保租房REITs的AB面：从火热认购到营收分化、利润短期承压

2025年保租房REITs（不动产投资信托基金）市场持续火热，新发产品上市首日出现30%涨停，成为资本市场“香饽饽”。5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，开盘即上涨30%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限；5月22日其上涨幅度又触发非上市首日盘中和收盘价达到10%的涨幅限制；5月23日在上交所开市起停牌1小时。

加上3月底上市的汇添富上海地产租赁住房REIT，今年获批的两只保租房REITs上市首日均触及涨幅上限。业内人士认为，板块的强劲表现得益于政策持续支持、抗周期属性及稳定分派率优势。

然而，在行业整体高歌猛进的同时，一季度保租房REITs营收出现分化，其中招商蛇口保租房REIT环比降幅达13.4%。同时，大部分保租房REIT的EBITDA（息税折旧摊销前利润）出现了环比下降。

两只保租房REITs上市首日触及涨幅上限

从目前来看，保租房REITs发行速度加快，今年以来，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰苏州恒泰租赁住房REIT先后获批。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT由华泰证券旗下华泰证券（上海）资产管理有限公司担任基金管理人。其底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。该项目发行规模为13.67亿元，发售时出现火热认购，网下认购倍数为223倍，配售比例仅0.46%，刷新历史纪录。

汇添富上海地产租赁住房REIT于3月31日在上交所挂牌上市，从获批到上市仅用了18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录，作为全国首单“商改保”REITs，汇添富上海地产租赁住房REIT上市首日涨幅超30%，同样触及涨幅上限。

在政策推动下，保租房REITs首发和扩募齐步并行。对此，中指研究院分析人士表示，3月宁波城建投资保租房公募REIT也在启动招标工作。而在扩募方面，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批，成为国内首单保租房REITs扩募项目，拟购入北京四个项目，估值约8.3亿元。

据悉，2020年，基础设施REITs试点正式启动。2021年6月21日，首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市。也是在同一年，保租房正式被纳入REITs。自2022年国内首只租赁住房REITs上市以来，截至目前共有8只上市租赁住房REITs。

对此，克而瑞长租预计，公募REITs成为保租房主要融资路径，随着保租房REITs发行节奏加快，已有多家企业推进保租房REITs申报工作，预计未来累计发行规模将超250亿元。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，板块的强劲表现得益于政策持续支持、抗周期属性及稳定分派率优势，例如华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13%，吸引险资等长期资本加速布局，目前保租房REITs已成为资本市场中增长确定性较强的投资标的。

城投宽庭、招商蛇口保租房营收面临短期压力

事实上，今年以来，REITs市场整体表现良好。截至5月21日，已上市的66只REITs项目总市值已达1986亿元，逼近2000亿元。戴德梁行统计，随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。

目前上市的保租房REITs表现如何？截至目前，有6只租赁住房REITs交出了2025年第一季度财报成绩单。在总体运营平稳的同时，各家营收规模、盈利表现、出租率呈现显著分化。

6只保租房REITs营收情况一览

数据来源：ICCRA根据季度公告整理

据ICCRA住房租赁产业研究院分析，2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%。中金厦门安居REIT表现最为亮眼，营业收入达到2011万元，环比增长4.8%、同比大幅上涨8.4%。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT也实现环比增长，分别录得1.8%、1.7%的涨幅，但同比增速较缓，分别为0.2%、0.5%，反映核心城市保租房需求稳定但增量空间有限。

相比之下，部分项目面临短期压力：华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%（同比微增0.5%），主要因为上海局部区域保租房供给增加引发竞争；城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4%。

对此，赵然表示，行业分化进一步验证“运营能力+区位价值”的双重护城河逻辑，具备精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期。

需要关注到，一季度大部分保租房REIT的EBITDA（息税折旧摊销前利润）出现了环比下降，特别是红土深圳安居REIT，其环比和同比双双下降，且幅度均超5%。这也反映出项目在管理和运营上面临较大挑战，尤其是租赁收入仍为主力来源，但高租金增长对出租率造成了压力。

在业内人士看来，保租房REITs的业绩表现与底层资产出租率密切相关。当前市场环境下，部分项目为维持出租率水平，仍存在“以价换量”的经营策略，由此可见，项目在市场化运营过程中仍面临挑战。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐