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保利·天曜 | 广州金融城新贵豪宅，全方位解析！

2023年广州楼市收官之战，保利重磅摘牌！
保利以43.28亿元拿下天河员村二横路以西的AT080721地块（绢麻厂地块），折合楼面价5.11万元/㎡，如果扣除配建，实际可售楼面价高达5.8万元/㎡，直接冲进广州楼面价TOP10！

不仅如此，AT080720地块也由保利收入囊中，成交楼面价5.07万元/㎡，可售楼面价约5.7万元/㎡。这两宗地的落定，不仅让金融城西区热度再攀高峰，也意味着广州豪宅市场将迎来又一重磅作品——保利·天曜（暂定名）。

｜图源：广州公共资源交易中心

回顾：绢麻厂地块的波折往事

早在2001年5月，绢麻厂地块初次挂牌，起拍价仅3.86亿元，但无人问津，最终收回。
2008年，该地块再次推出，吸引恒大、奥园、粤海、保利等房企激烈竞拍，最终恒大以41亿元夺得，楼面价1.31万元/㎡。
但由于恒大未能按时缴纳土地出让金，地块被政府收回并调整为商业用途。直至2024年9月，绢麻厂地块才重新调整为住宅用地，为高端市场再添新选项。

保利·天曜，未来价值几何？

1、双地块联动，价格站稳广州楼面价TOP10

• AT080720地块
• 占地
• ：15,064.88㎡
• 计容建筑面积
• ：53,113.1㎡
• 成交楼面价
• ：5.07万元/㎡
• 可售楼面价
• ：5.7万元/㎡
• AT080721地块
• 占地
• ：60,748.39㎡
• 计容建筑面积
• ：84,650.3㎡
• 成交楼面价
• ：5.11万元/㎡
• 可售楼面价
• ：5.8万元/㎡

这两宗地块，不仅楼面价双双进入广州TOP10，更是金融城西区近年来难得一见的新宅地，未来房价大概率站稳9-10万/㎡，甚至有望冲击10万+。

2、高层可望江，地铁口物业加持

• AT080721地块
• 部分高层单位，可俯瞰珠江江景，如果楼栋设计合理，户户朝南，将会成为改善置换的优质选择。
• AT080720地块
• 紧邻员村地铁站（5号线+11号线换乘站），通勤便利，未来11号线环线通车后，将进一步强化其区域价值。

3、学铁商齐聚，自带优质教育配套

• 自带24班小学+6班幼儿园
• ，填补天河金融城的学位短缺问题，吸引高净值家庭关注。
• 近珠江新城CBD、金融城、琶洲会展中心
• ，周边商业配套逐步升级，未来有望共享保利面粉厂改造项目的商业资源。

产品规划：超配阳台、豪宅级户型，抢占改善市场

目前，保利·天曜的产品信息尚未最终敲定，但已有一些风声传出：

• 主力户型预计
• 120㎡、140㎡、200㎡
• 阳台超配
• ：约25%阳台率，对比市面上普遍20%以下的产品，保利此番出手堪称奢华。
• 预计入手门槛
• ：若推出100㎡产品，价格大概率800-900万/套，首付**120万+**即可上车。

相比传统珠江新城的老豪宅，这个项目将以更优户型、更高使用率、更强配套，吸引大量置换型客户。

｜绢麻厂地块规划远景图

| 图源：广州规自局

对比分析：金融城西区未来豪宅“天花板”？

以目前金融城西区的豪宅行情来看，保利华创·都荟天珺（150-170㎡，单价约10万/㎡，总价1560-1920万）是一个不错的参考。

相比之下，保利·天曜虽然江景稍逊，但地段、产品、使用率等优势突出，未来价格或将在9-10万/㎡区间，并与南方面粉厂项目形成高端互补，实现板块价值共振。

优缺点解析

✅ 项目优势

1. 教育资源充足
2. ：自带9年义务教育，填补金融城学位空缺。
3. 双地铁交汇，交通无忧
4. 5号线+11号线（环线），立体交通网优势明显。
5. 连片开发，未来可期
6. ：保利持有绢麻厂+临江大道地块，后续规划联动发展，价值有望持续提升。
7. 高使用率户型
8. ：阳台占比25%+，在广州豪宅市场极为罕见，居住舒适度更高。
9. 城市界面升级
10. ：邻近珠江新城CBD、金融城、琶洲会展中心，未来区域发展前景极佳。
11. 置换市场新宠
12. ：相比珠江新城老豪宅，户型设计更优，使用率更高，抢占换房需求。

❌ 可能存在的问题

1. 周边环境有待升级
2. ：目前仍处于城中村包围之中，短期内居住体验或受影响。
3. 非一线江景
4. ：相比南方面粉厂的无敌江景，绢麻厂地块略逊一筹。
5. 金融城西区发展节奏较慢
6. ：虽然规划利好，但实际推进仍需时间。

总结：豪宅置换新贵，保利·天曜值得期待

保利·天曜作为广州金融城西区豪宅新秀，凭借高端规划、优质配套、双地块联动发展，无疑将成为广州高端市场的焦点之一。

随着金融城西区的不断升级，无论是投资还是自住，这个项目都值得重点关注！如果你有改善置换的需求，不妨密切留意后续入市信息，抢占先机！

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