车位办证纠纷中，间接损失能否获赔？北京房产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

买车位本是为图方便，可要是交了钱却迟迟拿不到产权证，任谁都会着急上火。北京的陈先生就遭遇了这样的糟心事：花 50 万买的车位，开发商拖了近五年才办好证。一气之下，陈先生将开发商告上法庭，要求退钱、赔钱！这场纠纷到底谁对谁错？法院又会如何判决？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈阳

被告：乙公司（开发商）

关键关系：陈阳与乙公司因购买北京市朝阳区华章东路的一号车位产生合同纠纷，围绕合同效力、违约金及费用退还问题对簿公堂。

（二）案件背景

2018 年 12 月 28 日，陈阳与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，以 50 万元购买一号车位（规划性质为车位，建筑面积 34.9㎡）。合同约定：

乙公司需在车位交付后 360 日内（即2019 年 12 月 23 日前）办理不动产权证书；

陈阳提前缴纳了公共维修基金 6980 元、契税15000 元，以及产权代办费等 1755 元。

然而直到 2023 年 12 月，乙公司仍未办证。陈阳无奈自行缴纳费用办证，发现车位曾被抵押，直到 2023 年 9 月才解除抵押。陈阳认为乙公司违约，诉请：

确认合同有效；

退还公共维修基金、契税等共计 21980 元；

支付逾期办证违约金 76463.89 元。

乙公司辩称：

办证无客观障碍，曾多次通知陈阳自行办理；

合同约定逾期办证的救济方式是解除权而非违约金；

产权代办费等非自己收取，不应退还。

二、争议焦点

《商品房现房买卖合同》是否有效？

乙公司未按时办证是否构成违约，是否需支付违约金？

乙公司代收的公共维修基金、契税等费用是否应退还？

陈阳主张的违约金计算标准是否合理？

三、案件分析

（一）合同效力：合法有效，双方需依约履行

陈阳与乙公司签订的合同是真实意思表示，不违反法律规定，且已完成网签，合同合法有效。乙公司称 “救济方式仅限解除权”，但合同附件明确“因出卖人原因逾期办证需承担违约责任”，故乙公司需承担办证义务及违约责任。

（二）违约事实：抵押登记导致办证延误，被告过错明显

抵押障碍：乙公司未披露车位曾被抵押，直至 2023 年 9 月才解除抵押，直接导致陈阳无法在约定时间内办证，构成根本违约。

通知义务缺失：乙公司称 “多次通知办证” 但无证据，反而是陈阳自行缴费办证，证明被告未积极履行协助义务。

（三）费用退还：代收费用未代缴，应全额返还

公共维修基金：乙公司多收 3490 元（实际应收 3490 元，实收 6980 元），需退还差额；

契税 15000 元：乙公司未代为缴纳，应全额退还；

产权代办等费用：由第三方公司收取，陈阳需另行主张。

（四）违约金计算：合理主张，法院予以支持

陈阳以 50 万元为基数，按 LPR 标准计算 2019 年 12 月 24 日至 2023 年 12 月 28 日的违约金 76463.89 元，符合合同约定及法律规定。乙公司称 “违约金标准过高” 无依据，法院结合被告过错及原告实际损失（资金占用成本），支持该项诉求。

四、裁判结果

法院判决：

合同有效：确认陈阳与乙公司签订的买卖合同合法有效；

支付违约金：乙公司 7 日内支付逾期办证违约金76463.89 元；

退还费用：乙公司退还契税 15000 元、多收公共维修基金 3490 元；

驳回其他诉求：产权代办等费用由第三方收取，驳回陈阳该部分请求。

五、案件启示

（一）购房合同要细看，关键条款别忽略

重点关注办证期限、违约责任、费用代收条款，明确双方权利义务，避免 “格式条款” 陷阱。

如涉及车位、商铺等特殊物业，需确认是否存在抵押、规划用途等限制，可要求开发商书面承诺无权利瑕疵。

（二）代办费用别轻信，留存凭证是关键

开发商代收的税费、维修基金等，需索要正规票据，并跟进是否代缴。若自行办证，及时要求退还未代缴费用。

本案中陈阳因留存转账记录和收据，才顺利追回契税和部分维修基金。

（三）逾期办证别拖延，法律途径维权要及时

发现开发商逾期办证，先通过书面催告、录音等固定证据，再视情况起诉违约或解除合同。

违约金计算可参考 LPR 标准，若合同约定过高或过低，法院会根据实际损失调整。

（四）开发商违约别慌张，合理诉求有依据

即使合同未明确违约金，只要能证明开发商过错（如抵押未披露、未协助办证），仍可主张赔偿。

本案中乙公司因抵押导致办证延误，即使合同 “暗藏” 解除权条款，仍因过错承担违约责任。

这场历时五年的车位办证纠纷，最终以购房者胜诉告终。它提醒我们：购房时多留个心眼，遇到问题别妥协，用法律武器维护权益才是正道！