区，户型使用率来讲没有太多的竞争对手，高楼层可以望到江景，但是望江是北向，周边配套比较成熟，商业交通和医疗都很齐全，居住氛围比较浓厚，很适合老广，地理位置不错，一座桥的距离就是越秀了，承接了不少越秀的客群。

缺点：小区比较小，只有2栋楼，基本上就没有公共活动区域和园林了，西侧是内环路，北侧是滨江栋楼，部分户型会受到噪音粉尘影响，距离地铁较远，步行过去基本都要20分钟左右，出门的路是2车道，有点窄，路边还会停放社会车辆，出行易堵车，周边没有菜市场，买菜要到盘龙市场或者远安路，也是比较远，小区和隔壁旧小区挨得很近，低楼层私密性或者视野景观也会影响，南向视野景观比较一般，教育一般，对口的学校都不太好，项目西南侧有变电站。

能不能买：这个盘比较适合周边中海名都的业主，再多买一套，另外越秀的买家也会看这里，毕竟越秀区在卖的房子又旧又贵，还有比较喜欢老城区烟火气的自住买家，喜欢老城的生活氛围，看重江景资源，最终还是看开盘价格吧。

可对比楼盘：越秀桂悦东晓、保利燕语堂悦、绿城馥香园。✨✨越秀珠实皓悦滨江售楼处电话:400-825-6030【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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今年以来，我国房地产市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。但也要看到，部分地区房地产市场仍处于调整中。”国家统计局新闻发言人付凌晖在今日的国新办发布会上表示。

据国家统计局3月17日公布的信息，1-2月全国新建商品房销售额10259亿元，同比虽然下降2.6%，但降幅大幅收窄14.5个百分点；新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点。

数据显示，截至今年2月末，商品房待售面积79891万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅待售面积增长6.6%。

“在止跌回稳态势下，购房需求持续释放，将增强去库存动力，各地持续收购存量商品房，也为去库存创造了更好的条件。今年，多渠道并发，将为库存去化提供更为坚实的基础。”易居研究院副院长严跃进表示。

2月房价下跌城市数量增多

从2月房价表现情况来看，新房及二手房价格下跌城市数量有所增加，显示楼市仍处于止跌阶段。

统计局今日公布的全国70城房价数据显示，2025年2月，新房价格环比上涨城市数量为18个，较上月减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。二手房价格方面，仅有3城房价环比上涨，较上月减少4城；下跌城市有65个。

“2月新房价格出现回调，上涨城市数量减少，70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，短期而言，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。

新房价格方面，2月一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。

从不同城市角度来看，2025年2月南京新房价格指数环比上涨0.7%持续领跑70城，环比已连续4个月上涨，显示出南京市场的强劲复苏。其次是深圳，2月新房价格指数环比上涨0.4%，环比已连续上涨5个月；上海2月环比上涨0.2%，同比上涨5.6%。此外，北京、大连、哈尔滨、南昌、宁波等城市新房价格环比也均实现正增长。

二手房价格方面，一二三线城市的房价指数环比涨幅，分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%。

深圳、海口、成都成为仅有的2月二手住宅价格环比上涨的三个城市，其中，深圳环比上涨0.3%居首，出现环比“五连涨”行情；成都二手房价格也较为坚挺，2月环比上涨0.2%，环比已连续5个月上涨。

“从2月房价数据可以看出，市场正处于复杂的调整阶段，一线城市新建商品住宅价格有一定支撑，二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势，但二三线城市面临不同程度价格调整压力，市场的分化还持续存在。”58安居客研究院院长张波表示，后续市场走向仍需关注政策的进一步落实效果、宏观经济环境变化以及消费者信心的恢复情况等多方面因素。

“下阶段，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。”付凌晖表示。

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