北京买房：理清思路，购房建议1542

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，朋友介绍了个能拆迁的房子，属于郊区的一个村子，但业主不是村民，而是当时工人的院子。按现在的政策是如果拆迁，村子只给一套两居室的回迁房，但没有拆迁补偿了。

这业主没同意，但说如果把这套回迁房的市场价的钱给他就行，但村里说是没有这种拆迁政策的，那就等于补偿了。但我看了就算是按市场价给钱也是还行的，就是不知道风险如何。

A：

1、咱捋捋啊。这业主不是村集体成员，也就不可能有宅基地，但当年也在村里盖了个院子居住。现在要拆迁了，这业主肯定想按照人家村民宅基地的同等补偿，但人家不同意。现在给的条件是房子拆掉，没有现金补偿，但给一套两居室回迁房。对吧？

那问题来了，这套回迁房是白给呢，还是也得花钱（成本价）购买？如果是白给的，那产权是谁的？是只给居住权还是说和村民的回迁房一样给产权？先问清这条吧，然后再说其他的。

2、假定是给产权吧，也不用花钱购买，但现在这业主不同意。他的诉求是想现在就拿现钱，而且是这套回迁房的“市场价”。那假定这套房在拿到房本后价值300万，他现在就想要这300万，不要房子了，是吧？

可是村里是不可能给钱的，因为这套房无论是否已经盖了，也肯定是还没房本的，所以没道理按将来的价格给钱。于是就有人找到您了，让您出这300万，这业主签字走人。是这意思吧？

3、那您这其实就相当于想买套没本儿的回迁房啊，不用谈前头这些历史故事。那风险就是看村里是否配合吧，如果能把这套房的安置人直接换成您，理论上就没有风险了。但这很难，入户调查肯定早就上报了，怎么改名字啊？

如果不能直接改名，那就是常规的风险了，这套房在法律上仍然属于那个拆迁户，将来下房本的时候必须他本人去办，然后再以二手房的手续过户给您。

风险主要是周期太长，指不定得等多少年呢。还有就是这原业主的诚信问题，万一房价涨了的话他会不会反悔，会不会再要钱？

再者就是原业主的其他问题，比如万一去世了怎么办？继承人能配合吗？业主欠债后把这房又卖了一次怎么办？坐牢了出不来或出国了回不来怎么办？两口子离婚了怎么办？等等吧，一切都有可能，考虑清楚再买。

4、常规是不建议的，因为既然是村子要拆迁，那其他村民都有补偿吧？也就都有钱，那人家为什么不占这便宜啊？而且还都是同村的，都是邻居，村里人也有可能更好办事，那人家为什么不买啊？为什么非得拉您这村外人入局啊？考虑清楚吧。

仅供参考。

二

Q:

请问，我不同意你的观点，我去过美国，根本就没听说过你说的那么多持有成本。

1、保险费是业主自愿的，不愿交可以不交。

2、美国根本没有物业费，HOA是房委会，是业主自治组织，本身就是业主，连工资都不拿，是为全体业主服务的。

3、美国确实有房产税，但其实并不高，而已也有报税公司给帮忙避税。

4、租金交税是必然的，但如果和租户商量好的话就可以少交，比如免租期半年就行。

5、我没听说HOA敢跟业主罚款的，他们不是物业，凭什么罚啊？

6、美国确实有租霸，但这就看业主的经验了，只要严格审核收入证明和信用记录就行，很好甄别。

7、我没听说美国有闯进房子赖着不走的，那么多美剧呢，谁看过有这种情节？

A：

1、说句实话，很多人跟您一样，去过一两次美国就觉得了解人家了，其实不过是盲人摸象+管中窥豹而已。就跟美国人来中国似的，旅游几天就说了解中国了，您信吗？您没听说过的事儿多了，但不代表不存在，这就别抬杠了。

2、保险费可以说是自愿的，但真敢不交就试试吧。这就跟美国医保似的，穷人都不爱交，但有房的中产有几个敢不交的？

3、美国的HOA这就甭抬杠了，网上铺天盖地的各种介绍呢，上小红书对账不就完了。而且您不是看美剧吗？那里边有的是这种吐槽的桥段的。

4、报税公司帮忙规避房产税，您是巴菲特啊？这房子价值多少钱啊，省的钱够人家的咨询费吗？

5、跟租户串通偷税？您真是敢想啊，那就到美国试试吧，他们连零元购和卖D品都必须交税，您作为有房的业主敢偷税？了不得，只能说无知者无畏。

6、业主自治，说白了就跟村委会似的，确实是服务组织，但各种村规还少吗？村长的权力小吗？甭说罚钱了，遇上事儿牵牛扒房都不算事儿。这就甭抬杠了，还是上小红书吧。

7、跟美国租霸比经验？人家是职业钻法律空子的，您是业余的包租婆，谁的经验足？估计您连中国的网购套路都规避不了，还想跟美国租霸斗法？

8、美国没有强占房子的，您觉得没有就没有吧，不抬杠。不过我受累问您一句，司马老师在美国8套房子呢，为什么宁可每年白交房产税物业费的也不出租啊？按说他只是坏，但并不傻吧，不能放着高利润不要吧？我说他这是因为怕惹麻烦，您信吗？

仅供参考。

三

Q:

请问，我看您建议买“70年的公寓”，不都是50年的吗？怎么还会有70年的？这种公寓哪儿有？优劣势是什么？

A：

1、我一般不会建议买70年公寓的，只是说有这种产品，是否购买看自己的需求和期望值。

2、公寓是早期的一种产品分类形式，和普通住宅都属于“商品房”，只是功能上有所区别而已。这就相当于汽车里的面包皮卡SUV，早期的界限挺明确，逐渐的就不太清楚了。

早期公寓的特点是：港式塔楼为主，外观豪华，大户型为主，精装交房，提供24小时的保安保洁电梯和热水等4项服务。有高端的大堂，大多数都有社区会所，匹配健身房游泳池咖啡酒吧餐厅美容美发等服务配套。

地段儿必须在交通方便的繁华商务地段儿，比如CBD，众多写字楼提供了客户群体。而且公寓是以出租为主的，就是业主买来后未必自住，主要是投资收租金，客群为早期的欧美+港台商务人群=有钱人。

而普宅就是普通住宅了，早期的客群并不是个体买房人，而是各大单位的团购，他们买来当福利房分给职工。所以普宅的特点就是普通，毛坯交房，大多数没有各种服务配套，只提供保安保洁等基础物业服务。普宅的定位就是业主们长期自住了，不以出租为主。

3、北京最早的公寓都是“外交公寓”，只租不售，基本都在朝阳使馆区。然后商品房的第一个公寓是亚运村汇园公寓，亚运会的配套，运动员公寓，后来是半租半售，属于第一个“外销公寓”。以美元定价，用外汇券支付，价格非常贵，外籍是只能购买外销房的。

后来又有了“内销公寓”，以人民币定价，卖给内地人的。价格稍微低点儿，但功能和外销公寓也差不太多，品质稍弱点儿而已。

这些公寓的土地性质都是“二类住宅”，所以都是70年土地产权的。形式早期分为商务型和商住型，商务型其实就是豪宅，商住则是可以当写字楼办公的，Soho就是典型代表。

另外70年公寓也有小户型的，比如最早的小西天今典公寓，荣丰2008,和炫特等等，基本都是1998-2005年的产品。之后因为住宅用地价格太贵，开发商再盖小户型就不划算了，所以都改用50年商业用地了。

4、50年产权的公寓是2006年之后才大批量出现的，因为那会儿房价暴涨，住宅用地的价格越来越高。而与此同时的是商业用地因为供大于求，越来越便宜，所以有些开发商就违规开发成了商住两用。

这种公寓以小户型为主，Loft居多。早期还分成“酒店型”和“商住型”，甚至是“公寓式酒店”，但后来就都差不多了，多数小户型，很少数是豪宅大户型。

5、70年公寓的优势是档次高+服务好，居住的性价比高，地段儿繁华，价格相对不算贵。劣势是多数的社区绿化少，规模不大，物业费高，老旧后不易维护，价格走势自2008年后普遍走弱，所以才显的租金收益高的。

6、简单就这情况，再细节的说起来没完，没必要。这就看自己的主要需求吧，70年老公寓的优劣势明显，考虑好再买。

另外这种公寓因为近些年不太受追捧了，所以除非是在朝阳的繁华地段儿，否则很少有开发的了，所以才叫“老公寓”，以区分于50年的新公寓。

仅供参考。

四

Q:

请教一个问题。31年上小学，因通勤需要，考虑广外片区。

问题1：是买了红莲北里或马连道中里就能上北小广外校区么？有没有可能买了之后上的是其他小学？

问题2：我草拟了孩子的上学路线，两个方案，方案1是在广外上北小广外，升14中，有可能会掉坑宣武外国语；方案2是淀羊坊店上羊5小，升57或玉渊潭。这两个方案您觉得哪个好一些。

问题3：因为是31年上学，所以29年才考虑买房，资金有限只能买得起老破小，未来老破小会不会砸手里，卖不掉也不保值。

A：

1、俩小区都对口北小广外，又是2031年才上学呢，绝对的低谷期了，应该能上，被调剂的可能性很小。

因为每年都是毕业的孩子多，而入学的孩子少。也就是每年都空出教室+教师。那在学位充足的情况下，教委没必要用调剂来难为家长，实在犯不上。

2、两个方案，那肯定是首选羊坊店啊，这是送分题。57中这几年的势头很猛，再努力两年就有可能是小强校了。以前57中可以算典型的中间档次，但现在至少是中上了。羊坊店这几年之所以重新受追捧，57的成绩占了很大原因。

不过既然是学区受追捧，那溢价也就从偏低恢复到至少是平均值了，一分钱一分货。

3、31年上学30年买房都不晚，到时候再说吧。既然已经赢在了起跑线上，那就没必要较劲，没苦硬吃犯不上。

老破小砸手里不至于。因为房价中的基础部分肯定是跟随大盘，不可能单独走弱，也不可能没人要。但30%左右的溢价部分说不好，得看到时候的政策，有鼓励政策或者像57中这样的逐年提升成绩就有可能保住，都没有的话就多少得受点儿影响。

另外老破小也不建议提前好几年买，就因为溢价高+居住体验差。毕竟房子是用来住的，如果学区功能减弱，居住功能又不强，受影响有可能更大。

仅供参考。

五

Q:

请问，我有一套房在延庆，康安小区，地段非常好，但就是房龄20多年了，现在价值150万吧。这套房一直空置，我们都住在天通苑，工作在朝阳。请问您怎么看待这套房，是建议卖掉还是先留几年？

A：

1、房子是用来住的，既不住，也不租，那就是没发挥出房子的应有价值，留着的意义何在啊？

如果说是为了投资，那这地段儿只能说在延庆是非常好的，但放在北京大盘中就不算多强了。而且又是老房，即便在延庆这流动性也不会太强。所以总体来说投资性偏弱，留着的话意义也不大。

2、我建议是先出租吧，如果租金收益率能达到或接近北京平均值，或者是银行存款利率的水平，那就留着。但这难度比较大，郊区的租金收益一般都低于市区，而且不太好租，就算是利率收益率不低，现实中算上空置期就不高了。

另外也看装修情况吧，如果是装修很好，那一般不建议出租，收的租金未必抵得上装修的损失。

3、总之常规建议是如果确定不住，租金收益也不高，那就没必要留着了，不如换到市区。或者天通苑也挺好的，添点儿钱能买到小户型，租金和价格走势基本等同于北京大盘，各方面不吃亏。

仅供参考。

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