观宸扛下所有，华晓巍骑虎难下

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

土拍供地，也是一门艺术。

5月19日，丰台槐新NY-030（南区）-02地块（简称“02地块”），进入用地预申请，交易起始价20.8亿元，折合楼面价约4.02万元/㎡。

它将在6月下旬产生买家。

在这一个月的时间里，建发房产北京总经理华晓巍也许有个担心，谁与争锋？

他应该是02地块最坚定的买家。

因为，02地块的西面一路之隔，是他管辖的建发金茂观宸，即NY-030（南区）-01地块。

为了掩护01地块，丰台区刻意控制了供地节奏，将02地块挂牌延后了近7个月，刚好是一个楼盘从拿地到开盘的周期。

去年11月29日，建发房产以24.35亿元底价摘得01地块；今年3月14日，观宸拿到预售许可证。截至5月22日，网签124套、去化率26%，成交均价7.89万元/平米。

这个成绩，放在丰台楼市，算是非常靓丽的。

观宸的成功，丰台区相关主管部门看在眼里，顺势把02地块上架，也就理所当然。

依花姐看来，NY-030地块至少有四段故事。

故事①：整块上架，按下暂停键

2024年8月20日，北京自规委上架了丰台新宫区域的NY-030（南区）地块。

这块地有点大。

它的出让规模5.39万㎡，容积率2.4——扣除宽15米的街坊路，实际容积率约2.64，地上建筑规模12.93万㎡，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米，销售指导价为8.3万元/㎡。

那个时间点卖地，很敏感。丰台楼市处于冰点时期，新房供应量上万套，绝大部分楼盘成交低迷。

尤其是新宫板块，030（南区）地块东南1.3公里的中海公元里，成交十分惨淡。

它于2024年3月开盘，供应了622套，当时的网签仅14套，成交均价6.42元/平米——比销售指导价缩水了约1.4万元/平方米。

这就是现实。一个月后的9月19日，北京自规委给NY-030（南区）地块按下了暂停键。

原文的表述是：“因故暂停”，至于是什么缘故，没有明说。

可以确定是，只是暂停而已。

故事②：建发金茂扛下两条街坊路

时间又过了一个月。

10月25日，北京自规委突然挂出的NY-030（南区）-01使用权挂牌出让公告。这表明，NY-030（南区）地块被改头换面，拆细出让。

01地块位于整个南区地块的西半部分，土地面积3.04万㎡，地上建筑规模6.08万㎡，楼面地价4.04万元/平米，起始价为24.32亿元。

如此一来，买家的压力小了。否则，土地流拍，不是面子问题，会影响丰台的供地情况。

和第一次整个地块挂牌相比，01地块主要有4个变化：

1、总价少了53%，面积缩水了44%；2、容积率从2.4降为2.0；3、地块北扩15米；4、街坊路由“一”字型，变“L”型。

街坊路是一个容积率的隐形杀手，开发商为它埋单事小，还占用地块使用面积。

一块3.04万平米地块，仅街坊路就占地5121.44平米，这意味着01地块的实际容积率回到了2.4左右，和中海公元里持平。

当然，这次比第一次供地时，容积率还是降低了0.22。

11月29日，建发房产扛下了所有，背负两条街坊路，打造成观宸，后来引金茂入股。

故事③：隐秘的参数差异

观宸开盘两个月，02地块该上场了。

它占地2.59公顷，规划地上建筑面积5.18万㎡，容积率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），交易起始价20.8亿元。

从表面上，02地块的主要参数和01地块都没有变化：容积率一样，控高一样，楼面价也是一样。

在花姐看来，它们的差异很隐蔽。

1、占地面积：01地块扣除街坊路后，实际占地面积为2.528万平米，比02地块的占地少了620平米；

2、容积率：两块地的容积率指标都是2.0，但01地块有两条街坊路，实际容积率为2.4，意味着观宸的密度更大。

换句话说，02地块的素质比观宸要好。因此，观宸不惜违规，悄悄增配了风雨连廊。（详见《建发海晏，擦边球落空了》）

既然02地块更佳，争抢它的房企就会更多。

一旦02地块被其它房企夺走，观宸就会遭到背刺。毕竟，观宸还有300多套没网签。

这也正是建发华晓巍所担心的。如果地价过高，他有点骑虎难下。

故事④：030地块（北区）吃了“暗亏”

丰台槐新NY-030地块，还有第四段故事。

按照01地块02地块的间隔，有关NY-030北地块的故事，应该会发生在明年年初。

从土地文件看，丰台槐新NY-030地块原本打算分两次供地，一次南区，一次北区。

由于南区出现了变故，就变成分三次供地。

复盘一下南区的供地，花姐发现北区至少吃了两个暗亏：

1、观宸北扩15米，相当于占用了北区2400用地面积；

2、南北两区之间原来有一条街坊路，全部由南区承担，现在02地块未设街坊路，意味着北区里会设一条2200平米街坊路，与观宸北面街坊路打通。

也就是说，北区的用地面积会缩水4600平米。

NY-030地块的总占地9.03万平米，扣除观宸和02地块占地，还剩下3.4万平米——南向长约300米。

它的北面紧挨龙门醋厂，离地铁4号线、19号线新宫站更近，综合素质更佳。

看完丰台区的供地策略，你是否觉得有点高明呢？