昆明四代宅总价门槛猛降一半，普通改善也可以冲了

目前，昆明已有两个第四代住宅项目开盘销售，主打都是大户型，总价基本在300万以上，妥妥的高门槛。

然而，四代宅并不都是高不可攀，因为小户型四代宅马上要杀入普通改善市场。

前段时间，云南房网报道介绍了旭辉铂森林语约107—138平米的四代宅产品，（详见《昆明北市区四代宅有了新玩法：户型小赠送大，上车门槛更友好》），很多人担心价格门槛会不会很高，另一个就是项目宣传的“昆明首个综合体之上的低密四代宅”能否兑现。

答案是让人安心的，前天（5月23日），旭辉广场商业举行了复工仪式，北市区最大购物中心步入正轨，意味着铂森林语的重磅商业配套兑现可期，超17万方自持体量的综合商业中心带来一站式全业态都会生活方式，将构建起生态+繁华的独有居住体验。

与此同时，铂森林语释放了吹风价，项目的总价段160万—200万，普通改善客户可以安心冲了。

四代宅总价门槛狂降一半，市场基数扩大了6倍

铂森林语的吹风价与在售的四代宅楼盘相比，总价一下狂降了一半，对楼市和购房者意味着什么？

据克而瑞数据，2024年昆明共卖出24394套高层住宅，其中总价300万以上仅占比6%，基本都是160平米以上的大平层，今年大量大户型的四代宅入市后，必然会挤占原来的大平层市场份额。

本来这场四代宅引发的“神仙打架”和普通改善者没什么关系，可低总价的四代宅杀入市场后就不一样了。

还是去年的数据，成交总价160万以上的高层占比达到了36%，其中160—180万最多，占比达10%，总价越高占比越低，呈金字塔状，也就是说，一旦四代宅的总价拉低到160万左右，则意味着潜在的市场基数放大了整整6倍！

由此可见，四代宅引发的冲击从高端市场蔓延到首改刚改市场，影响极为深远：至少三成的购房者都有条件考虑下，要不要选择买套四代宅。

旭辉的房子可以安心买吗？

铂森林语的小户型四代宅，大幅拉低购房门槛，可以说掀了四代宅市场的桌子，更为重要的是，目前昆明主城四区只有这一个小户型四代宅，按理来说前景十分光明。

但客观来说，项目本身定位很精准，唯一的担忧是来自于外界对开发商旭辉的误解。

最近几年来，很多昔日的千亿房企纷纷躺平摆烂，但也有部分房企稳住了阵脚，及时进行战略转型、积极调整财务和优化债务，其中旭辉就是少数“资产＞负债”的房企，由于资产安全垫够厚，过去三年，旭辉顶着行业流动性危机，完成27万套新房交付，稳居民营房企前三；同时手握460亿核心商圈商业资产，年租金收入18亿，出租率保持在90%以上。

凭借优质商业资产的“现金流护城河”，在业内观察者看来，旭辉的境外债成功重组可以预见。

同时，旭辉也是房企业务转型成功的典型案例，据旭辉建管官微，截止2024年底，旭辉建管已在70余城市落地近200个项目，累计管理面积超3000万平方米。在克而瑞发布的2024年中国房地产企业代建综合能力排行榜中，旭辉建管荣列TOP5，已成为代建行业的头部企业。

在昆明，旭辉的开发、商业运营、代建三大板块齐头并进，正是旭辉集团健康发展的一个缩影。

3月30日，旭辉广场一期铂宸府最后一栋楼6号楼完成交付，标志着昆明旭辉广场一期住宅全部高品质兑现。在此之前，旭辉广场二期铂森林语已正式开工建设，项目开发节奏紧凑有序。

紧接着，作为大型综合体的重要部分，17万方自持体量的旭辉广场商业复工，据了解，商业街商铺和公寓产品预计将于今年8月推出，而自持的集中式大商业将继续壮大旭辉的优质商业资产阵营。

在代建代管领域，旭辉代建的璞域ONE，作为北市区首个新规大平层项目，近日正式面世，以项目的产品力表现，有望成为北市区新一代的高端标杆。除此之外，旭辉还在公建领域代建取得突破，签约盘龙区体育公园代建，深度参与盘龙区城市建设。

经过漫长“爬坡”，旭辉在昆明的底牌已经亮出：没有“躺平摆烂”，也不靠“豪赌救市”，而是发挥自身优势，以好产品、优质资产、专业能力，成功寻觅到穿越周期之路。

小户型四代宅可以冲也值得冲

很多人对第四代住宅的居住和生活模式非常向往，而铂森林语不仅大幅降低了四代宅产品的入手门槛，并且在得房率、空间感、舒适度、配套全面性等方面，完全不逊于甚至还超越了其他大户型的四代宅项目。

所以铂森林语值不值得买？看完以下三点就有答案了：

a、北市区唯一的地铁、名校、商业三项集齐的四代宅项目

铂森林语距离地铁2号线北部汽车站约500余米，步行可达，地块周边紧邻明通小学丰源校区、旭辉广场、红星美凯龙，昆十中白塔中学和明通小学丰泽校区的距离也很近。

学校配套方面，据了解，去年9月，旭辉广场一期已有45户的适龄子女入读明通小学丰源校区和丰泽校区，今年一期铂宸府明确划片明通小学丰源校区，而铂森林语作为项目二期，未来也将被划入明通小学的招生范围。这两所明通新校区目前还没有毕业班，但从明通各个校区的情况看，初中大概率对口公办的昆十中白塔中学或昆十中求实校区。

作为北市区最大商业集群，旭辉广场+红星美凯龙（已开业）双MALL组成的旭辉商圈，购物中心、美学家居馆、星空主题商业街构建出三维商业矩阵，为业主提供一站式都会购物、休闲、娱乐体验。

b、昆明最高得房率+最低容积率的四代宅

很多人还不知道，铂森林语为打造高品质的四代宅产品，其实付出了损失上万平米建筑面积的代价。

项目首次过规时，规划为前一代高层住宅，容积率为2.6，可建面积约16.4万方，今年项目规划调整后，容积率降到了2.5，建筑面积相应降到了约14.9万方。

建筑面积减少对开发商而言意味着可售面积缩减，无疑是不利的，所以这种损容的规划非常少见。但带给购房者的好处显而易见，容积率越低，居住舒适度也就越高。

得益与此，铂森林语创下两大记录：主城四区容积率最低和得房率最高（最高约130%）的四代宅产品。

具体表现在户型产品上，越级空间尺度的感受尤为明显：

以奇数层的112平米三房户型为例，该户型虽然是中户，但面宽达12.7米，整体规整方正，得房率约119%，实得面积约133平米，怎么理解？如果按前代产品20%的分摊率计算，相当于传统约160平米的户型。

所以客餐厅加上约27平米的露台，形成了一个约75.5平米的超大LDKG空间，如此越级尺度，以往只在大平层才可能拥有，而四代宅生活场景的丰富多样，还远超普通大平层。

同时，大尺度并没有以压缩卧室空间为代价，主卧全明套房面积约20.5平米，最小的次卧也接近9平米。

c、全面高配的公区配置

只看面积数据，铂森林语的四代宅看似不大，但按实得面积的话，实际上相当于传统产品的160—210平米，完全是大平层的规格。

所以，项目的大门、入户、园林等公区部分全面比照高端盘的标准来配置。

其一，严选昆仑翡翠奢石，打造气派归家大门，以森系安曼绿奢石背景，彰显铂金入户的归家礼序，地下光厅通过超高层采光井引入自然光，营造不一样的地下星途。

其二，总计超万平园林景观，两大景观轴、十二个园林主题，融入在地人文生态。并以创造性的三大物语寄予业主家庭美好祝愿。

一树：榉树迎宾，谐“举”之寓意，祝学业有成；

一物：引活体孔雀入园，复刻版纳雨林生态，并带有吉祥如意、白头偕老和前程似锦的寓意；

一石：300万年前火山原石与瀑布造景，寓意“石来运转”，将平安祥和化作生活场域的诗意。

结语：

据了解，铂森林语计划于6月开放实景示范区和实体样板间，绿色生态、舒适宜居的高端社区环境，超越想象的空间场景和户型设计，都将在项目开创性的四代宅产品中全面展现。

作为昆明小户型四代宅的首发作品，铂森林语的面世，将一举打破四代宅高不可攀的固有印象，让普通改善客户有能力完成理想居住之梦。而只有让更多的人能住上好房子，四代宅带来的这场产品迭代才具有了更普世的价值。