老旧小区加装电梯引起相邻权纠纷，低楼层业主的救济方式

随着人民生活水平的提高，对居住环境的要求也在逐渐提高，加之老旧小区的老年人比较多，在老旧小区加装电梯能够方便多数高楼层的业主出行，是一项惠及群众的民生工程，但是低楼层业主日常出行也无需使用电梯，而加装电梯这一行为会存在影响房屋的采光、通风、导致房屋贬值等问题，从而导致低楼层业主对加装电梯行为进行阻拦，这便很容易引发相邻权纠纷。

一、为什么低楼层业主不同意，老旧小区仍可以依法加装电梯？

加装电梯对于低楼层的业主会造成各种不利影响，因此，低楼层业主对于旧楼电梯加装一般都是持反对态度的。如果依据公民的自愿性，赋予低楼层业主“一票否决权”，要求全体业主都同意加装电梯方案才可以实施的话，想要进行“旧改”几乎是不可能实现的。

依据《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”由此可知，加装电梯事项应属于改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，小部分业主的反对或弃权不影响加装电梯事宜的推进，在向当地规划和自然资源行政管理部门申请办理建设工程规划许可证后，加装电梯即是合法、有效的。

一般来说，高楼层业主同意加装电梯的意愿比较高，若高楼层的业主均同意加装电梯，那么低楼层的业主的“反对票”将形同虚设，那么如何来保障低楼层业主的权利呢？

二、低楼层业主在旧楼加装电梯过程中的救济方式

（一）行政救济途径

1、如果不同意加装电梯或者补偿方案，可以在建设工程规划许可证的行政审批阶段提出异议

规划和自然资源行政管理部门在作出行政许可之前将依法组织批前公示， 在加装电梯的显著位置公示建筑设计方案、业主同意增设电梯的书面文件及其同意所送审的建筑设计方案的书面意见等资料，不同意加装电梯的业主应尽量在此阶段提出异议、进行积极磋商，合理行使自己的异议权，让居委会或有关行政部门等组织调解，平衡同意业主和反对业主的合法 权益，从而实质性解决加装电梯方案争议。

2、核发建设工程规划许可证后可以提出行政复议或行政诉讼

如果规划和自然资源行政管理部门已经核发了加装电梯工程的建设工程规划许可证，业主认为该许可行为侵犯自己的合法权益，可以依法提起行政复议或者行政诉讼，请求撤销规划局颁发的建设工程规划许可证。此时业主可以留意行政机关的许可程序是否合法，例如批前公示的时间是否够天数、在作出行政许可前是否有告知利害关系人有陈述、申辩和申请听证的权利等。

《民法典》第二百九十三条规定“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，该条款明确了建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，“不得”即为禁止性规定，因此，通风、采光和日照应当属于关系业主重大利益的事项和权利。

《中华人民共和国行政许可法》第四十七条规定“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利”。这表明，规划局在作出颁发建设工程规划许可证这一行政许可行为时，首先应当确定许可的事项是否直接关系到相对人或者相关人的重大利益，如果直接关系到相对人或者相关人的重大利益关系，应当听证。

虽然通风、采光和日照应当属于关系业主重大利益的事项，但在相邻关系中，相邻建筑物的所有人或者利用人之间必须负有一定的容忍义务，只有在日照妨碍、采光妨害和通风妨碍超出必要的容忍限度或法定的容忍限度时，受害人主张排除妨碍才能得到支持。旧楼加装电梯时，加装的电梯一般紧靠楼房外立面进行施工，对低楼层业主的房屋通风、采光和日照不可避免的会造成一定影响，但这种影响，相对于整个楼栋业主的合法利益而言，是否超出合理容忍或法定容忍的限度，如果是合理的，那低楼层业主就应长期承受容忍义务，这应当属于重大利益范畴｡因此，如果规划局在发放建设工程规划许可证前并未告知利害关系人有要求听证的权利，属于程序不合法，可以请求撤销规划局颁发的建设工程规划许可证。

【参考 案 例】（ 2010 ） 韶浈法行初字第14号 、（ 2011 ） 韶中法行终字第3号

（二）民事诉讼救济途径

1、不知道其他业主身份信息的情况下，如何提起相邻关系诉讼？

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条“起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告”，由于立案需要明确的被告，加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定事项，原告起诉需要将同意加装电梯的业主列为被告，需要调查同意加装电梯业主的身份信息才能够提起相邻关系民事诉讼。

那么，我们要如何获取同意加装电梯业主的身份信息呢？

以广州为例，根据广东省高级人民法院 《关于在民事诉讼中实行律师调查令的规定》（粤高法〔2020〕34号）第二条第1款、第2款 规定 “律师调查令的申请，可在起诉、审理、执行阶段提出。……起诉阶段，律师调查令的申请应于递交起诉状及相关证据后提出，申请调查的证据应限于与管辖受理有关的起诉证据。” 业主可以委托律师在起诉阶段向管辖法院申请律师调查令调查被告的身份信息。

向哪个单位调取被告主体信息？

以广州为例，既有住宅加装电梯规划许可申请材料中有同意加装业主的身份证复印件以及房产证复印件，可以向广州市规划和自然资源局各区分局调取被告的身份信息。

2、旧楼加装电梯，低楼层业主可以以何种理由主张赔偿或补偿？

（1）低楼层业主可以加装电梯工程影响房屋采光、通风、有噪音或造成严重积水等理由主张赔偿，法院一般会综合考量房屋朝向及本身采光度，房屋受影响的面积、房屋结构等方面合理确定赔偿金额，而且因为高楼层业主享受了出行便利，法院基于公平原则和自由裁量权酌情考虑支持合理的补偿金。

【参考案例】（2023）粤01民终19136号

【基本案情】姜某起诉要求其他业主共同赔偿11万元，一审法院判决赔偿5万元。其他业主认为，首先同种情况下101和201两户的业主自愿签了补偿金额协议，两户共30000元且注明201不使用电梯，其次姜某在加装电梯期间多次阻拦施工，导致工程延期违约赔偿128400元，再者本地段属郊区三元里，不是旧城区，房价差三倍，并且大楼附近加装电梯的一楼补偿款不超过30000元，作为闹事的姜某却比不闹事的业主赔偿多，将导致政府的惠民工程难以进行。

【法院判决】 本案加装的电梯距离姜某某103房阳台仅约1.5米，姜某某不仅没有因加装电梯而受益，反而其103房的通风和采光受到加装电梯的影响，各原审被告因加装电梯享受到了通行便利，一审法院根据公平原则，判决各原审被告向姜某某作出相应的补偿，处理并无不当｡ 各原审被告要求不予补偿的意见不能成立，本院对此不予采纳｡一审法院判决补偿金额为50000元系根据全案情况，根据公平原则并适用自由裁量权酌情认定，该金额并无明显不当，本院对此予以确认。

除外情形：如果低楼层业主在安装电梯意向表中签字，认可了其中的补偿方案，表明其对加装电梯事宜亦是同意的，事 后反悔并加以阻挠、要求另行支付赔偿款的，属于违反了诚实信用原则，法院不予支持。

【参考案例】（2023）粤01民终5483号

（2）以房屋贬值为由主张赔偿

如果采取房屋贬值作为理由，需要低楼层业主证明加装电梯方案对申请人的房屋造成重大影响或房屋贬值，证明难度大，可以向法院申请鉴定评估房屋贬值，若低楼层业主自行找鉴定机构鉴定，其他业主有可能会对自行 委托 鉴定的 程序和 报告 提出质疑 ，在法院认为不需要对房屋贬值进行鉴定时，鉴定费会 应由单方委托 鉴定的业主 自行 承担。

【参考案例】 （2023）粤06民申37号

3、老旧小区依法加装电梯，低楼层业主如实施阻挠行为可能会承担赔偿责任。

如果案涉住宅楼加装电梯已经经过相关行政部门审批核准，合法权益应当受到保护，低楼层业主故意进出施工现场或在施工现场长时间停留，影响工程施工正常进行，构成侵权，因阻挠行为造成的损失需要承担赔偿责任。

但是如果业主只是口头表示反对加装电梯，没有事实上阻挠加装电梯的行为，提起排除妨害的业主需要承担举证不能的不利后果。

【参考案例】（2020）粤01民终2304号

结 语

老旧小区加装电梯虽然有利于完善住宅楼的使用功能，但是容易引发相邻关系纠纷，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，在平衡各方业主权益的前提下，值得大力提倡、鼓励有条件的住宅加装电梯，提高居民生活品质，提升居民宜居环境。