执行异议成功案例中，哪些细节决定了最终胜败？房产买卖律师剖析

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

为追讨千万工程款申请查封房产，却被 “半路杀出” 的案外人叫停执行！建设公司一纸诉状将对方告上法庭，要求恢复执行。这场事关真金白银的房产争夺战，法院最终会如何裁决？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：甲建设公司（工程款债权人）

被告 1：林芳（案外人，主张房屋所有权）

被告 2：乙公司（房产开发企业、欠款方）

关键关系：甲建设公司因票据纠纷申请执行乙公司名下一号房屋，林芳以房屋实际买受人为由提出执行异议，双方就房屋能否继续执行产生争议。

（二）案件背景

2014 年 9 月，林芳与丈夫陈强和乙公司签订《北京市商品房预售合同》，以 234.06 万元购入一号房屋，并陆续付清房款、取得完税证明 。2016 年 3 月，林芳与陈强协议离婚，约定房屋归林芳所有。2022 年 7 月，法院调解书进一步确认陈强需协助林芳办理房屋产权及贷款变更手续 。

另一边，甲建设公司因乙公司拖欠 118 万余元票据款，于 2021 年 8 月获法院调解书支持。因乙公司未履行还款义务，甲建设公司申请强制执行，并于 2022 年 12 月轮候查封一号房屋 。此前该房屋已多次被轮候查封，林芳就多起查封均提出异议并获法院裁定中止执行。针对甲建设公司的查封，林芳再次提出异议，法院裁定中止执行后，甲建设公司不服提起诉讼。

二、争议焦点

法院在执行异议审查阶段未通知甲建设公司听证、未送达证据，是否存在程序违法？

林芳作为案外人，是否具备排除一号房屋强制执行的法定条件？

林芳与前夫的离婚财产纠纷是否涉嫌虚假诉讼，影响房屋执行？

三、案件分析

（一）执行异议程序合法性认定：程序瑕疵不影响实体判断

甲建设公司主张执行异议审查程序违法，但法院认为，即便存在未通知听证、未送达证据的情况，也需结合实体权利判断。本案核心在于林芳是否符合排除执行的法定要件，程序瑕疵未实质影响对林芳实体权利的审查。

（二）案外人权利能否排除执行：三大要件全部满足

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，法院从三方面审查林芳的主张：

合同签订时间：2014 年签订购房合同，早于 2022 年 12 月的查封时间；

购房用途与名下住房：林芳提交电费记录及家庭成员无房证明，证实一号房屋为家庭唯一住房；

价款支付情况：已支付全部购房款，并取得完税证明 。

林芳完全符合法定条件，其基于生存权益的物权期待权优先于甲建设公司的普通金钱债权。

（三）离婚财产纠纷关联性认定：无证据证明虚假诉讼

甲建设公司指控林芳与前夫虚假诉讼，但未提供实质性证据。离婚协议及法院调解书对房屋权属的确认，与本案判断林芳是否具备排除执行权利属不同法律关系，现有证据无法认定存在恶意串通损害债权人利益的情形。

四、裁判结果

法院判决：驳回甲建设公司要求恢复对一号房屋执行的诉讼请求 。这意味着林芳成功保住房屋，甲建设公司需另寻途径追讨工程款。

五、案件启示

（一）债权人维权需多管齐下

申请财产保全时，应全面核查债务人资产权属，避免因案外人权利主张导致执行受阻。若发现执行异议存在程序问题，需及时通过合法途径主张，同时积极寻找其他可执行财产。

（二）购房者留存证据至关重要

购买期房或未过户房产时，务必保留购房合同、付款凭证、居住证明等资料。一旦面临执行风险，完整证据链可有力证明自身权益，像林芳正是凭借各项材料获得法院支持。

（三）法律程序需严格遵循

执行异议审查中，当事人应主动关注程序进展，及时行使权利。若认为程序违法，需在法定期限内提出异议，避免因错过时机影响实体权益 。

此次案件不仅是个案的裁决，更折射出司法实践中执行权与案外人权利冲突的普遍困境。其裁判结果为类似纠纷的处理提供了典型样本，既维护了购房消费者的生存权益，也警示债权人需增强风险预判意识，在复杂的财产执行博弈中，唯有遵循法律规则、强化证据意识，方能最大限度保障自身合法权益。