北京
文/粤进深 李奕和
历经曲折的珺悦名都项目，入市的脚步越来越近了。
最新消息，这个位于深圳宝安新安的新盘，即将开放展示中心和样板房，预计6月正式取证入市。
珺悦名都，前身是宝城25区及新安25区城市更新项目的一期C项目。
占地面积1.13万平方米，规划建筑面积10.07万平方米，最早由中南建设在2021年以18.91亿拿下70%权益。随后通过运作，持股100%。
只不过，好景不长，随着中南建设陷入流动性危机，项目也被迫搁浅。
直到2023年2月，中国信达注资25.51亿元进入，项目才得以重新运转起来。
当时，双方联合设立纾困基金，以 “股权接管 委托代建” 模式盘活资产，注资重组了项目公司深圳市金中盛投资有限公司（简称“深圳金中盛”）。
股权信息显示，深圳金中盛目前由芜湖信中盛投资合伙企业（有限合伙）、信达资本管理有限公司分别持股99%、1%。
信达资本为私募基金管理人。
进一步穿透，芜湖信中盛投资由中国信达持股53.2%，广东信达地产持股29.23%，深圳宝昱投资（中南建设）持股17.54%，鑫盛利保股权投资持股0.03%。
整个珺悦名都项目由4栋楼组成，其中两栋住宅31层：1栋1单元、2栋1单元。另外还有两栋31-38层的办公写字楼。
住宅总规划377户，有保障性住房116套。产品面积段主要为89平、115平三房至四房。
了解项目的人不难发现，珺悦名都是一个优缺点都较为极端化的楼盘。
优点上看，项目的区域、地段绝对是一个加分项。
其位于深圳市宝安区新安街道前进一路与裕安二路交汇处，位置较为核心，距离地铁5号线与12号线灵芝站仅两三百米。
通过地铁，就可快速通达宝安中心、前海及南山等核心区。
周边商业也不少，包括在建的中粮大悦城、中洲ΠMALL、海雅缤纷城、壹方城等。
项目的劣势，则主要体现在产品上，且较为明显。
首先一点，项目的容积率，比一般的项目要高出不少。
今年4月，深圳规自局曾发布过珺悦名都的调规公示。
项目的两个地块，01（原A007-0585）、02（原A007-0586）原本是分开的，现两宗地合宗。
新宗地号为A007-0594，用地面积12072.77㎡，规定建筑面积100680㎡。
规划也做了相应的调整。除了对宗地范围线、住宅塔楼轮廓、裙房轮廓、雨棚、连廊轮廓、绿化范围等做了调整。
较为重要的两项是，1栋二单元（办公）层数由37调整为38,建筑高度由165.35米调整为169.25米；
2栋二单元（办公）层数由30层调整为31层,建筑高度由141.29米调整为146.89米。
调整后的主要技术经济指标显示，项目整体的容积率达到了9.85。其中，1栋的容积率10.74，2栋的容积率9.03。
此前，项目的整体容积率9.69。
另外，虽然两栋住宅只有31层，并非超高层，但梯户比也达到3梯7户和4梯6户，后期的居住密度，显然不低。
而且整个小区只有两栋住宅，社区、花园等休闲空间有限。这些因素都让项目的居住舒适度大打折扣。
还有比较重要的一点，小区有不少的保障房。普通商品占比69%左右。
根据项目最新披露的规划设计，1栋住宅总量203户，当中保障性住房116户，普通商品房87户。2栋住宅总量174户，全部为商品房。
也就是说，跟其他项目普通商品房和保障房分开在不同的楼栋不同，珺悦名都的1栋住宅楼，商品房跟保障房同在一栋楼，二者是混住的。
3梯7户，跟保障房住一栋楼，想想就……
珺悦名都的户型图最近也流出来了。89平三房两厅两卫做了ABCDE五个户型，115平四房两厅两卫也做了AB两个户型。
整体上看，户型中规中矩，没有特别突出的槽点。项目跟一些新规产品相比较，使用率上还差点意思。
后续入市，就看市场的接受度如何了。
周边项目，贝壳找房显示，珺悦名都附近挂牌二手房，万科大都会8.7万/平，玖悦8.1万/平。
珺悦名都随着信达的到来而得以重新启动推进。项目后续的建设进度也依然受到关注。
毕竟，在行业调整期有“救场专业户”之称的信达地产，近两年也面临业绩压力。
2024年，信达地产营业收入80.28亿元，同比下降29.70%；录得归属母公司净亏损7.84亿元，同比下降255.12%。
中国信达层面，2024年总收入730.4亿，同比下降4%；归属于股东净利润30.364亿，同比下降47.8%。
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