北京
近日，湖北汉川市某别墅购房纠纷引发关注。购房者周女士因按揭失败要求退房退款遭到开发商拒绝，上诉后，法院也驳回了周女士的请求，这是为什么呢？
据报道，2021年，周女士看中了一套房产，周女士有其他房产和贷款，担心自己办不下房贷，但是销售员承诺可以协助办理按揭，办不成可退房、退款。于是，周女士签订了《订购协议》，并支付124万元首付款购得别墅。《订购协议》中约定，买方承诺签订协议后不换房、退房，签订7日内足额付清购房款，并备注“如有变化，可退可换”。然而，因名下多套房产、征信等问题，银行按揭迟迟未批。周女士要求按《订购协议》退房退款时，销售员却已经辞职了。开发商的相关负责人也在几次沟通后将周女士拉黑。
于是，周女士依据相关协议，提起诉讼，要求退房退款。但是，法院审理认为，《商品房买卖合同》已覆盖《订购协议》条款，且按揭责任在购房者，周女士因未履约构成违约，无权解除合同。
原来，周女士后续与开发商签订了正式的《商品房买卖合同》，其中约定：“合同签订后，买房人向银行申请按揭贷款185万元，买房人已明确知道银行及公积金管理机构对上述按揭贷款申请所需的条件和应交的资料，因此不能办理按揭贷款的责任由买房人承担；按揭审批额度不足、按揭未审批等情况下，买房人在审批终了15日内未付清剩余房款，按违约处理，并按时间段支付违约金。”
根据民法典规定，预约合同（如《订购协议》）旨在约定未来签订本约合同（如《商品房买卖合同》），在本约合同（如本案中的《商品房买卖合同》）成立时，双方权利义务以本约条款为准。本案中，法院认定后续《商品房买卖合同》已调整双方责任，开发商协助办按揭的承诺未被写入正式合同，购房者需自行承担按揭风险。
在实际购房过程中，很多购房人都容易忽略的一点，在购房时，开发商可能会承诺“协助办贷”、“办不下按揭可以退房”等，有些是口头承诺，有些则落实到了协议里，但是，如果后续签订了正式的《商品房买卖合同》，合同中相关的条款和约定可能会产生变化，我们一定要注意。类似的情况还有，《商品房买卖合同》及《补充协议》这两位“形影不离的好兄弟”，通常来讲，补充协议中的条款可能会覆盖掉《商品房买卖合同》中的条款。因此，但凡是需要我们落笔签字的文件，一定要仔细检查文件中的内容，确保我们完全理解并认同，再签字。
周女士的遭遇并非个例，在我们日常咨询的过程中遇到过许多类似案例。在这里还是想提醒大家，在购房过程中要量力而行。不要轻信开发商可以协助办贷，无论开发商以何种形式帮我们办理贷款，最终都会将相关风险转移到我们自己身上。
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