借名买房成立后，登记人拒不配合过户怎么办？北京房地产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

都说 “血浓于水”，可在现实中，因房产引发的亲属纠纷却屡见不鲜，甚至让亲情在利益面前变得不堪一击。今天要和大家分享的这起案件，就发生在一对亲姐弟之间，原本亲密无间的手足，却因为一套房子闹上法庭，背后的故事令人唏嘘不已。

一、案件梳理

（一）原告诉求

原告周明远向法院提出两项诉求：1. 要求被告周明月和其丈夫孙浩继续履行借名买房合同约定，配合自己办理位于北京市大兴区一号房屋的产权变更登记手续，将房屋登记至自己名下；2. 本案诉讼费由被告承担。

（二）原告事实理由

2004 年，周明远正处于创业初期，收入不稳定。当时他考虑到朋友能用公积金贷款，利息低、还贷压力小，便想和朋友共同购房，却遭到母亲强烈反对。之后他提议自己单独购房，母亲又担心他私自处理房产，最终决定暂时借用周明月的名字为他买房。因为是亲姐弟，周明远想着等还完房贷，再让周明月把房子过户回来。

2004 年 6 月 27 日，周明远和母亲、周明月一起到售楼处，签署协议购买了一号房屋。由于是借名买房，由周明月代为签订购房合同和贷款协议，并使用周明月从父母处借来的 10 万元中的 75166 元支付了首付款。办完购房手续后，母亲和周明月将所有购房材料都交给了周明远。此后，周明远负责了房屋交接、补交房款、缴纳房产税、按月还贷款、装修、自住、出租、维修维护以及物业费、水电费、供暖费等所有事宜。

2008 年起，周明月以各种理由向周明远借款，前后共计 50 余万元。2018 年，周明远要求周明月还钱，周明月口头承诺每月还 8000 元，可回之后不仅没还钱，还拉黑了周明远的微信，不接电话。2021 年 1 月，父亲病逝，周明月才加回微信，但对还钱和过户房屋一事拒不承认，甚至还想霸占房产，提出无理要求。周明远表示，除了首付款中的部分款项，其他房款、费用及贷款都是自己承担，自己才是房屋的实际所有人，因此起诉至法院。

（三）被告答辩

被告周明月和孙浩坚决不同意原告诉求，给出三点反驳理由：

双方从未就借名买房达成一致，也没签署相关协议。当年周明月和丈夫孙浩在日本打工收入可观，月薪高达 3.5 - 4 万元。考虑到父母帮忙带孩子，房租又贵，周明月决定买房给周明远住，不存在借名买房一说，首付款和部分贷款都是周明月自己支付的，父母没有出借大额资金的能力。

周明远没有借名买房的合理动机。周明月买房用的是商业贷款，没有优惠，当时也没有限购政策，不存在不方便显示名字的理由。房产证等证件交给周明远保管，只是委托他办理手续，不能因此认定房屋归周明远所有。

周明远向周明月转款，是因为周明月买房给周明远使用，他支付的是房屋占有使用费，且金额远低于市场价。而且部分款项是案外人陈某支付的，不能据此认定周明远是房屋权利人。

（四）证据提交与质证

原告周明远提交了银行存折、储蓄未登折明细清单、母亲的证人证言、贷款相关凭证、房款发票、收据、POS 机小票、房屋租赁合同、物业费及供暖费缴费凭证、固话及宽带安装合同、离婚协议书及补充说明、购房资格核验平台截图等证据，用以证明首付款和贷款由自己支付、房屋由自己使用以及存在借名买房关系。

被告周明月和孙浩提交了银行收费凭证、国际汇款借记通知书、与母亲的微信聊天记录等证据，试图证明首付款和部分贷款由周明月支付，不存在借款买房的情况。

双方对部分证据的真实性认可，但对证明目的存在巨大分歧。被告不认可原告母亲的证人证言，原告则认为被告提交的证据与本案无关。

（五）法院认定事实

周明月和周明远是姐弟关系。2004 年 6月 27 日，周明月与甲公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，约定了房屋基本信息、价格、付款方式等。关于首付款，周明远主张来自母亲的借款，有银行交易明细证明从自己账户支出；周明月则称用自己从中国银行取出的日元兑换后支付，并委托周明远办理后续事宜。对于贷款，周明月与银行签订合同，周明远主张通过陈某转账等方式还贷，周明月称自己汇款给母亲用于还贷。房屋交付后，一直由周明远装修、居住或出租，相关票据和房权证也由他持有。房屋登记在周明月名下，周明远提交的离婚协议补充说明显示房屋为借名购买，但周明月和孙浩予以否认。

二、争议焦点

周明远与周明月之间是否存在借名买房合同关系？

一号房屋的实际所有权人究竟是谁？

周明月和孙浩是否应协助周明远办理房屋产权变更登记手续？

三、案件分析

（一）借名买房关系认定

虽然双方没有书面借名买房协议，但综合多方面因素来看，借名买房关系存在的可能性很高。从出资情况分析，周明远有证据证明首付款从自己账户支出，贷款也是他通过他人账户清偿，而周明月未能充分证明自己支付了相关款项；房屋交付后的近 20 年里，一直由周明远实际使用和管理，相关重要材料也由他保管；再结合母亲的证人证言以及离婚协议补充说明等证据，尽管被告提出异议，但无法提供有力反驳证据。所以，周明远主张的借名买房合同关系具有高度可能性。

（二）房屋所有权归属

根据上述对借名买房关系的认定，尽管房屋登记在周明月名下，但实际是周明远借用其名义购买，因此该房屋不属于周明月和孙浩的夫妻共同财产，周明远才是实际所有权人。

（三）证据与举证责任

在这起案件中，“谁主张，谁举证” 的原则体现得淋漓尽致。周明远为了证明自己的主张，提交了大量证据，形成了较为完整的证据链；而周明月和孙浩的反驳证据相对薄弱，无法有效证明其主张。最终，证据不足的一方承担了不利后果。

四、裁判结果

法院经审理认为，周明远与周明月之间存在借名买房合同关系，一号房屋实际归周明远所有。依照相关法律规定，判决周明月和孙浩在判决生效之日起十日内，协助周明远将一号房屋变更登记至周明远名下。

五、案件启示

（一）借名买房风险大，书面协议不可少

借名买房看似方便，实则暗藏巨大风险。本案中，如果双方当初签订了书面借名买房协议，明确约定房屋归属、权利义务等内容，或许就不会闹到对簿公堂的地步。所以，无论关系多亲密，涉及房产等重大财产时，一定要签订书面协议，避免日后产生纠纷。

（二）保留证据是关键

从出资凭证到房屋使用管理记录，每一个环节的证据都至关重要。在日常生活中，涉及财产交易，要养成保留证据的习惯，如转账记录、聊天记录、书面文件等，这些证据在关键时刻可能成为维护自身权益的有力武器。

（三）亲情珍贵，莫让利益伤感情

亲属之间因为房产等利益纠纷反目成仇，实在令人惋惜。在处理财产问题时，应该多沟通、多协商，尽量通过和平方式解决矛盾，不要让金钱利益毁掉多年的亲情。

（四）法律意识需增强

很多人因为缺乏法律知识，在处理财产事务时不懂得如何保障自己的权益。遇到问题及时咨询专业人士，避免陷入不必要的法律风险。