未付房款的房产交易，存在恶意串通吗？北京房地产律师解析

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当亲情遇上房产交易，看似简单的买卖背后，却可能藏着意想不到的秘密。北京市西城区的一起房产纠纷案件，因 10 万元的 “白菜价” 交易引发家庭纷争，法院最终揭开的真相，让所有人都始料未及。

案件梳理

（一）当事人信息

原告：刘大明、刘二明、刘三明（刘慧子女）

被告：刘莉莉（刘建国之女）、刘建国（刘慧继子）

其他相关人：刘成与刘慧系夫妻，育有子女刘大明、刘二明、刘三明、刘建国；刘莉莉系刘建国之女 。

（二）案件背景

刘成与刘慧夫妻二人拥有位于北京市西城区的一号房屋和二号房屋。2011 年，二人委托继子刘建国代为出售一号房屋，并办理了公证委托书。同年，刘建国以刘成名义与女儿刘莉莉签订房屋买卖合同，以 10 万元价格将房屋过户给刘莉莉，且刘莉莉未支付房款。2014 年刘成去世，2021 年刘慧得知此事后，认为交易存在恶意串通，损害自身利益，遂起诉要求确认合同无效。2023年刘慧去世，刘大明、刘二明、刘三明作为继承人继续诉讼，而刘建国和刘莉莉则坚称交易另有隐情。

争议焦点

一号房屋交易属于买卖合同关系还是赠与合同关系？

原告刘大明、刘二明、刘三明主张：双方签订《存量房屋买卖合同》，应属买卖合同关系。10 万元价格远低于市场价，且刘莉莉未支付房款，刘建国与刘莉莉存在恶意串通，合同应无效。

被告刘建国、刘莉莉主张：实际为赠与关系，并非真实买卖。刘成和刘慧将一号、二号房屋在同一天分别过户给刘莉莉和刘大明之子，以买卖形式完成赠与，且多年来各方未提出异议。

该房屋交易行为是否存在无效情形？

原告主张：若为买卖合同，刘莉莉未支付合理对价，不符合善意取得条件，合同无效；若为赠与，未经刘慧完全同意，亦应无效 。

被告主张：赠与行为系刘成和刘慧真实意愿，已履行完毕，不存在无效情形，且怀疑起诉并非刘慧真实意思 。

案件分析

（一）交易性质认定：赠与而非买卖

价格与履行异常：正常房屋买卖以获取房款为目的，而本案中 10 万元价格与市场价值严重不符，且未约定付款方式就完成过户，明显违背交易常理。

时间与行为关联：一号、二号房屋在同一天以相同低价 “出售” 给不同亲属，结合多年来各方未对房屋归属提出争议，更符合赠与财产分配的特征。

亲属关系与实践惯例：交易发生在父子、父女之间，存在赠与的情感基础，且现实中通过买卖合同形式完成赠与的情况并不少见 。

（二）合同效力判定：赠与行为已生效

根据《中华人民共和国合同法》规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，刘成和刘慧通过委托公证、签订合同并完成过户，已将房屋赠与刘莉莉且履行完毕。原告未能提供证据证明赠与行为存在《合同法》第五十二条规定的无效情形（如恶意串通、损害国家集体利益等），因此赠与合同合法有效。

（三）起诉真实性争议：缺乏证据难以认定

被告虽质疑起诉非刘慧真实意思，但未提供有效证据。而原告作为继承人，有权在刘慧去世后继续主张权利，被告仅以怀疑为由否定起诉，无法得到法院支持。

裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，判决驳回刘大明、刘二明、刘三明要求确认一号房屋《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。这意味着刘莉莉通过赠与获得一号房屋所有权的行为得到法律认可。

案件启示

（一）书面约定明确交易性质

涉及房产等重大财产交易时，务必在合同中清晰注明交易性质（买卖或赠与），避免因模糊表述引发纠纷。若为赠与，可签订专门的赠与协议，并明确各方权利义务。

（二）保留证据维护自身权益

无论是赠与还是买卖，都要保留资金流水、沟通记录等关键证据。本案中，原告因无法证明恶意串通，导致败诉，教训深刻。日常交易中，养成留存证据的习惯，才能在纠纷发生时掌握主动权。

（三）家庭财产分配需公开透明

家庭内部涉及财产处置时，应充分沟通，确保所有利害关系人知情并达成一致。若存在赠与等特殊安排，建议通过家庭会议、书面协议等方式固定下来，减少后续矛盾。

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。