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就在去年的最后一天，保利以总价70个亿折合楼面价5.1万每平拿下了这块员村绢麻厂地块，项目位于金融城西区，北边是还没通车的花城大道，东边是员村二横路，南侧是程介新村，西侧是员村。

说起这个板块，按道理身处珠金琶的几何中心，理应左右逢源，脚踩着城市发展的的快速带，原地起飞。

现实却成了资源断裂带。

当猎德村民坐拥城市核心地段每个月还在发愁收回来的租金应该怎么花好，仅三公里外的员村却在工业废墟与握手楼间望天打卦，这座被偷走二十年光阴的城中村，正以最荒诞的方式撕开广州旧改神话的华丽外衣。

相隔约3公里，城市面貌却天差地别的猎德和员村

以猎德，冼村，杨箕为先例，抽丝剥茧，改造浪潮并没有想象中那么的伟光正

城市更新或许是需要有人付出代价，有人能从中赚得盆满钵满，也有最终陷入99%对1%漫长拉锯的局面。

在村民与资本，人与制度的正面碰撞下，当年黑金势力留下的历史疤痕让后来者望而却步。

员村错过了亚运时期和15~19年的两轮旧村改造浪潮让如今的发展成了困局。

政府需要改造，开发商想要赚钱，村民想要更多的补偿，刚毕业的牛马需要更便宜的住所，多方的利益难以权衡。

员村错过的不仅仅是时机，更多的是自上而下的改造决心。保利天耀每平米十万的房价光芒，或许照亮不了员村握手楼里等待了二十年的窗台。

天曜从五一开放到现在来访已超5000组，你看这都是能拿出300万验资预算一到两千的客户，购买过程却一点尊贵感都感受不到，全程小跑赶鸭子上架，和天奕如出一辙。

所以市场不缺客户，缺的是好产品。整个项目的资料卡在下方，我就不一一赘述了。项目如此火热，有几方面是可圈可点的。

天曜足够大的小区空间满足更多的改善功能场景，约56米的气派门楼，中轴园林，下沉庭院，特殊楼层的共享平台，独体独户板楼设计，更低的梯户。

每一处细节都做到面面俱到，其他小区只能望尘莫及，黯然失色。

有保质期的江景资源

项目就在临江大道边上，按照目前现状，基本每个户型都有不同程度的江景面，A2,A3是一线江景，A5,A6,B1是东南向侧面望江，而A1/A7A8/B2/B3是西南向，或南向“一线”望江。

从地块周边规划来看，东侧会建一排超高层写字楼，南侧的程界子富新村即将征地改造，征地面积有60亩，体量和天曜差不多，具体要建多高的商业目前还不确定。所以目前的江景是限时享有，等周边开发起来，除了A2A3栋，基本该挡都挡完了。

板块发展让业主左右为难，旧改好了，江景没了，旧改不了，界面难以更新，这有种既怕兄弟过得苦，又怕兄弟开路虎的感觉。

缺少千万豪宅的居住氛围

当珠江新城的业主推开窗，眼前是霓虹璀璨的天际线。而在员村，往楼下看依然是复杂交错密密麻麻的城中村。楼下的宵夜档，大排档确实很接地气，但珠城置换过来的人群未免会有点水土不服。

归家大道两边的棕林路，椰林路确实漂亮，但城墙外的电鸡依然飞速乱窜。这个世界就像一座围城 ，里面的人感受过了，就想搬出来体验下之前没体验的生活。食惯鱼翅都想试下粉丝。

新产品确实能取悦不少珠城买家，但周边环境也会劝退不少理性买家，这里的窗内价值和窗外感受形成一个明显的对立。

短期发展存疑

时间追溯到50年代，员村是当年苏联援建的厂区，设有面粉厂，绢麻厂，罐头厂等9个厂区，是广州最早的六大工业区之一。

退二进三后，历史问题遗留至今。北区目前现状是一片当年的福利分房和后期建设点状分布的老旧小区。而南区放眼放去是厂房遗址改造的产业园。程介村和员村，错过了城市飞速发展时期，眼前的断壁残垣，充斥着种种不确定性。就算中期拆迁也会面临身处在大工地的困境。

由此引申出另外一个话题，同样预算究竟是选择珠城二手还是天曜新房。

两个极端，一个追求极致的地段，一个追求极致的产品。把有限的筹码押注在确定性还是产品力，没有固定答案，如果想两者得兼，就只能继续加筹码，往面粉厂或者珠城东区大面积靠拢。

珠城的确定性来源于信仰高地的底蕴，哪怕你问一个外地人，广州哪里最繁华，他都会毫不犹豫告诉你答案。

珠江新城的房子之所以值钱是因为这里除了118栋甲级写字楼，125家企业总部，200家世界500强企业以外，还投入大量土地去建设市政配套，酒店，地标商业，文化设施。

你买的不仅仅是房子，而是这座城市的顶级配套。

只是随着岁月流逝和产品不断迭代，加上没有新增供应，这几年被周边板块瓜分了部分购买力，这个板块吃老本吃太久了。

如果把南方面粉厂比喻成当年东区的开荒牛凯旋广粤尊府，那绢麻厂就是差一个档次的枫丹丽舍。而下一个汇悦台，有可能会在员村开发成熟后以点睛之笔的角色出现。

当年在珠江新城还是一片农田的时候，与其说买入的第一批业主眼光独到，还不如说这就是一场豪赌，只是员村对比珠城，目前看来赢面更小而已。

当然话不能说得这么绝对，如果你本来就想购入一套大面积作为改善，折算下来省下来的钱其中也是一种情绪价值。

天曜再等10年，依然是当打之年，而珠城的大部分房子，都已经老态龙钟夕阳西下了。

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